建物収去について

私の母・伯母・伯父の共有名義の土地に私名義の建物が建っていて、私・母・伯母が一緒に住んでいます。
その事を快く思わない伯父が建物収去の訴訟を起こしてきました。
こちらとしては円満に解決したいのですが、建物収去しか解決はないのでしょうか？
建物収去となると私達の生活も立ち行かない状態になり、非常に困ってしまいます。
法律上では収去しなければいけないのかもしれませんが、収去しなくてもいい法律があれば教えてください。
よろしくお願いします。

No.11 ベストアンサー 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/11 09:42

なかなか面白かったです。

そろそろ終わりにしましょう。

借家を買い取る資金をお父様が出したあたりから非常に金銭関係が曖昧な話になっています。
裁判所はそれを信じていないのではないでしょうか。
一体どういう経緯で１０００万以上の大金を出すことになったのでしょう。
元の大家との売買契約書の名義は伯母様になっていたとすれば、お父様がお金を出したという
証拠は何もない。仮に証拠があったとしても、それはお父様から伯母様への贈与ということに
なります。
どういう経緯・意図で贈与がなされたのか明確にすることも裁判上重要なポイントでしょう。
お金を出したなら貸し金債権なのか贈与なのか。普通はお金を出した人の名義にして借家に
しておけばすむ話でしょう。
常識で考えても信用されない部分です。信用されないなら証拠を示すしかない。

逆に、伯母様は自分の懐を一切痛めず贈与で土地を取得している。
つまり自分の所有物という観念が希薄で、それゆえに固定資産税を母、伯父（妹・弟）に分担してもらって
きた。
お父様の資金は伯母様にあげてしまったもの。建替えの資金ももとはお父様の残した金。
そこまで伯母様の生活を支援する必然性というのがわからない。

簡単に考えれば、伯母様が自分の金で取得した借家を質問者さまとお母様が同居して、建物
建替えを機に土地の地上権を得ようとしている・・・そういう話に見えてしまう。

ポイントは借家の買取の際の金銭の授受です。十年前まで金融機関の通帳の記録は残っている
ので、弁護士を通じてお父様の口座、伯母様の口座の資金の出入りを確認することです。
売買契約書の名義が伯母様でもお金の動きが証明できれば十分です。
証拠をみせずに、お金を出したと主張しても信憑性がない。

あと判決で重要なのは「共有名義の登記」における共有持分です。まさか判決で三等分と書かれては
いないとおもいますが、売買価格が明白な土地に対して固定資産税の負担程度でどのていどの
持分がみとめられたのかという点です。
裁判のなかで、伯母様が伯父様に共有持分の贈与を約束していたという解釈がなされたのなら
別です。もともともらったものだから伯母様が勝手に人にわけてやっても不思議は無い。

さて、まとめです。
この土地はお父様の資金贈与で伯母様が買った土地であること。
その背景から、質問者さまとお母様が同居している。
このとき、土地の名義をお父さまにしなかった理由・・・・ここが極めて重要

ここで土地名義をお父様にしておけば今回の話はなかった。間違った登記をした
ことで伯父につけこまれることもなかったという話でしょう。

さて、固定資産税も払えない伯母様名義にするよりお父様名義のまま固定資産税も
払ってやったほうがよかったのではないでしょうか。

そこで、建物収去ですが、伯母様と質問者さまの間で「使用貸借」の契約があった
という事実を明確に示すことが第一です。これは裁判所で伯母様と質問者さまが
そう証言することで足ります。
伯父が「いいくるめて建替えた」と主張していても、当時者がまだ生存していて
「建てることを承認した」と言えば無権で建てたという話にはならないでしょう。
一個一個丁寧にもつれた話をほぐしていけば、問題は解決するでしょう。手を抜いては
ダメです。やとっている弁護士もへぼだと思います。

ただ、土地と建物にお父さまのお金が流れているというくだり
伯父様が誰の何を妬んでいるのか・・・いまだに私には理解できないのですが。

No.10 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/10 16:27

その土地になぜ伯父様はそこまで執着するのでしょう。

もとは他人からの借家で土地をお父様が買い取ったと言っていましたね。

お父様は他界されたのか離婚されたのでしょうか。別居中なのでしょうか。
伯母様という人の人格がいまひとつ曖昧ですね。普通は伯父の行動を年上の
伯母が諌めるはず。伯母様が認知症という可能性でもない限りこういう判決はでませんよね。


