消費税のみなし譲渡

消費税の課税事業者である個人事業者が、事業用資産である居住用の賃貸アパートとして使われていた1室を、空室となったのでこれを家族の居住用に使うこととした場合、消費税のみなし譲渡にあたるのでしょうか？　もし、みなし譲渡にあたるとしたら、課税価額は通常の賃貸料なのでしょうか、1室分の譲渡価額なのでしょうか？

No.6 回答者： hata79 回答日時： 2012/11/23 21:23

無償の取引は課税対象外なのですが、みなし譲渡についてはこれを除くとなってますね。

すると対価がない、無償貸付なので、不課税ではないということになります。
つまり課税対象になります。
自説で申し訳ないですが、家賃相当額の７０％が「課税価格」になろうかと思います。
しかし、居住用でしたら非課税です。
みなし譲渡なのだけど、非課税という理論になるのかな？と思います。

親の持家（事業用資産ではない）に子が住んだ場合に、家賃相当額が贈与とされるケースはないでしょう。
子が賃貸マンションを借りる際に、その賃料を親が負担してるとなると、贈与だと税務署では言いたくなる部分があるかもしれません。金額の問題になるのでしょうか。

事業用資産として計上してあるならば、家賃相当額は「収入すべき金額」になるので、親の計算では不動産所得に加算しておくべきでしょう。加算されてなければ、子への贈与だという理屈も成り立ちそうです。
このような問題は、考え込むと奥深いです。

この回答へのお礼

素早い回答ありがとうございます。

消費税のみなし譲渡の規定中、「等」の文言が入ってないのが気になりますが、消費税基本通達５－４－５のいいようを見るとそこまで厳密に考えてないようにも思えます。居住用貸付で賃料相当額が非課税売上なのか・・・疑問が残ります。

自家消費の対価の額、所得税では７０％（所得税基本通達39－2）ですが、消費税では５０％（消費税基本通達10－1－18）ですね。いずれも棚卸資産限定なので賃料には使えないです。

お礼日時：2012/11/24 01:00

No.5 回答者： hata79 回答日時： 2012/11/23 10:48

使用貸借は不動産の評価時に使用する概念です。

本来無償で使用させてるので賃貸借契約によって保護される権利（借家権、借地権）を認める必要が無いというものでしょう。
所得税法では「収入すべき金額」を収入とするとしてますので、賃貸アパートを無償で貸す場合には「他の店子から受け取るべき金額」を収入金額として計上すべきです。
その際に定価ではなく３割引き程度で計上すればよいということになると思います。

「自分で家事用に使う」なら、家賃負担は発生しません。
収入になりませんので、費用収益対応原則から、自己使用にかかる経費は事業主貸しとして決算時に計上すべきだと思います。
「廃業する」
賃貸アパート経営全体を廃業するのではなく、当該一室を賃貸用に用いないとするなら、自分で家事用に使うと同じ話になると思います。
収益が発生しない物件ですから、固定資産税や修繕費等の経費を計上することができません。
決算時に事業主貸しとして調整すべきでしょう。

所得税法でいう譲渡は「所有権の移転」ですが、消費税法でいう譲渡には、サービスの提供も含まれてるます。
振込手数料にも消費税が課税されますよね。
本例ですとアパート一室の所有権を譲渡してるのではなく「アパートの一室を居住用に利用する」というサービスの提供ですので、所得税法上の譲渡から関連する資産評価は考えなくてよいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞所得税法では「収入すべき金額」を収入とするとしてますので、賃貸アパートを無償で貸す場合には「他の店子から受け取るべき金額」を収入金額として計上すべきです。
　すみません用語の使い方を誤りました、「使用貸借＝親族間での無償貸借」のつもりで使用しました。
親族間の無償貸借ですので、所得税ではなく贈与税の問題だと思いますが、相続税基本通達9-10にあるように利益額の多寡によりますが基本的には課税なしでよいと思います。

＞「自分で家事用に使う」なら、家賃負担は発生しません。
収入になりませんので、費用収益対応原則から、自己使用にかかる経費は事業主貸しとして決算時に計上すべきだと思います。
「廃業する」
賃貸アパート経営全体を廃業するのではなく、当該一室を賃貸用に用いないとするなら、自分で家事用に使うと同じ話になると思います。
　消費税法第四条第４項一号の「個人事業者が・・・棚卸資産以外の資産で事業の用に供していたものを家事のために消費し、又は使用した場合」にあたらないのでしょうか？

