賃借権の対抗要件と貸主の破産について

どなたかお手すきのときにご回答頂けますでしょうか。
マンション契約に関しての質問です。

借家人は、建物の引渡しがあったとき、すなわち借家人がその借家に居住等で占有していれば、第三者に建物賃借権を対抗することができる（31条1項）。
上記の条文は貸主が、破産した場合にも主張できますでしょうか。
マンションの賃貸借契約の際の重要事項説明書に、マンションが競売にかかった場合には、半年後に退去しなければならないと記載があります。
どうなりますでしょうか。

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/02/19 15:37

それで、ご質問は、前段と後段があるが、「どうなりますでしょうか。

」
と言うことですか ?
それならば、どちらも正しいです。
即ち、前段の「第三者」は後段の例外を除外しているだけです。
後段の契約物は抵当権設定登記があり、賃貸借契約は、その抵当権設定後だと思われます。
それですと、破産しなくても(破産すれば当然ですが)競売によって所有者に変更があれば、代金納付の日から6ヶ月以内に明け渡す必要があります。

No.4 回答者： akak71 回答日時： 2012/02/19 15:34

破産する会社は、所有不動産に抵当権に入っているはず。

破産すると、銀行が、債務不履行による、抵当権の競売が申し立てがされる。
そうすると、一般的には、賃借権より抵当権が先なので、
賃借人は、競落に時より、６ヶ月しか居住できないことになります。

破産法の問題でなく、抵当権実行の問題です。

民法３９５条参照

No.3 回答者： 17891917 回答日時： 2012/02/19 15:23

No.2です。

No.1の回答は，回答作成途中で誤って投稿してしまったものです。No.2のみご覧ください。

No.2 回答者： 17891917 回答日時： 2012/02/19 15:18

こんにちは。

　借地借家法31条1項の「その後その建物について物権を取得した者」には，競売により新しく所有者となった者も含まれます。そして，同条は強行規定（同法37条）ですから，契約でこれに反して賃借人に不利な条項が定められていても無効です。だから，賃貸人の破産により建物が競売になっても，新所有者に賃借権を主張できるとも思えます。
　しかし，賃貸借契約締結前に登記されていた抵当権の実行により建物が競売になった場合には，賃借権よりも抵当権のほうが優先します（民法177条参照）から，新所有者には賃貸借契約の存続を主張できません。
　本件マンションは，賃貸人の破産を機に抵当権が実行されるものではないでしょうか。

【借地借家法】
（強行規定）
第37条　第31条、第34条及び第35条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。

【民法】
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）第177条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

No.1 回答者： 17891917 回答日時： 2012/02/19 15:11

こんにちは。

借地借家法31条1項の「その後訴訟能力建物について物権を取得した者」には，競売により新しく所有者となった者も含まれます。
そして，同条は強行規定（同法37条）ですから，契約でこれに反して賃借人に不利な条項が定められていても無効です。
だから，賃貸人の破産により建物が競売になっても，新所有者に賃借権を主張できます。

【借地借家法】
（強行規定）
第37条　第31条、第34条及び第35条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。