勝手に想定すると、お父様他界。伯母様８０歳独身。伯父様７２歳独身。お母様６８歳
相談者さま４５歳（女性）。
伯父様は伯母様の経済的援助をしながら一緒に暮らしたかった。高齢で身の回りの
世話をしてやって独身の伯母様に遺言書を書かせて遺産を一人でもらう予定でいた。
伯母様には親が残した金融資産がかなりある。
それを伯父さんはねらっている。本来なら８０歳で有料老人ホームに入れて自分が
保証人になって遺言書を書かせる予定でいた。
今の住居は売り払って老人ホーム入居費用にあてる考えだった。

それが高齢の伯母の介護を質問者さまの母（妹）がはじめ、質問者まで同居したから
伯父さんの「遺言書（すでに書かせてあるのかも）」は水泡に帰した。
家を建てる段階で、質問者さまは伯母様に遺言書を書かせていると伯父様は思い込んで
いたりしませんかね。

この回答へのお礼

親身になっていただき有り難うございます。
伯父は私達の事を妬んでいるんだと推測しています。
伯父には家族がいます。
少し経済的にしんどいというのは以前耳にした事があります。
そこに私達が父が遺したお金で家を建て替えようとした途端に権利の主張をして訴えを起こしました。
そういった経緯を理解してもらえず、四角四面の判決しかだせない裁判官にも憤りを感じます。
私達の言い分は何一つ聞いてもらえず、裁判中に声を荒げ大人気ない態度の伯父の言い分だけを聞いた判決でした。

お礼日時：2012/01/11 00:36

No.9 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/10 10:08

判決では、伯父さまの所有権を認め、所有権に基づく妨害排除請求権 を認めたのだと思います。

今後の争点は、
使用貸借契約の正当性と侵害ということになります。
(1)建替えの時点で伯父が所有権を主張し、それを持って建替えを反対したのか。
ということになるでしょう。
この時点で、登記簿の土地所有者は伯母さまであり、かつ土地の代金の支払いでは
質問者のお父上が代金（の一部？）を出している事実を知っているわけで、あきらかに
当該土地の所有者は伯母様であると、質問者さまは考えた。
ですから、土地の所有権者＝伯母さまと使用貸借の契約(口頭であれなんであれ）を
結んだ。
使用貸借契約に基づき、建物が存続する期間、もしくは借主が生きている限り契約は
存続します。
本来、建てる時点で、伯父に所有権があるとするならば伯父はそれをどのように主張
したかです。
「俺の土地だ」から俺が承諾しない限り家は建替えてはいけない。伯父がそう主張し、その話を
無視して質問者さまが強引に家を建てたとすると少し話は厄介ですね。


そもそもその段階で、土地の代金は質問者さまのお父様が出していることを知っている質問者さまは
土地の所有権が伯母様以外にないことを疑う余地がないわけです。
当面は、使用貸借の正当性を主張するしかないですね。
さらには、土地売買の経緯に基づき伯父の経済的負担は親族の扶助の範囲であるし土地の代価から
みてあまりに些少だと主張するのでしょうね。


さて、田舎の土地と過程しても土地価格は1200万以上はするでしょう。一方固定資産税は年間総額で
20万円もしない。そのうちの1/4ですから年額5万円、7年間で35万円じゃないですか。

もう少し都会だとして仮に土地代4000万円、固定資産税80万円だとしても１／４負担で七年なら
140万円ですよね。
一方三人住める家は新築価格で１５００万円～２０００万円。