お礼日時：2012/11/23 19:25

No.4 回答者： hata79 回答日時： 2012/11/18 23:18

所得税の申告上は「自家消費売上」として計上すべきだと思います。

その際「家賃として一般賃料の７０％」で計上しておけば、当局も「あかん」といわないと思います。
これは、所得税基本通達３９－２に「７０％」という率が具体的に現れているので、まぁ、いいじゃないかと思う率ですので、根拠としては弱いかもしれません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6317.htm
所得税法基本通達３９－２
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/ts …

消費税については、対価を得てないので「不課税」でよいのではないでしょうか。
アパート自体の所有権移転をする（所得税でいう譲渡）ではないからです。
現実の仕訳では、売上を不課税扱いに出来ない場合もありますので（ソフトの能力次第）非課税売上と処理しておけば、課税総売り上げを構成しませんので、影響は無いでしょう。
簡易課税を選択してても、本則課税を選択してても同様です。

ところで、無償貸し付けなので「資産の譲渡等に該当しない」という表現がある点から（基本通達５－４－５）、消費税法第４条４項「次に掲げる行為は、事業として対価を得て行われた資産の譲渡とみなす。」が「資産の譲渡等」ではないと解釈して、ぐるぐるまわって「課税じゃ」と考えなくても良いと思うのです。
譲渡と譲渡等については、本法と通達で定義付けが違うのかな？と思う点です。
「等」が法令に抜けてる？ともいえますが、同条の言いたいポイントは「みなす」だと思います。

本問題は難問なので、考えていたら、１１月になってしまいました。
あまり自信がある回答ではないですが、参考になればと思います。
アパートの賃料だから非課税という面から考えていくと、わけがわからなくなる問題ですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

＞所得税の申告上は「自家消費売上」として計上すべきだと思います。
所得税は、使用貸借で非課税としてよいのでは？

＞ところで、無償貸し付けなので「資産の譲渡等に該当しない」という表現がある点から（基本通達５－４－５）
これです、こういう回答を待っていました。
しかし、家族に無償貸付けではなく自分で家事用に使う、もしくは廃業するとしたらどうなのでしょうか？

お礼日時：2012/11/23 00:31

No.3 回答者： hinode11 回答日時： 2012/09/14 15:07

No.２です。

＞消費税法第四条第４項第一号に、「使用」という文言が入っているのはあとで返しても駄目っていう意味ではないでしょうか、使った瞬間にみなし譲渡になると？　例えば売り物であるトンカチを使った後で返しても、使った時点で使用（みなし譲渡）になるので後で返したからと言って課税をまぬがれるものではないってことですね。

それは、あなたの法律解釈です。私の法律解釈とは異なります。法令の文章や用語があいまいな場合は、国民（納税者）は国民（納税者）の都合の良い方へ解釈して良いし、都合の良い解釈に基づいて確定申告をして良い、というのが私の考え方です。トンカチを使っても後で返すのであれば課税を免れると考えます。

私がご質問の個人事業者であるならば、確定申告するときには、空室を家族の居住用に使ったとしても消費税法第四条第４項第一号は適用されないと考え、「みなし譲渡」に関する申告をしません。


＞Ｎｏ．１の回答中ご自身で「課税売上金額がいくらになるかですが、嬉しいことに課税仕入金額の2,000円が適用されます」と書かれてたではありませんか。消費税法基本通達10-1-18です。

いいえ。私の法律解釈に基づいて書いた回答です。基本通達10-1-18は知りませんでした。

【参考】
国税庁の基本通達とは、国税庁長官から税務署員への通達事項であって、国税庁内部のルールです。国税庁の外部に居る私たち国民が従わなければならない法令ではありません。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
ご回答ありがとうございます。参考とさせていただきます。

私がこの質問をしようと思ったのは、貸家はみなし譲渡にいう事業用資産に当たるのだろうか、という疑問を持ったからでした。

＞ 国税庁の基本通達とは、国税庁長官から税務署員への通達事項であって、国税庁内部のルールです。国税庁の外部に居る私たち国民が従わなければならない法令ではありません。

