売却価格0円の場合の仲介手数料

よろしくお願いします。

不動産業に携わっておりますが、売却価格0円（無償譲渡）の場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか？
初めての経験ですので、ご教授のほどよろしくお願いします。

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2011/05/16 16:08

どんな不動産でも価格は付くはずです。

無償と云うことなら売買ではなく贈与になります。

贈与契約に仲介はいらないと思います。

両者が司法書士に依頼すれば事足ります。

No.2 回答者： chie65535 回答日時： 2011/05/16 16:09

http://antijword.ojaru.jp/
によると、手数料の上限は

200万円以下の場合 - 100分の5(5%) + 5%の消費税
200万円以上 ～ 400万円以下の場合 - 100分の4(4%) + 5%の消費税
400万円以上の場合 - 100分の3(3%) + 5%の消費税

となっています。

０円は「200万円以下の場合」になりますから「０円の５％＋５％の消費税＝０円」となります。

１円以上を請求すると、宅建業法に違反します。

なお、書類作成料、代書料、手続代行料、印紙代、登記費用などを媒介手数料に含めずに別計算にするのであれば、それらの諸費用だけは請求できそうです。

No.3 回答者： mk1972_165 回答日時： 2011/05/16 16:31

宅建業法上売買金額が200万円以下の場合は売買代金の5%が上限ですから、仲介手数料額としては単純に考えれば0円になります。

ですのでほとんどの仲介業者は売主から依頼を受けた時に売買金額0円なら仲介の依頼を断るのではないでしょうか。
おそらく無償譲渡ということなら売主から依頼が有った時に既に買主が決まっていたのでしょうから仲介(売主・買主を引き合わせること)はしていないので、仲介手数料ではなく売買契約書作成費用とか、重要事項説明書だと仲介したことになるので物件説明書作成費用とか、契約立ち会い費用などの名目で手数料を貰えば良いのではないでしょうか。
なおこのようにして手数料を貰う場合は、宅建業法違反(報酬額上限違反)にはならない事を免許権者(国土交通大臣又は知事)に確認した方が良いと思います。

No.4 回答者： takapiii 回答日時： 2011/05/17 17:10

業者です。

業法でいう、宅地建物取引業は　宅地、建物の売買・交換、貸借の代理・媒介の事ですね。無償譲渡はいわゆる贈与ですので、媒介報酬の請求権はありませんよ。請求する権原が存在しませんので。
贈与は取引主任による重説が必要無いため、行政書士、司法書士、土地家屋調査士等の報酬のみで取引を行えばいい訳ですが、宅建業者の士業からのリベート受取りは倫理上できませんので、一言で言ってしまえば、報酬はいただけません。

ただ、現実にはコンサル費、権利調査費、閲覧立会費、契約立会費、技術料、特別経費と、名目は幾らでもあるようですね…。(媒介により重説に記名押印した場合はコンサル費は徴収できませんが)

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

>>媒介により重説に記名押印した場合はコンサル費は徴収できませんが

ということですが、コンサル費を徴収するとした場合は、重説も媒介契約も不要ということでよろしいでしょうか？

補足日時：2011/05/18 12:12

No.5 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/05/18 23:59

No.4です。

>コンサル費を徴収するとした場合は、重説も媒介契約も不要ということでよろしいでしょうか？

御社の倫理規定は知るよしもありませんが、媒介契約を交わせば重説が義務となり、業法にて制限されますので、仮に名目をコンサル費とした所で、請求額は0円になってしまいます。
贈与であれば業法の制約がなく、コンサル費が請求できる訳ですから、あくまでも社内倫理規定に置いて、媒介契約にも重説にも記名押印しないというのが私の会社でのルールです。

とはいえ、コンサル費であっても、その物件の本来の価格から算出する媒介報酬額を越える事は危険ですので、ご注意ください。
私の会社では、コンサル費用と媒介報酬の両請求の場合は、コンサル費60000円＋媒介報酬(売買価格×3％)に消費税を加算した価格とする事で上限を越えないようにしています。

媒介しない不動産の権利調査等の調査費の請求は認められますし、契約立会も可能かと思いますが、契約書の代行や登記書類の代行は士業である必要がありますので、実は不動産業者では請求できませんね。難しい所ですので、コンサル費という曖昧な請求項目が生まれていると思います。