地区の集会所の土地が共同名義になっています

　地区の集会所の土地が３０数名の共同名義になっています。　取得したのが昔だったため、「平等で良い」と考え今の様な登記になった様ですが、その後半数の方が亡くなったり、地区外に転出されたり、と言う状態になってきまして、「このままではマズイ！」と言う事になって来ました。

　私自身は詳しくありませんが、この様な使用目的の土地は、地区名での登記が可能と言う事で、名義を書き替えようとしています。
　但し、まともに手続きをしようとすると、亡くなった方の相続人などが不明であったり、遠方だったりで、また関係者の人数も大変な数で、費用も膨大になってしまいます。

　そこで相談ですが、この様な言ってみれば公共の土地で、尚かつ由来もハッキリしている場合に、何か一括で簡単に処理できる方法は無いでしょうか。
　名義人の約半数はご健在で、お願いすれば直ぐにでも判子を押して頂けます。

　また、そのままほったらかしにしていた場合に、将来何か困った事が発生する心配がありますでしょうか。

　この様な状況の場合、一番良いと思われる方法があったらご教受戴きたく思います。

No.8 ベストアンサー 回答者： noname#3856 回答日時： 2002/08/22 23:13

「委任の終了」という登記原因が使えるのは登記を行う双方が「本来地区も所有物であるが、地区名義の登記が出来なかったため便宜上代表者数人（実際には３０人らしいですが）の名前で登記していたこと」を認めている場合ですね。

これを認めない相続人がいた場合には、お金を出して会と売るという「手段」も考えられますし、「裁判」によって相続人に「所有権」はなく、地区（又はその代表者）への登記を請求する方法も考えられます。

ただ、実際には「相続人」の持分はかなり小さいものとなるでしょうし、その「価格」も少額になると考えますので、「判つき料」などの名目で幾ばくかの金銭を支払う方法が現実的かもしれませんね。

当初の質問内容に関わる点としましては、「相続人」と交渉する前提として「土地の価値」がどれだけあるのか、「その相続人の持分の価値」はどの程度あるのかを事前に確認しておいた上で、交渉に当たると話が進めやすいと思いますよ。

それから、「sein13_2」さんのご心配はごもっともです。地縁団体への登記が「所有権全体」でしかできない場合は「代表者複数名での共有状態」にしておくのがいいでしょうね。
一人にしてしまうと「悪いことが出来てしまう状況」を作り出してしまうわけですし、いらぬ心配や誤解を与えないためにも複数名にしておく方が望ましいですね。

この回答へのお礼

　皆さんご回答ありがとうございました。
　大変な作業になりそうですが、他の役員の方とがんばってみます。

　ポイントはどなたにと決められませんので、無しにしようかとも考えましたが、やはり、無理矢理でも付ける事に致しました。

　２０ポイントの方、１０ポイントの方、ポイント無しの方、今回の質問に係わって頂いた方、全てに同じように感謝しており、私の気持ちの中では差がありませんので、ご了承下さい。

お礼日時：2002/08/28 08:46

No.7 回答者： sein13_2 回答日時： 2002/08/22 22:33

なるほど。

ご指摘ありがとうございます>haku-yさん
仮登記の登録免許税については私の知識が浅かったようです。調査士は持っていても司法書士はもっていないので、勉強になりました。

それから、私の書き方が誤解を生むような書き方だったのを反省します。「一気に」というところが本登記を１つですませるというように読めたのなら、謝ります。私も本登記が１つでできるとは思っていません。もし、持分の地縁団体登記ができないなどと言われてしまった場合、地縁団体会長の名前で本登記をしてしまったら、転売されても対抗できない不利益を蒙ると思いました。そして、相続人などが所有する共有持分もまた転売されてはいけないので、地縁団体の会長名義で仮登記しておけば両方を満たすと考えたのです。

haku-yさんのおっしゃるように、2倍の労力がかかるから、集会所の一部に地縁団体の登記ができるほうがメリットは高そうですね。

それから「委任の終了」については自治会以外の共有者が認めていなくても委任の終了ができるのでしょうか。実質的に所有者が自治会のものだと証書でもあればいいのですが、個々の共有持分になっているのかと思っていたのですが・・・