それはそうなんですが、通達は税務署員に対する命令です、税務署員は従わなければなりません、通達に反する申告がされた場合、税務職員は否認せざるを得ません、従って納税者である我々にとっては、通達は法律と同様無視できないものといえます。もちろん法解釈をめぐって税務当局と争うのは自由ですが。

お礼日時：2012/09/28 12:38

No.2 回答者： hinode11 回答日時： 2012/09/07 16:52

＞みなし譲渡の規定は譲渡（譲渡等ではない）とみなすので、住宅の貸付にみなされることはなく、住宅１室分の譲渡にみなされるのでは？

消費税法第四条第４項第一号（みなし譲渡）に、
「個人事業者が棚卸資産又は棚卸資産以外の資産で事業の用に供していたものを家事のために消費し、又は使用した場合における当該消費又は使用」
とあります。

例えば事業主が事業用に購入した郵便封筒を事業主の家族が使用する場合は、用が済んだら封筒を事業主に返す、ということができません。だから「譲渡」と見なされます。

しかし賃貸アパートの部屋を家族が使用する場合は、用が済んだら部屋を事業主に返す事ができるのですから「譲渡」とは見なされないと考えます。


＞また、課税売上金額ですが、消費税法２８条２項１号では消費又は使用時の資産の価額（つまり時価）を対価の額とみなすとあります。
ご回答のとおり棚卸資産の場合は仕入れ額を対価にできる特例がありますが、貸室は棚卸資産ではないので特例は使えません。時価（つまりその建物を売ったらいくらか又は建てたらいくらかの１室分）が課税売上金額となるのではないでしょうか？

消費税法２８条２項１号には「当該消費又は使用の時における当該消費し、又は使用した資産の価額に相当する金額」とあります。
ここで『資産の価額』とは、その資産の取得価額のことです（⇒帳簿価額と言っても良い）。売却価額（売却見込価額）の事ではありません。


ところで棚卸資産の場合は仕入れ額を対価にできる特例があるのですか。知りませんでした。該当する法令のウェブサイトを教えて下さい。

この回答への補足

丁寧なご回答ありがとうございます。しかし、どうしても納得し難いところがあります。

＞例えば事業主が事業用に購入した郵便封筒を事業主の家族が使用する場合は、用が済んだら封筒を事業主に返す、ということができません。だから「譲渡」と見なされます。
しかし賃貸アパートの部屋を家族が使用する場合は、用が済んだら部屋を事業主に返す事ができるのですから「譲渡」とは見なされないと考えます。

郵便に使う封筒は消費に当たりますので分かりますが、
消費税法第四条第４項第一号に、「使用」という文言が入っているのはあとで返しても駄目っていう意味ではないでしょうか、使った瞬間にみなし譲渡になると？　例えば売り物であるトンカチを使った後で返しても、使った時点で使用（みなし譲渡）になるので後で返したからと言って課税をまぬがれるものではないってことですね。

＞ところで棚卸資産の場合は仕入れ額を対価にできる特例があるのですか。知りませんでした。該当する法令のウェブサイトを教えて下さい。
Ｎｏ．１の回答中ご自身で「課税売上金額がいくらになるかですが、嬉しいことに課税仕入金額の2,000円が適用されます」と書かれてたではありませんか。
消費税法基本通達10-1-18です。　国税庁のＨＰでみれます。

＞消費税法２８条２項１号には「当該消費又は使用の時における当該消費し、又は使用した資産の価額に相当する金額」とあります。
ここで『資産の価額』とは、その資産の取得価額のことです（⇒帳簿価額と言っても良い）。売却価額（売却見込価額）の事ではありません。

これは明らかに間違いです。『資産の価額』とは「取得価額（帳簿価額）」ではなく「売却価額（売却見込価額）」の事です。
根拠は消費税法基本通達10-1-1です。

私も、質問に挙げた事例に消費税が課されるということは無いと踏んでいるのですが、条文をみれば見るほど疑問に思われてなりません。課税されないと明言されているウェッブサイトなどをご存知でしたらお教えください。

