土地評価額について教えてください。

　知人の代理で、相続時の土地評価額について質問させていただきます。　知人は姉妹二人の妹です。　姉は実父と父名義の土地家屋で最近同居を始めました。　妹は父名義の土地に自分で建てた家に住んでいます。　父も高齢になったため、もし亡くなった場合、相続税が発生するかどうかを確かめる為に、役所から「土地評価額証明書」と「家屋評価額証明書」というものを双方とりよせました。　土地の広さも同じくらいなので土地については同じくらいの評価額だと思っていたらしいのですが、少し評価額に差がありました。

　そこで、質問です、この場合実勢価格が同じぐらいでも、姉と実父（土地の名義人）が住んでいる家の土地評価額と妹（土地の名義人以外）が住んでいる家の土地評価額には差が出るものなのでしょうか。固定資産税は土地分については、妹がすんでいる家のほうが高いようです。もし実父が亡くなり、姉が父名義の土地家屋を相続、妹が父名義の土地を相続した場合、妹が住んでいる家の土地評価額や固定資産税が下がるということは、ありますか。

　うろ覚えですが、以前に名義人が居住している土地の固定資産税は少し安くなり、名義人以外（例えば次男が次男名義で父親の土地に家を建てて居住）が住んでいる場合は更地扱いということで少し高くなるということを聞いたことがあります。

　もし、そういうことで　相続によって土地評価額が下がるとした場合、相続前の金額か相続後の金額かどちらを基準に相続額を決めるのが妥当なのでしょうか。

　ご存知の方、教えていただけますでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： skydry888 回答日時： 2012/08/27 04:28

今は　何もやらない方が無難です。

土地の評価額は全国の土地評価額で　毎年変動します。これは国が全国の物価水準　雇用情勢
消費者物価指数　失業率等全て算出した上で毎年公表され新聞にも掲載されます。
だから今やっても無意味なだけです。
今計算すると　生前贈与での二人の計算になります。父が死亡後の遺産相続の税法が遙かに
安くなります。
ここで　注意点
父が姉に生活見てもらい同居して弁護士に遺言状預けて姉に全て遺産相続させるとなると
妹のほうは　父の土地に名義ですんでるだけでこれを名義貸しと呼びます。
生前贈与されたわけでもなく買い取ったのでもなく父の土地に名義は妹として住んでるだけで
父名義の土地家屋資金預貯金　別に地区に土地所有して他人に貸してる場合も全て姉が相続権利が発生します。すると妹はそこを出て行かなければならず長年の居住権主張しても裁判で敗訴の判例が多いです。
だから今やると生前贈与で税率も固定資産税も上がります。
だから死亡後に遺産相続で揉めるのです。姉は父の面倒見て同居したのだから７割主張してドロ沼裁判　殆ど最高裁判例に沿った下級審での判決が出て姉が主張で勝訴判例が多いです。
本来娘二人なら土地家屋資産預貯金等半分ずつ遺産相続するのが原則ですが
父の面倒は姉任せ妹は自由奔放　父の面倒一切見ないなら　父が健在なら遺言状残されたら弁護士に預けますが　葬式後弁護士が現れ遺言状見てられ実印まで押されていたら裁判でも覆す材料は０というしか有りません。
だから　妹の依頼らしいですが週に3 4日父の面倒見るか　１週間交代で看ることに買えて姉の負担を軽くし　父の印象も両方面倒看ている。
だから役所から取り寄せたのは生前贈与されたと仮定しての算出方式です。
税法での遺産分割と遺産相続はしごで両方面倒看ていたなら半分ずつが正当な遺産相続ですが
全て姉に任せっきりでは　姉妹といえども金が絡むと赤の他人のケンカ同様なことになります。
以前の法律では父の兄弟も畑の土地が広ければ家を建てて借料取っていましたが
今は一親等以内だけ父の兄弟でも畑　住宅用に変更しないと更地で無いと売却できず
役所に土地変更申請書出すだけ収入印紙代が必要ですが　例えば相当広い畑をマンション業者が売ってくれ　手続きは全てこちらでやるからのワナに引っかからないこと。畑で売るのと住宅用に変更して更地売却では値段が20 30倍違いますからーーこけは警告です
もし将来二人でマンション立てても何ら問題は有りませんがマンション業者に頼むとバラバラに土地されてマンション建ち二人は住めて家賃収入も見込めますがマンション業者からマージン毎月要求されるので注意。

結論は　今やると生前贈与の遺産相続　税率も税金も固定資産税も高い。
妹がこのままだと上記記載の姉妹ゲンカの裁判ザタまで発展します。

姉妹の職業の記載が無く　妹は勤め人姉は父の年金暮らしでは　父がどう判断するかに
よります。

妹は名義貸しされているだけで　父死亡後の遺産相続半分ならいいのですが
姉が強固に主張されたら地獄の裁判です。

普通に遺言状も無く姉も主張しないなら半分ずつ全て遺産相続
役所で父名義の土地家屋姉　妹で分割してしまうと別人の税法上の計算になり　妹は逆に高くなります。土地を割ってしまうことになり登記が別々。

だから今やっても無意味だと冒頭に記載した次第です。
通常　父死亡で母相続　姉妹二人今は遺産相続一時放棄しないと土地母1/2　姉妹一人ずつ残り1/4ずつ遺産相続したら家土地売却して姉妹は勤め人でも母年金暮らしなら　そこ追い出され
土地家屋資産も上記の通り遺産相続しても母は死ぬことと同じになるから一時放棄して母死亡したら半分ずつ遺産相続すれば何も問題は起きませんが　今の者は金金で父死亡したら葬式最中に遺産相続でケンカで裁判が多く　母は土地家屋売却されどちらにも面倒看て貰えずに不毛の死を遂げることが多い。これは余談ですが妹さんもこのようになる可能性大。
　今からでも親孝行しとくことですね。
税法は毎年のようにコロコロ改正されますが
例えば70坪の土地に家屋 27坪　息子二人一時遺産相続放棄　母一人全部相続で八千万まで相続税０　固定資産税は土地家屋に課税する法律なのでこれは毎年変動しますが年に四回に分けて
しかし八千万まで無税でしたから。
絶対役所の前・付近の行政書士に登記変更の書類依頼したら軽く20 30万は取られますから
自分で土地登記簿取り　一枚2 3千円　ネットで登記簿の書き方見本が色々出ますからそれ参考に申請しても５千円チョイです。何故登記簿取りに行くかというと　昔は何点　何坪が今は平方センチメートル単位で記載されてますから　あやまると虚偽申請になりますから注意してください。

この回答へのお礼

　丁寧なご回答有難うございました。

お礼日時：2012/08/27 23:32