No.6 回答者： noname#3856 回答日時： 2002/08/22 21:12

せっかくの「sein13_2」さんの回答ですが、勘違いされている点があるように思いますので、書き込みさせて頂きます。

まず、「所有権に関する仮登記」の登録免許税は
「土地の固定資産評価額×移転する持分÷３×０．００６」
ですので、1000円ではありません。
但し、持分が小さいようですので計算上1000円になってしまうかもしれません。

また、「仮登記」を行った場合には、仮登記の数だけ本登記を行うことになりますので、はじめから本登記を行うことと比べると２倍の労力がかかります。
仮登記を複数行っておいて、本登記は１つだけで済むというような扱いはないですので、何か勘違いしているように思います。

それから、「委任の終了」を原因として登記を行った場合には、「不動産取得税」がかからなかったと記憶しておりますが、これは私の思い違いかもしれませんので、お近くの司法書士さん又は税務署にご確認下さい。

No.5 回答者： sein13_2 回答日時： 2002/08/22 19:18

>残りの方は順次進めると言う方法は可能でしょうか。

まず、地区住民に登記を集めてからでないと、地縁団体名義に変更ができないのかという問題について、通常、もめごとの少ない手法を用いるのであれば、所有権を地区住民に集めてから、全員で共有部分又は団体名義の登記にします。

地縁団体名義に変更するのは処分行為なので、共有者全員の同意が必要です。

次に、mc5000さんのおっしゃることは理論的に可能だと思います。今現在の地区住民で半分の共有持分を地縁団体名義とすることについて、一度法務局に聞いてみてください。多分できると思うのですが、実務で当たったことがないので、部分的に可能かどうか確証は持てないからです。（＊）

私の考えでは、随時買い戻して、地縁団体名義にしなくても、買い戻そうとする共有持分を1号仮登記をしておく方法があります。（不動産登記法2条）仮登記をしておけば、所有権は移転していないのですから、代金や登記の移転、印鑑証明書の期限切れの心配もなく、解決できるのではありませんか。またもう一度本登記にする時に印鑑証明書を再度もらわなければならないという手間はかかりますが。

また、残り半分を随時、集めて名義変更するわけですから、何度にも分けて登記する事になり、登記費用も馬鹿になりません。仮登記は登録免許税1000円だけど、本登記は課税価格の1000分の50なり1000分の25です（登録免許税法別表１参照）し、不動産取得税やらかかってしまいますし、集め切ってから一気に地縁団体名義にすべきだと思うのですが。

登記費用については自己申請ができますので、司法書士の業務内容に精通している方が地区住民にいらっしゃれば、登記費用も削減することができるかもしれませんね。

例外として懸念材料がある場合、一部共有部分について地縁団体名義にしてもいいかもしれません。共有者の一人がどうしても移転しない。これは私の物だという人がいる場合です。この場合は、その共有者が分割請求してくると思うので、持分を買取る必要があり、地区住民全体の負担にするためにも部分的に地縁団体名義にしておかないと後に金額分担でもめる原因になるからです。

（＊）登記業務については理論とは別に法務局のきめごととしての運用があるのです。

No.4 回答者： noname#3856 回答日時： 2002/08/22 18:08

前回回答では意味合いがわかりやすくなればと思い、所有権移転」と記載していますが、実際には「＊＊持分全部移転」という形で、共有者の一人一人について登記を行うこととなります。

ですから、現時点で生存しておられる方については一括で、「＊＊、＊＊、＊＊持分全部移転」という登記を行えますし、転居されたり死亡されたりしている方については、「登記簿に名前が挙がっている方」ごとに登記をすることとなります。
死亡されている方についてはその相続人全員が同意されていれば登記することができます。
登記に使用する「印鑑証明書」には発行後３ヶ月以内という制限もありますので、話がまとまったらすぐに登記をしなければならないでしょうね。

相続人の中で同意してもらえない方がいる「名義人」の分だけが後回しになるということですね。

なお、補足しておきますと、「委任の終了」というのは「今まで管理することを委任されていた人」が「その役目を終了」し、次の管理者に引き継いだというような意味合いになります。

