敷地権付区分建物の表示変更登記について

「敷地権発生前の売買による所有権移転、時効取得、収用などの場合には、建物の表示変更の登記の登記を申請して、敷地権の表示及び敷地権である旨の登記を抹消した後であれば、所有権移転登記をすることができる。」

ということらしいですが、

(1)これは「表題部（専有部分の建物の表示）」の欄中の「表題部（敷地権の表示）」という部分を抹消するということですか？（「一棟の建物の表示」のとこではなく「専有部分の建物の表示」のところだけ変更されるということ？）

(2)すると、敷地権のない所有権を取得するということですか？敷地権なしで所有することができるのでしょうか…敷地利用権はあるから所有できるみたいな屁理屈ではないですよね？

(3)専有部分の建物の敷地権の表示が抹消されるとすると、他の専有部分すべての敷地権の割合が変動してしまうという事態にはならないのでしょうか？

(4)敷地権の表示の抹消登記をすると登記官が敷地権である旨の登記を抹消するんですよね？…これって他の区分建物所有者の敷地権もなくなってしまうことになるんでしょうか？


イメージがなかなかつかめず支離滅裂な質問になっているかと思いますが、何分初学者なので、汲み取っていただきわかりやすい回答をいただけると幸いです。

No.4 回答者： kanshiiinkai 回答日時： 2014/02/11 12:28

No1の方へ

不躾な質問にも拘らず、ご丁寧な回答有難うございました。

質問者の方へ

勝手に横から、私が質問して申し訳ありませんでした。

No.3 回答者： buttonhole 回答日時： 2014/02/11 10:48

No2さんの疑問について

　本件では、専有部分Ｘ(以下、家屋番号Ｘ)についての表題部変更(正確には敷地権の不存在なので更正になるのでしょうが)登記を申請します。これにより家屋番号Ｘの敷地権の表示のところに載っている敷地権の登記は抹消されます。
　
　次に土地の甲区３番の登記については、専有部分Ｙ(以下、家屋番号Ｙ)については、依然として敷地権があるわけですから、登記官は職権で、3番登記を全部抹消するのではなく、一部抹消登記の実質を有する変更(更正)登記をすることになります。

　正確な登記記録例を調べていないので、文言が間違っているかもしれませんが、だいたい下記のような登記記録になると思います。

2　所有権移転　　年月日売買　持分2分の1A　持分2分の1B
3　共有者全員持分全部敷地権　　　　　　　建物の表示　×××　一棟の建物の名称　○○○
付記1号　　　3番登記変更(更正)　　　　　　登記の目的　Ｂ持分敷地権　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建物の表示　×××　一棟の建物の名称　○○○
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　家屋番号Ｙ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敷地権表示変更(更正)登記により年月日登記

No.2 回答者： kanshiiinkai 回答日時： 2014/02/07 04:11

他の回答者の方に、質問すると言うのも失礼な話で、申し訳ありません。

N01の方へ

>敷地権である旨の登記の対象となっている全部の専有部分について敷地の表示が登記が抹消されれば、敷地権である旨の登記は抹消されますが、本件では、Ｘの敷地の表示の登記を抹消するだけなので、敷地権である旨の登記は抹消登記ではなく、変更登記がされることになります。

恥ずかしながらお書きの内容がよくわからないのですが、これは本当でしょうか？
お手数をおかけし大変恐縮ですが、具体的にどのような登記を申請して、その結果どのように登記簿に反映されるのか教えていただけますでしょうか？

ただし、お書きの事例で考えるものとし、当該土地の甲区が以下のようになっているものとします。

2　所有権移転　　年月日売買　持分2分の1A　持分2分の1B
3　所有権敷地権　　　　　　　建物の表示　×××　一棟の建物の名称　○○○

私は今まで、単に3番の抹消登記を申請するだけと思っていましたが？

No.1 回答者： buttonhole 回答日時： 2014/02/06 00:47

時系列

１．甲土地はＡ(持分２分の１)とＢ(持分２分の１)が所有している。
２．Ａ及びＢは甲土地上に乙建物(一棟の建物)を建て、乙建物の専有部分ＸをＡが所有し、専有部分ＹをＢが所有することになった。　
３．乙建物の表題登記がなされた。なお、Ｘ及びＹの敷地権の種類は所有権であり、敷地権の割合は、それぞれ２分の１である。

実は、時系列１．と２．の間で、Ａは甲土地の共有持分全部をＣに売却していた事実があった。そこで、甲土地につき、ＣへのＡ持分全部移転登記をするにはどうすれば良いか。
　
という事実関係を前提に御相談者の質問にお答えします。

(１)Ｘの敷地権の表示を抹消すると言うことです。「一棟の建物の表示」のところにあるのは、「敷地権の表示」ではなくて、「敷地権の目的である土地の表示」です。

(２)質問の意味が良く分かりません。敷地権のない所有権というのは何に対する所有権ですか。専有部分に対する所有権の話ですか。本件で言えば、Ｘの所有権は依然としてＡにあることはに何ら変わりません。Ａが甲土地に対する権原を有しないとしても、自動的にXの所有権が消滅するわけではありませんよね?

(3)なりません。Ｙの敷地権の割合は２分の１のままです。

(４)まず、敷地権である旨の登記は、土地の登記簿の相当区(所有権敷地権であれば甲区、地上権敷地権であれば乙区)になされるというのは理解できていますか。
　敷地権である旨の登記の対象となっている全部の専有部分について敷地の表示が登記が抹消されれば、敷地権である旨の登記は抹消されますが、本件では、Ｘの敷地の表示の登記を抹消するだけなので、敷地権である旨の登記は抹消登記ではなく、変更登記がされることになります。