８年前に死んだ父親名義の土地に家を建てたい。

８年前に死んだ父親名義の土地、家を建てたい。どうすればいい？
母親が一人で住んでいる家が古くなったので，建てようとしています。
ところが，登記を調べたらすでに死んだ父親名義のままです。
どんな選択肢が可能ですか？　 なお土地の価格は1500-2000万程度です。
１土地は父親名義のままで家を建てる。
　　これは可能な選択肢ですか？
２土地は母親に名義を変更して建てる。
　　この場合、遺産相続税はどうなりますか？　８年前は銀行預金の名義変更をしたの
　　で，現金などの相続申告はしたと思いますが相続税はかかりませんでした。　　　
３土地は子ども(一人しかいない)に名義を変更して建てる。
　　母親は高齢なため，名義を母親に変更しても、まもなく子ども
に相続する必要がでます。税金の問題があまりないならそうしたいのですが。

No.3 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2012/09/02 06:15

＞１土地は父親名義のままで家を建てる。

市街化区域であれば用途規制だけだから
問題なし、建築可能

調整区域は属人性だから都市計画法の許可が必要
故人もままでは建築不可能

＞２土地は母親に名義を変更して建てる。

相続税がＯｋなら
相続登記が必要
・遺産分割協議書で相続するのか
・法定持分で相続するのか
この場合なら、遺産分割協議書が必要

＞３土地は子ども(一人しかいない)に名義を変更して建てる。

法定相続人であれば相続は可能
相続回数を減らす目的であれば
これがベスト
この場合も分割協議書が
相続登記に必要
以上

この回答へのお礼

明快な解答ありがとうございます。
どれも可能なら,あとは税金と手続きの面倒さで決めることにします。

お礼日時：2012/09/02 12:53

No.4 回答者： momo-kumo 回答日時： 2012/09/02 11:29

父名義のままでの建築は可能。

住宅ローンを借り入れる場合は、金融機関が名義変更を求める可能性が大。

No.2 回答者： seble 回答日時： 2012/09/01 21:50

相続税は、遺産総額で決まりますので銀行預金の額次第です。

まあ、たぶん非課税の範囲（この場合6千万円まで）なのでしょうけど。
固定資産税は誰が払ってます？お母様ですか。
相続登記が済んでいないので、現状では土地の所有者は相続人全員の共有というような形になるかと思います。
ただ、家を建てるのはどうかな？何とも。
きちんと相続登記をすればいいです。ご懸念のようにお母様がそういう事なので、最初から子供の名義にすればいいです。遺産分割協議書をそのように作成すれば何の問題もありませんし、非課税範囲なら相続税を気にする事もないですし。
登記するたびに登録免許税がかかりますので、2度もやるより1度ですませた方がいいです。面倒だし。

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2012/09/01 20:31

一だと、父に兄弟とかいると面倒、通常は二番、母が死んだら、あなたが相続する、これが普通でしょう。