この回答へのお礼

　「haku-y」さん、「sein13_2」さん、昨日午後は留守をしておりまして、その間に大変ご丁寧なご回答をたくさん頂き感謝致します。　回答毎に全てはお礼を書きませんが、皆さんに感謝しております。

　何分“ドッ！素人”で、しかも“頭が悪い”ためお寄せ頂いた回答の内容を理解するのに時間が掛かりそうですので、もう少し（１週間以内）締め切らずにおいておき、内容が理解できたら締め切らせて頂きます。

　・・・・　本当にありがたすぎて、今から評点をどうするか悩みそうです。
　学校の通知表ではありませんが、相対評価ではなく、絶対評価（今度は基準が難しくなってしまうでしょうが）が出来ない物でしょうか、と感じます。

お礼日時：2002/08/23 09:50

No.3 回答者： mc5000 回答日時： 2002/08/22 11:12

　簡単に手続出来る５０％だけ先に登記するということは可能です。

haku-yさんのおっしゃっている。全員でなければ駄目というのは所有権移転するには全員でなければなければ駄目ということで、個々の人の持分を個別に移転登記をするということは可能です。
　この場合移転登記に応じる人がＡさんからＺさんまで２６人いたとすると登記申請書には登記の目的として、「Ａ，Ｂ、Ｃ、Ｄ．．．．．Ｚ持分全部移転」と記載します。

No.2 回答者： sein13_2 回答日時： 2002/08/21 21:12

>そこで相談ですが、この様な言ってみれば公共の土地で、尚かつ由来もハッキリしている場合に、何か一括で簡単に処理できる方法は無いでしょうか。

厳しい事を言うようで、誠に申し訳ございませんが、共有名義になっている以上、どうしても、共有者の所有権ですから、簡単に一括して処理できる方法はないのです。

管理する場合は過半数の合意でできます（民法252条）が、変更行為・処分行為については、全員の同意が必要なのです。（民法251条）共用部分にするにしても変更行為なので、全員の同意が必要なのです。

そして、両方とも手間がかかる方法ですが、２通りの方法があります。

お亡くなりになった方の相続人を調べて、転居した方の居場所を調べて、共有物の持分の移転登記を行う。そして、共有者全員で以下の２つの手法をとることになります。

方法１、そちらのお住いが、区分建物や団地の場合、集会所は「共用部分たる旨の登記」「団地共用部分たる旨の登記」ができます。この時に相談するのは司法書士か土地家屋調査士になります。所有権の移転登記は司法書士にしかできません。共用部分たる旨の登記は司法書士でもできますが、特殊な事例なので、いくらかは土地家屋調査士に登記の依頼がくるようです。

方法２、そちらのお住いが、ただの一戸建住戸の集まりの場合、集会所は共用部分たる旨の登記はできません。しかし、平成３・４・２民三2246号通達（民三＝法務省の民事三課）によって、地方自治法上、市町村長の認可を受けて、地縁団体名義で登記ができます。認可を受けなければ、原則通り、権利能力なき社団は登記名義人になれません。

lodさんのところでは方法２を選択するようですね。

>　また、そのままほったらかしにしていた場合に、将来何か困った事が発生する心配がありますでしょうか。

ほったらかしにすると、本来共有者が使用する権利があるのに、地区を離れた者、相続人の方が、持分権侵害として、共有者としての使用収益分のお金を請求されてしまう可能性があります。また、共有物の分割請求がなされれば、現物分割はできないようですから、競売にかけられて、競売代金を分割することになるかもしれません。こうなると、その地区の集会所は奪われてしまうことにもなりかねません。

>　この様な状況の場合、一番良いと思われる方法があったらご教受戴きたく思います。
とりあえず、最寄りの司法書士に相談してください。法務局のまわりに事務所があると思います。