補足日時：2012/09/11 21:59

No.1 回答者： hinode11 回答日時： 2012/08/31 12:56

次の二つの理由で、消費税は課税されません。

１．消費税法第六条（非課税）第一項で「国内において行われる資産の譲渡等のうち、別表第一に掲げるものには、消費税を課さない。」とあり、別表第一の第十三号に「住宅の貸付け」があります。

質問のケースは、賃貸アパート（居住用）の持ち主（個人）が空室を家族の住宅として使用するのですから、別表第一の第十三号に該当するので、消費税は非課税となります。


２．仮に「みなし譲渡」として課税対象になるとしても、次の理由で納税する消費税額はゼロですから事実上、非課税となります。

例えば、個人事業の洋服店が問屋から流行のスカートを一着2,000円で仕入れて、店頭で5,000円で販売する場合、2,000円が課税仕入金額であり5,000円が課税売上金額です。この場合、課税売上金額5,000円に掛かる消費税から課税仕入金額2,000円に掛かる消費税を差引いた残額を納税することになります（←仕入控除）。

この洋品店が、問屋から仕入れた同じスカートを店頭で販売しないで事業主の家族のために使用した場合は、消費税法第四条第４項第一号が適用され、「事業として対価を得て行われた資産の譲渡」とみなされます。従って課税対象として扱われます。

しかし、この場合、課税売上金額がいくらになるかですが、嬉しいことに課税仕入金額の2,000円が適用されます。従って課税売上金額2,000円に掛かる消費税から課税仕入金額2,000円に掛かる消費税を差引いた残額を納税する…つまり、納税額はゼロ円なのです。事実上の非課税です。

さて一般論ですが、アパート経営の場合は洋品店のような課税仕入金額が存在しません（厳密に言うと少しだけありますが）。ですから、他人に一部屋を事業用として年間６０万円で貸す場合は、課税売上金額は600,000円ですが、課税仕入金額がないので、課税売上金額600,000円に掛かる消費税をまるまる納税することになります。

個人事業の賃貸アパートを事業主の家族のために使う場合も、消費税法第四条第４項第一号が適用され、「事業として対価を得て行われた資産の譲渡」とみなされます。従って課税対象として扱われます。

この場合の課税売上金額がいくらになるかですが、洋服店と同じくやはり課税仕入金額が適用されるもののアパート経営の場合の課税仕入金額はゼロなので、課税売上金額もゼロが適用され、この場合も事実上の非課税です。


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〔参考〕

消費税法第四条（課税の対象）

　国内において事業者が行つた資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する。

２ 　保税地域から引き取られる外国貨物には、この法律により、消費税を課する。

３ 　資産の譲渡等が国内において行われたかどうかの判定は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める場所が国内にあるかどうかにより行うものとする。
　一 　資産の譲渡又は貸付けである場合　当該譲渡又は貸付けが行われる時において当該資産が所在していた場所（当該資産が船舶、航空機、鉱業権、特許権、著作権、国債証券、株券その他の政令で定めるものである場合には、政令で定める場所）
　二 　役務の提供である場合　当該役務の提供が行われた場所（当該役務の提供が運輸、通信その他国内及び国内以外の地域にわたつて行われるものである場合その他の政令で定めるものである場合には、政令で定める場所）

４ 　次に掲げる行為は、事業として対価を得て行われた資産の譲渡とみなす。
　一 　個人事業者が棚卸資産又は棚卸資産以外の資産で事業の用に供していたものを家事のために消費し、又は使用した場合における当該消費又は使用
　二 　法人が資産をその役員（法人税法第二条第十五号 （定義）に規定する役員をいう。）に対して贈与した場合における当該贈与

５　 以下、略

この回答へのお礼

さっそくのご回答ありがとうございます。

住宅の貸付が非課税なのはわかります。

みなし譲渡の規定は譲渡（譲渡等ではない）とみなすので、住宅の貸付にみなされることはなく、住宅１室分の譲渡にみなされるのでは？

また、課税売上金額ですが、消費税法２８条２項１号では消費又は使用時の資産の価額（つまり時価）を対価の額とみなすとあります。
ご回答のとおり棚卸資産の場合は仕入れ額を対価にできる特例がありますが、貸室は棚卸資産ではないので特例は使えません。時価（つまりその建物を売ったらいくらか又は建てたらいくらかの１室分）が課税売上金額となるのではないでしょうか？

お礼日時：2012/08/31 23:02