マンションの建て替えについて

これから築２０年の中古分譲マンション（３０００万円前後）を購入したいと考えているのですが、仮にローン審査に通って、２０年、３０年後残金など全部払い終わった時、そのマンションは始めて自分の資産として手に入るわけですが、　
　　　さらにその４０、５０年後、マンションが老朽化して、建て替えなければならない時、その資産等々はどうなるのですか、そのままゼロになるのですか！それともみんなで資金出し合って新築マンションを建てるのですか、詳しい方がいたら、それに関連する情報をいろいろ教えてください、お願いします、
　　　

No.7 回答者： protege 回答日時： 2012/02/18 10:01

最近ではマンションの老朽化にともなう建て替えも成功しているケースも増えて

参りました。
詳しい法律の説明は省きますが、建て替えの場合はその資金調達が問題とな
ります。そのために一般的には再建築時に現在の戸数より多くの戸数で建設し
て、増加戸数分を分譲販売することで調達をおこなう手法がとられます。
ご検討になられているマンションの建物が敷地に対して容積率がぎりぎりに建
設されるようであれば、その手法が取れなくなります。

東京都某市での公団分譲など、広大な敷地に建設されているマンションなどで
は余剰容積があるため、古いマンションではありますが相場も安定した取引が
行われています。

もちろん４０年後の法律がどうなっているかはだれも判りませんが・・・。

補足ではありますが、敷地が大きい＝固定資産税は高くなるという図式は覚え
ておいて下さい。

No.6 回答者： m_inoue222 回答日時： 2012/02/17 11:37

＞建て替えなければならない時、その資産等々はどうなるのですか、

普通は．．．物件の価値＜建て替え費用．．．になっているでしょう

売れば土地の権利も有りますからいくらかにはなるかも？

＞それともみんなで資金出し合って新築マンションを建てるのですか、

管理組合次第

・建て替える
・売却する
・ほったらかす

http://www.geocities.jp/tshny046/ennkatu.html

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_sei …

http://diamond.jp/articles/-/7087

＞自分の資産として手に入るわけですが、

資産＝財産と勘違いされていませんか？

自宅は「経費の掛かる消耗品」ですよ．．．車と同じです

No.5 回答者： congrats 回答日時： 2012/02/17 10:29

>建て替えなければならない時、その資産等々はどうなるのですか、

建物評価は撤去費分だけマイナス
土地の持分だけが資産です。

＞そのままゼロになるのですか！それともみんなで資金出し合って
＞新築マンションを建てるのですか、

基本はそうなのですが、持分土地の一部をデベロッパーに売って
売った金で建替え建物を取得することもあります。
そのためには、規制緩和か都市再開発で既存の指定容積率が
大幅に増える必要があります。

現在４００％の容積指定を目いっぱいつかっているなら
再開発等で容積率が８００％になったとすると、
現在の持分の土地が半分でも現状の住居の床面積は確保
できますから、持分の土地を半分売って売った金で
撤去費も含めた建替え事業に参画する。

逆に、郊外などの将来にむけて容積率の増加が見込めないような立地は
このような形での建替えは困難ですね。

再開発でなぜ容積率が増えるかというと、区画の細分化された土地では
幹線道路沿いだけが高容積、裏側はそれより低い容積。さらには道路斜線
や前面道路幅で指定容積が制限されることがあるわけです。
細分化した道路区画を大きなまとまりで作り変えて、公共緑地などを
まとめて確保することで、良好な都市環境が整備されるなら、全体の
容積率を割り増しが行われます。都市計画審議会というところで審議
されて開発許可が出ます。

とはいえ、マンション自体の歴史がまだ浅く、築５０年以上経っているものの
建替え事例が全国で４０件程度しかない現状では、全国に５６０万戸（Ｈ２１）
あるといわれる分譲マンションの建替えに関して決定打はないというのが
現状です。
http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas/images/tateka …

マンションの建替え促進に関しては国土交通省の総プロで政策案を
まとめた経緯があります。http://www.ichiura.co.jp/vision5/vi5.htm
そのなかで、都住総、市住総などの総合設計
制度の充実や、廊下階段などの面積除外などの規制緩和が行われ
これによって老朽マンションの建替え促進を図ったつもりが、地価下落
企業の土地放出から新築タワーマンションブームにつながっただけで
肝心の老朽建替えは少しも進まなかったということです。

現実問題として、マンションは１０年～２０年のサイクルで居住者が入れ替わる
というのが従来の流れでした。ですから誰も建替えを想定して住んでいない
というのが本音ではないでしょうか。

とはいえ、現状では築３０年経したマンションがやっと１００万戸を超えた
状況です。当面の課題は１９８１年以前の旧耐震設計マンションの耐震補強
といえそうです。耐震性能が低く補強も困難な建物の建替えこそが緊急の
課題。

量的には、築２０年の中古マンションを買って住む人が今後も増えていく
ことになるでしょう。おそらくは二回目の大規模修繕で臨時徴収がある前
すなわち築４０年に至る前に売って住み替える人が多いと思われます。

＞詳しい方がいたら、それに関連する情報をいろいろ教えてください
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_sei …
http://mansiondata.co.jp/main/063.html
http://www.mlit.go.jp/common/000027312.pdf

No.4 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/02/17 10:12

築20年で40～50年後ともなれば築60～70年にもなるので、当然建て替えということになってるのが普通でしょう。

この時建物に価値はなく、土地代を持分面積で割ったくらいの価値しかありません（取り壊し費用も差し引かれるかも？）。マンションは一戸当たりの土地代がしれてるので大した金額（資産）にはならないかもしれません。

建て替えの決議がなされれば従うしかなく、この時追加の費用が払えなければ前記した土地代を貰って出て行くことになります。建ぺい率や容積率に余裕があれば今より大きな建物を建てられますので、それを分譲して負担を減らすことも出来るかもしれません。

築20年のマンションに長いローンはお勧めしませんし、築年数によっては担保価値が足りずに多くの頭金も必要になってくるでしょう。一生に一度しか買えない家計状態なら終の棲家にする必要がありますし、少なくとも平均寿命程度までは建て替えずに持つ必要があるでしょう。買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品だという考えをしておくべきなのです。

No.3 回答者： toteccorp 回答日時： 2012/02/17 08:26

支払いが終わらなくても、残金より高く売ることができるなら資産でしょう。

支払いが終わっても、売ることができなければ資産ではなく負債でしょう。
ゼロではなくマイナスの可能性が高い。
建て替えも簡単に行かないと思います。
件数を増やしても売れないかもしれない。
反対する人が多くいるかもしれない。
反対する人から買い取らなければいけない。
今新築を購入したほうが、トータルで安いかもしれない。
住めなくなり引っ越ししても売れなければ共益費を支払い続けなければならない。

No.2 回答者： bukebuke 回答日時： 2012/02/16 22:03

老朽化した場合は土地代だけでしょうね

No.1 回答者： t0z2 回答日時： 2012/02/16 22:00

マンションの自治会で、どうするかを話し合い、決議をとることになると思います。

大抵、そんなボロボロになって済み続けてる状況では、お金も持ってないので揉めるんですよね。

マンション立替時に高層階に立て替えて、増えた部屋を分譲して、その利益で区分所有者の負担を減らすとかもあるんではなかったですかねぇ。もちろん、所有面積は減ることになりますけど。