土地利用権等割合、法定地上権ってなんですか？

競売の物件を見ているのですが

建付地価格18630000円
土地利用権等割合50%（法定地上権）
土地利用権等価格9320000円

とかいているのですが、ちんぷんかんぷんです。

いったい何が５０％？

あと、
「内訳価格および、一括価格」という欄では
土地価格が18630000円－9320000円（土地利用権等価格の控除）
という風に9320000円が引かれており
建物価格が1030000円＋9320000円（土地利用権等価格の加算）
という風に9320000円が加算されて評価額が計算されています。

控除とか加算てなんですか？

いまいちわかりません。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/10/04 23:11

簡単に記しますね。

多少解釈の表現が違いますが、わかり安いを目的として記します。

不動産競売の評価は不動産鑑定士が行います。土地というのは、建物が建っていない状態で自由に利用できる更地の状態が一番高い評価が得られます。
それが、近隣の公示価格や基準地価などを用いて、個別の物件の特性などを考慮し算出された、1863万円です。
建て付け地（建物が建っている）土地の場合は、その利用の制限を受けるわけですから、建物がそこに建って存在している権利（地上権）を控除して（差し引いて）考えるという手法で、例の場合は50％相当をその自由に利用できない制約の減価分として割り引いて評価しているということです。

建物は単純にその耐用年数や仕様などの評価額に、その地上権で割り引いた価額を加算しているだけです。

競売などでは依然としてこの手法が用いられています。現実的な取引に用いられるような手法ではありません。競売の場合は、最低売却価額を定める根拠が必要なだけですから、このような実態とはそぐわないような何十年も前の昔ながらの評価法を採用しているに過ぎないのだと思います。

一般の方が落札価額を検討する場合は、市場相場や、更地評価の1863万を参考にすればよく（建物が103万なら既に老朽化して価値は無い）それ以外の評価を算出する数字は、考えなくとも良いでしょう。最後に競売の事情を考慮し、その減価を40％とする　などという記載がありますが、その40％減価などという一律の割合も根拠は無いと思いますよ。どの物件でも一律40％なんておかしな話ですから・・・・・

我々の様な業者が商品として仕入れる場合は、税務上、仕入れの土地建物の対価割合など算出しなければなりませんから、それの根拠として「非常に都合が良い」ので、税務上使用するぐらいです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/06 10:41

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/10/04 23:27

> いったい何が５０％？

　ですから、土地の利用権が。

　「その土地上の建物には法定地上権が着いているので、土地の所有者であっても、その土地を利用する権利は５０％しかありません」という意味です。

　だから、土地本来の価値（１８６３万円）から、その５０％にあたる法定地上権の価値（９３２万円）を引いたのが、今の「土地の値段」になります。

　逆に、建物は、建物本来の価値（１０３万円）に、法定地上権の価値（９３２万円）分を足したが、今の「建物の値段」になります。

　それが、「あと、」以下の計算の意味です。

　土地の利用権が建物にくっついてしまっているので、土地と建物の両方を競落すれば、チャラです。


　「土地所有者の利用権が５０％」と書きましたが、それは建前で、実際には使えません。

　私は不動産賃貸業を営んでおります。つまり、不動産を買ってほかの人に貸すのが商売ですが、競売物件に手を出したことはありません。

　買ったあとでどうなるか、よくわからない、怖い物件だと思っているからです。

　まあ用語の解説だけしておきますと、「法定地上権」という言葉を初めて見た人は、「所有権と同じだ」と思えばいいでしょう。細かいことを言えばもちろん違うわけですが。

　誰かが、その建物の上に電線でも張ったら抗議できます。売買だって、賃貸だってできます。「地上」という言葉が付いていますが、地下に穴を掘ってもかまいません。

　売買や賃貸や穴掘りの際に、一々所有者の同意を得る必要はありません。賃借権だとふつう転貸は禁止ですし、賃借権の譲渡も禁止で、穴掘りはたぶん「同意を得ること」となっているはずです。

　賃借人ならできないことが、自由にできてしまうのが地上権です。地上権も、所有権と同じ「物権」という強い権利ですのでご注意を。