伯父様はたかだか200万足らずの金のために1500万以上の家を壊せと言っているのでしょうか。

この回答への補足

何度もご回答いただき有り難うございます。
建て替えが決まりハウスメーカーとの契約後にいきなり「家を建てるのは駄目だ」と言い出しました。こちらは契約してからだから違約金を支払わないといけない事情を説明しましたが聞いてもらえず、「自分にも権利がある土地だから訴える」という流れです。
でも、その時点では伯母の単独名義であったので建て替えを続行しました。まさか伯父がそこまでしてくるとはその時は思いもしませんでしたし、裁判でそのような判決が出るとも思いませんでした。
伯母の名義の土地に合意のもと家を建て替えただけなのに、伯父は私達を犯罪者扱いなのが、とてもショックでなりません。
固定資産税も回答者様が記載していただいた通り７年間で30万程度です。
その代金も建て替えの時に返済してます。
でも伯父は「固定資産税の代金を返してもらったとは思わない。地代の一部としてこの金は預かる」と屁理屈を言ってお金は返してくれませんでした。
小さな時から知っている伯父にこのような嫌がらせを３年近くうけ、親族同士で裁判沙汰まで起こし、その伯父の言い分だけが今回の裁判で通った事にショックと怒りしかありません。

補足日時：2012/01/10 12:55

No.8 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/09 17:48

重ね重ねの回答ですみません。

＃７さんの言うとおり一審の抗弁があったほうが、状況がよくわかります。
いままでのお話を要約すると
～7年前　　伯母様が借家に一人で住んでいた。
7年前　　　借家の土地建物を買い取った。
　　　　　　一人では大変だろうと、伯父・母が固定資産税を分担
昨年？　　　家を建て替えた
　　　　　　同時に伯父が反対。所有権を主張
　　　　　　完成し入居
　　　　　　伯父が訴訟。判決が下りて収去の命令。
どうしてもわからないのが、固定資産税を払ったことで伯父様の所有権が
認められたというくだりです。
ひょっとして出廷しなかったりしてただ判決が送達されただけだったり
しませんか。土地が伯母単独の所有でその事実に基づいてなされた二者の
使用貸借であることをどのように主張されたのでしょうか。あるいは
買い取った時点で伯父さまは買取り資金を援助していませんか？
ひょっとして質問者さまは伯父様の訴状の中身もご覧になっていないのでは
ないでしょうか。
それと「控訴する」とありますが、判決の送達はいつの日付になっているのでしょうか。年末を挟んでいるだけに気になります。
＞収去しなくてもいい法律があれば教えてください。
などと聞いている場合ではないでしょう。控訴まで14日間しか猶予はないですよ。
控訴して勝てる見込みがないと、裁判費用も質問者さまが被ることになります。

この回答への補足

細かくご回答いただきほんとに有り難うございます。
うまく説明出来ず申し訳ありません。
一審の判決後すぐ控訴の手続きをしました。
裁判にも一度だけ出廷し、あとは弁護士さんにお任せしていました。
詳細はご回答いただいた内容でほぼ間違いないです。
買い取り資金は私の父が出しているので、伯父は一円も払っていません。私達は所有権が認められるのは仕方ないのだと思っていました。
判決は伯父が何の利益もなしに固定資産税だけを支払うのは不自然だから権利の主張も認めざるを得ないそうです。
控訴後の闘い方で何か違う視点からの勝算があるかなと思い質問しました。

補足日時：2012/01/09 19:12

No.7 回答者： seiginomikata51 回答日時： 2012/01/08 22:37

質問者の一審での抗弁を記載しなければ、回答者から的確なアドバイスは得られないです。

この回答への補足

伯父は伯母名義の土地の固定資産税を７年位兄弟で分けて支払っていた。
その証拠は伯母の手書きのメモのみです。
固定資産税を支払っているから自分にも土地の権利はあるというのが伯父の主張です。
その土地に私が家を建てた事で伯父の逆鱗に触れてしまい訴訟に至りました。
裁判官の判決は、固定資産税を支払っていたのだから伯父にも権利があるので名義の書き換えと、建物収去でした。
しかし土地の権利は伯母にもあり、家を建てる時点では伯母の単独名義でした。家が建ってから訴訟が始まり、伯父が権利の主張をし始めたので、建物収去には納得がいきません。
一審の判決が出て間がなくこれから控訴予定です。
わかりにくい説明で申し訳ありません。

補足日時：2012/01/08 23:34

No.6 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/08 22:13

弁護士さんは入っていますよね。

(1)固定資産税を一部払っていると所有権が生じるという話は、生まれてはじめて聞きました。
(2)使用貸借契約は伯母様と質問者様の間で交わされていて建物を建てることが目的です。
　普通は、その契約者が生存している限り、あるいは特別な事情があって契約を解除しない
　限り契約（無償使用とはいえ）生きています。
(3)伯母さんはなぜ固定資産税の一部を叔父さんに払わせたのでしょう。