＃ありゃ、泳いでいたらhaku-yさんに先に回答されてしまっていますね。私の回答書いた後で、読ませて頂いたのですが、haku-yさんのおっしゃる通りです。

この回答への補足

　早速のご回答を感謝致します。

> lodさんのところでは方法２を選択するようですね。
→　方法２を選択致します。

　追加で質問させて頂きますが、例えば共有名義人が３０名いて、その内の１５名が地区内でご健在の場合、簡単に手続きできる、持ち分５０％のみを第一段階として一旦“地縁団体名義”で登記し、残りの方は順次進めると言う方法は可能でしょうか。

　仮定の話ですが、せっかくご本人にご了承頂いていても、例えば１人の方と条件が揉めてしまって、手続きが長期化してしまっている内に、失礼な話ですが既にご了承頂いているご本人に万が一の事態が起きて新たな法定相続人が発生し、更に難しくなってしまう事態も考えられます。

　先にご了解頂ける方のみから順次手続きを行っても、上記のような状況に陥ると、印鑑証明などの期限が切れてしまう恐れもあります。

　結局は全員から仮にご了承を取り付けておいて、短期間に一斉に手続きをするしか方法が無いのでしょうか。

補足日時：2002/08/22 09:09

この回答へのお礼

　ご回答有り難うございます。

　難しそうですね、もう１度考えをまとめてみます。

お礼日時：2002/08/22 09:32

No.1 回答者： noname#3856 回答日時： 2002/08/21 20:21

残念ながら「簡易な方法」というものはありません。

「名義」という言葉を使うときに「名前を貸しているだけ・その人の名前で表示しているだけ」という考えを行うことが多いのですが、「登記」上ではその人に「所有権（共有持分権）」があると見なします。

ですから、「表示を変えるだけ」という軽い気持ちでいると思いますが、実際は「所有権を移転する」という重要な問題なのです。

もちろん「実質的には自治会のもの」である不動産が、「代表者何人かの共有で登記」されていることは多く、これを変更するときには「売買・贈与」などではなく「委任の終了」という登記原因を記載して、次の代表者へと引き継ぐ登記を行っているのが実務です。

ところで、この手続きは「所有権移転登記」の形をとりますので、「前代表者（またはその相続人全員）」と「後継代表者」との共同申請となり、「前代表者」は「印鑑証明書」及び権利書、（相続が発生しているときは戸籍一式及び相続人全員の印鑑証明書）が必要となってきます。

現時点で既に何人かが死亡していると言うことですので、かなりの数の相続人がいるものと考えます。
また、時間がたてばたつほど権利関係がより複雑になって行くことが考えられます。

相続人の中には事情を知らないものもいるでしょうし、金銭を要求してくるものもいるでしょう。
このような場合には、裁判を行うことも考える必要が出てくるかもしれません。

いずれにしましても「現在の権利者」にあたる人をすべて捕まえないことには「登記」はできません。
現在いる人間だけでどうこうすることはできません。
これだけははっきりと言えます。

ほったらかしにしておいた場合、
悪いことを考える人間がいると、相続登記を行い、金貸しから金を借りて自分の持分に「根抵当権」などをつけることもあります。
または「持分」をそのものに移転することもあり得ます。
そして自分にも使用する権利があるといって乗り込んでくることも考えられますね。

何かされるおそれが常につきまとうことになります。

「一番良い方法」としては、司法書士さんに相談してどれだけの相続人がいるのかという「現状」を確認し、続いて登記手続きをするために各相続人に連絡を取ることでしょうね。

かなりの労力をようしますし、それなりに費用もかかりますが、地道に進めるしかないと思います。

この回答への補足

> 「委任の終了」という登記原因を記載して、次の代表者へと引き継ぐ登記を行っているのが実務です。
→　「委任の終了」という登記は、事由発生の当該者のみの登記ができますか。

補足日時：2002/08/22 09:26

この回答へのお礼

　ご回答有り難うございます。

　周りには、結構詳しい方もいらっしゃいますが、役員の端くれとして話題について行けず悩んでいました。
　また、あわよくば一発逆転のアイデアを皆さんに提案できればと甘い期待を致しましたが、難しそうですね。

　基本的には、地道にやらなければと理解致しました。

お礼日時：2002/08/22 09:20