反社会的勢力排除条例と不動産売買契約

反社会勢力排除条例と不動産売買契約について

不動産業に携わっております。
今、正に反社会勢力排除条例で特約を付ける事で売主・買主でもめています。
本特約で、万一違反した場合、買主は購入した不動産に違約金20％、制裁金80％、つまり代金は一切戻らず、売主は買い戻す特約を付けることになりました。（不動産協会の雛型）
買主は購入後、貸主として第三者と賃貸借契約を締結し、借主は反社会勢力ではないと表明し、貸主はできる範囲の確認をしたが、その後、借主が反社会勢力とみなされた場合でも、期限に関係なく、また免責などもなく、売買の契約解除になることを聞いた買主が、騙された上に支払った金額も戻らないのは納得いかないと言っています。
判例でもあればいいのですが、まだまだそのようなものもなく、困っています。
無過失でもやむを得ないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： neKo_deux 回答日時： 2011/11/08 00:41

> 買主は購入後、貸主として第三者と賃貸借契約を締結し、借主は反社会勢力ではないと表明し、貸主はできる範囲の確認をしたが、その後、借主が反社会勢力とみなされた場合でも、期限に関係なく、また免責などもなく、売買の契約解除になることを聞いた買主が、

1) 土地の売主Ａと買主Ｂの契約
2) 買った土地の貸主Ｂと借主Ｃの契約

Ｃが反社会勢力だったとして、上の1)の契約はＡとＢの間の話で、2)やＣとは関係ない話になるのでは。

上の2)に関しては、賃貸住宅契約のモデル条項では、「～何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。」とかってなってますから、土地の賃貸借に関してもそちらに順じとくのが妥当だと思いますし。
借り手のＣがいる前提で、Ｂが土地を購入しちゃった後、借り手が無くなって土地をもて余すのならご愁傷様ですが、それで損失が発生するのなら、Ｃに損害賠償請求する余地はありますし。

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建設産業・不動産業：不動産流通４団体による、不動産取引からの暴力団等反社会的勢力の排除に向けた取組について（暴力団等反社会的勢力の排除のためのモデル条項の導入） - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_co …

| （反社会的勢力の排除）
| 第○条 売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
| (1) 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という）ではないこと。
～

上記の1)の話だと、この条項で言う「自らが」は、ＡまたはＢの事で、この契約条項にＣが出てくる余地／Ｃが反社会的勢力かどうかが絡む余地は無いです。


ＢがＣを反社会的勢力だと知った上で、最初から反社会的勢力に賃貸するつもりで売買契約を結んだとかなら、ちょっと話が変わるかも知れませんが。

この回答への補足

ありがとうございます！

しかし・・・一番の問題は、売買の契約書条文、以下の部分です。

「３買主は、売主に対し、自らまたは第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動拠点に供しないことを確約します。
４売主は、買主が前項に反した行為をした場合には、何ら催告を要せずして、本契約を解除することができます。
５～７省略
８買主が第3項の規定に違反し、本物件を反社会的勢力の事務所その他活動の拠点に供したと認められる場合において、売主が第4項の規定により本契約を解除するときは、買主は売主に対し、第5項の違約金に加え、売買代金の80％相当額の違約罰を制裁金として支払います。ただし、宅地建物取引業者が自ら売主となり、かつ宅地建物取引業者でない者が買主となる場合、本甲は適用しません。」

善意の買主が気がつかない時にでも催告もなく、契約解除が行われ、売主に制裁金まで支払い、買戻しが行われるという内容です。
本契約書は、FRKの契約書を利用する大手不動産会社様の一般的な契約書書式です。

何ら催告を要せずとあり、事情を聴くなどないのです。
たとえば、悪意の第三者の場合など、先に賃貸借契約を解除させた場合は除く・・・など必要な措置をさせる猶予もないというものです。
他社様ではどのように対処されているのか、ご教示いただけないでしょうか？

補足日時：2011/11/08 22:03