控訴して勝つには、まず伯父さんの所有権をみとめる一審の判決が不当であることを主張。
次に仮に共有が認められても、建替える段階ですでに伯父さんが固定資産税を払っていた
事実、建替える時点で伯父さんが自己の所有権を主張しながら建て替えを反対したという
事実の証明が必要です。
あとから思いついてオレの土地だ。勝手に建てるなと言っているとしたらおかしい。

逆に、伯父さんが建替えに強く反対していたにも関わらず、質問者さまが押し切って伯母さんの了解だけで建てたとしたら、そこで伯父さんがその時点で自分の所有権があることを
主張していたとしたら多少趣は違ってきますね。

伯父さんがどの時点で、固定資産税を払いはじめ同時に所有権を主張しはじめ
また、建替えに反対しはじめたかが重要です。

この回答への補足

伯父が固定資産税を支払いはじめのは７年前位だと思います。
所有権を主張しだしたのは、建て替えで揉めだした頃からです。

補足日時：2012/01/08 23:14

No.5 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/08 18:45

よくわかりました。

でも固定資産税を払ったから建物を収去せよというのは
まるでおかしな結論ですよね。
伯父様はなぜ、あなたが家を建ててお母様、伯母様を住まわせることを
好ましく思っていないのでしょう。収去まで求めていやがらせをしなくては
いけないのでしょう。今まで払った固定資産税をすべて返済すればすむ話なの
ではないでしょうか。
もし、悪意の嫌がらせとしたらこれは土地の乗っ取りですよ。

さて、質問のお答えです。
＞収去しなくてもいい法律があれば教えてください。
法律的には、借地契約ではなく使用貸借契約になります。使用貸借は貸主がいつでも契約解除できる（民法597条）わけです。ただし、質問者さまが借主、貸主は伯母様という関係のなかで、伯父様の所有権が明確になったのは判決以降の話であるから伯母様が解除しない限り使用貸借権は消滅しません。

さて、今できることは収去の判決を覆しそもそも固定資産税を負担してもらっていたのは単なる貸金債務だと主張することくらいでしょうか。
それにしても固定資産税を肩代わりして家まで取り壊せとは恐るべき鬼畜野郎ですね。顔を見たいです。

この回答へのお礼

ご丁寧に回答いただき有り難うございます。
伯父は私達を妬んでいるんだと思います。
希望を捨てないで闘っていきます。

お礼日時：2012/01/08 19:30

No.4 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/08 17:48

＞最初は伯母単独名義の土地で、そこに伯母のみが住んでいました。

その家が古くなったので新しく私名義の家を建てました。

これなら納得です。伯母さまとは借地契約ではなく、使用貸借（無償使用）ということになるのでしょうが、考え方によれば、同居することで家賃と地代相殺という借地権的な見方もできるかもしれません。


＞そこで伯父が土地の固定資産税を四分の一支払っていたので、自分にも権利があると主張しだして、母と伯母と揉めた結果訴訟に至りました。

ちょっと待ってください。どうして伯父さまが（伯母さまの兄弟なのか配偶者なのか）固定資産税の１／４払ったくらいで土地の権利があるという話になるのですか？？？


＞訴訟の結果、伯父にも権利があるのは認めざるを得ないという判決が出て、私には収去の判決が出てしまいました。

これは全く理解できません。登記簿の名義はいまでも伯母様なんでしょう？
それとお母様の名義とか共有名義とかいう話はどこでどうつながるのですか？

もう一度確認いたしますが
(1)今の土地の登記簿に書かれた名義は「伯母さま」のみななのですか？
お母様、叔母様、伯父様三者共有ですか？

(2)伯父様・伯母様は離婚されたのですか？

(3)なぜ、伯父さまは固定資産税の１／４を納めていたのですか？登記簿に自分の名前
　が書かれていたのでしょうか
(4)裁判所は、固定資産税を納めていた事実をどうやって確認したのでしょう。
　固定資産税は登記簿に記載された人に請求が行きます。それを１／４だけ納税する
　というのはその証拠書類は納付書とかによるものですか？
(5)もう一度うかがいます。
　家は伯母さまのもの、土地も伯母さまのもの。家を質問者さまが建替えた。
　伯母様が同意していれば問題のないこと。
　この時点で本当に質問者さまは、登記簿で土地の持ち主を確認していますよね。
　固定資産税を代わりに支払えばだれでも所有権が手に入るなんて話はありえません。

