アパートの借上げ先が自己破産した場合

アパートを借り上げしてもらっている会社が自己破産してしまいました。その場合、入居者からの家賃は、大家である私たちのところには入ってこないのでしょうか？会社は自己破産しているので、いずれは大家と入居者との賃貸契約に変更になる（素人想像です）と思うのですが、もしそうならそれまでにどれくらい時間がかかるのでしょうか？かなりの借金をしてアパートを建てているため、家賃収入がないととても困ります。どなたか詳しいかたおられましたら教えてください。よろしくお願いします。

No.2 回答者： law_amateur 回答日時： 2003/09/12 00:59

　破産があった場合には，破産者（会社）に対する請求権は，破産債権と財団債権とに分かれます。

破産債権というのは，破産債権として破産管財人に届け出て，破産手続の最後に破産管財人から配当をもらう債権です。財団債権というのは，破産管財人からいつでも（といっても，現実には，破産管財人が払えると判断した時ということになりますが）支払を受けられる債権のことです。

　アパートの家賃は，破産宣告までの分は破産債権になり，破産宣告後の分は財団債権になるとされています。破産宣告は，時刻を指定してされますので，法律のタテマエからすると，日割よりもさらに細かく時間割をしなければならないのですが，それも非常識ですので，破産宣告日までの日割家賃は破産債権になり，破産宣告日の翌日以降の日割家賃は財団債権になると考えればよいと思います。

　ということで，破産宣告日現在で未払い家賃がある場合には，破産宣告日までの未払い家賃を日割で計算して，破産管財人に届け出ます。それ以後の家賃は，破産管財人が賃貸借契約を続けるという気持ちであれば，そこそこの時期に払ってくれます。破産管財人がアパートは入らないと考えれば，賃貸借契約を解除してくるかもしれません。そのような場合には，管財人は破産宣告後の家賃も払ってくれない可能性があります。

　また，賃料一般については，破産管財人に，特別の相殺権が認められています（破産法１０３条）。すなわち，通常の場合には，未払い家賃の敷金による清算は，賃貸借契約を解除した後でしかできませんが，破産管財人がついた場合には，賃貸借契約を解除しなくても，敷金の金額までは，破産管財人から，敷金相殺で賃料を払ったことにしてくれという要求をすることができます。

　さらに，転貸の場合には，転借人は，賃貸人（大家のことです）に対して直接責任を負うという規定があります（民法６１３条）。この規定がどこまで通用するか，はっきりしませんが，少なくとも，大家としては，破産管財人がＯＫすれば，店子から直接家賃を取り立てることも可能だと思われます。

　ということで，大家としてはどう行動するかになりますが，大家として，現在の店子との直接契約を希望するのであれば，早い時期に破産管財人と交渉をして，破産管財人との間で現在の賃貸借契約を解除し，店子と直接契約を結ぶことがよいと思います。何といっても，破産という以上は，破産管財人の手元にも現金が乏しいのが実情です。たいていの破産事件では配当など余り期待できませんし，破産管財人が破産宣告後の家賃を払ってくれるかどうかも，金がなければ払えないといわれる可能性があります。破産管財人も，早く管財業務を終わらせてしまいたいと思っています。ですから，早いに越したことはないというのが正解だと思われます。ただ，第１回債権者集会までは，破産管財人も結構忙しいことがありますので，とにかく破産管財人とコンタクトをとって，適当な時期を見計らいながら交渉をするのがよいと思います。

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/09/12 00:56

ちなみに不動産屋は間にいないのでしょうか？

どのみち新規入居者を探すことになるので、不動産屋を間に入れれば、あとは不動産屋がよしなに取りはからってくれると思いますけど。

流れとしては、

自己破産したと言うことはもはや賃貸料は支払ってもらえないのですから、即座に契約を解約して新たな借りてを探すことになるのではないでしょうか。
早ければ早い程良いです。
で、今いる従業員ですが、契約解約の段取りが付いたら、従業員にも契約が解除されるので、期日をしていて退去するか、あるいは継続して居住する場合は新規に大家と契約を結ぶように通告するのがよろしいのでは？

という感じだと思いますが。
ご質問者が動かなければ、どうにもならないかと。
不動産屋が間にいるのであれば、彼らに聞けばよろしいことですし。