　　判決が出たのなら、その写しでもお持ちですよね。どういう根拠で伯父様の所有権
　が認められたのでしょう。
　その際お母様の共有持ち分がなぜ加わったのでしょう。

　　わかるように説明していただけますでしょうか。

この回答への補足

伯父は母の兄、伯母の弟です。
もともとは借家だった家を伯母が買い取り、家も土地も伯母名義でした。伯母は独身という事もあり、一人では大変だろうという事で兄弟で土地の固定資産税を分担していました。固定資産税を納めていた証拠は納付書というようなきちんとした物ではなく、伯母が手書きで書いた四等分した金額のメモです。それを伯父が証拠として提出し、裁判官は共有地であると認めたのです。そこで母も支払っていたので、母にも権利があるという所に至ります。
今の土地登記簿の名義は伯母のみです。今回の訴訟で一部伯父の名前も登記簿に記載せよと判決がでました。
何度もご回答いただき有り難うございます。

補足日時：2012/01/08 18:07

No.3 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/08 15:55

>私の母・伯母・伯父の共有名義の土地に私名義の建物が建っていて

どのような経緯でそうなったのか
(1)質問者さまの祖父母の相続の際未分割のままの土地に質問者様が新たに
　家を建てた
または
(2)祖父母の土地に質問者さまが家を建て、その後相続で母、叔母、伯父の
　共有になった
のか
(3)そもそも土地と建物は最初からあって、土地だけ相続で三者共有になり
建物は遺言とかで質問者に遺贈されたのか。

大変興味深いところを書いてくれていないので、困ります。
他人の権利がある土地に、勝手に家を建てたらこりゃ収去を求められます。
あとから土地が他人のものになったのならまた別の問題です。

＞建物収去しか解決はないのでしょうか？
金銭での和解の方法はありそうです。
仮に、建物収去が行われたとして伯父さんが求めるのは、共有物の
分割請求でしょうから、その土地を更地にして売った場合の代価を
よこせということでしょう。
だったら、何も更地にしないで、共有持ち分を質問者さま、お母様
叔母様で伯父様に払えばいいだけの話です。

この回答への補足

最初は伯母単独名義の土地で、そこに伯母のみが住んでいました。その家が古くなったので新しく私名義の家を建てました。
そこで伯父が土地の固定資産税を四分の一支払っていたので、自分にも権利があると主張しだして、母と伯母と揉めた結果訴訟に至りました。
ですから、家を建てた時点での土地の名義は伯母のみの名義でした。
訴訟の結果、伯父にも権利があるのは認めざるを得ないという判決が出て、私には収去の判決が出てしまいました。
家が建つ前に伯父にも名義があり許可なく勝手に家を建てたのなら収去と言われても仕方ないのかもしれませんが、建てた後に決まった事で収去は納得できません。
わかりにくい説明になってしまい申し訳ありません。

補足日時：2012/01/08 16:46

No.2 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/08 15:04

おそらく、相続の際に叔父さんの持分を代償分割するなどの方法があったと思うのですが

それをしなかったことに何か理由があるのでしょうか。
そもそも遺産分割の段階で叔父さんともめていて分割しないままに家屋を建ててしまったの
かもしれません。
共有の土地に関して、管理行為として他人名義の建物を収去を求めることは、一人の共有者でも行えます。判決はそういう趣旨で出されたものです。
そこで、抗弁するとすれば、
(1)遺産分割の際に叔父が代償分割を拒んだ
(2)母、叔母は同意しているが、叔父だけ同意していない
(3)地代を叔父に払っている
などの事実があれば明らかにすることでしょう。

この回答へのお礼

ご回答有り難うございます。
もう一度しっかり調べてみます。
有り難うございました。

お礼日時：2012/01/08 15:31