実家の名義変更と相続についてご相談（お聞きしたいこと）があります。

実家の名義変更と相続についてご相談（お聞きしたいこと）があります。

家族構成：父・母・長男・次男（相談者）・三男。
次男・三男は、既に実家を出ています。

12年前に父が他界。その時点で、実家の名義は母に変更しました。
その母が３年前に他界。
その時に、遺産分割協議書を作成し、次男・三男は遺産相続を放棄しています。
現在、実家の名義変更は母のままになっており、長男のみが実家に住んでいます。

この度、長男から「自分に何かあったら困るので、実家の名義を母から長男へ
変更しておきたい」という話があったのですが、名義変更するにあたり、
判らないことがあり、ここにご相談として書き込み致します。
相談事は３点。

１：名義変更することによって相続税は掛かるのでしょうか？
　　
　　母死去時（亡くなる３年前から）の資産は
　　・銀行での預貯金+株で100万円未満。（これは葬儀代等に充てました）
　　・実家の不動産価値（約１か月前に不動産屋に確認）は土地で1200万円ぐらい。
　　　それ＋持ち家（築41年）で200万ぐらいでしょうか？


２：名義変更した後に、長男が亡くなった場合、この実家を
　　次男・三男が相続することは可能でしょうか？

　　・母名義の時に、相続放棄していますが、名義が変わるとどうなるのか？
　　

３：名義変更する前に、長男が亡くなった場合、この実家は
　　誰がどう処分できるのでしょうか？

　　
以上、３点です。宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： naokita 回答日時： 2022/06/27 01:38

１，

遺産の総額が、3,600万円以下だから、相続税は掛かりません。
ちなみに、不動産屋の相場ではなく、固定資産税の通知書に書いてある評価価格で試算できます。

兄が法務局に行き「相談窓口で全部教えてくれるでしょう」から、登記変更すれば良いだけです。

なぜ、長男は早々に手続きせずに、今頃になって、やろうとするのでしょうね・・・

２，
兄の配偶者と子が優先になります。
遺言状があれば別ですが・・・

＞母名義の時に、相続放棄していますが、名義が変わるとどうなるのか？
A
母の遺産のみ放棄したのであって、長男の遺産を放棄した訳ではない。

ちなみに、
相続放棄していないのに「相続放棄した」という人が居ますが、
相続放棄は、家庭裁判所で手続き完了した者です。
相続放棄していないのに相続放棄したと言っている人は、遺産分割協議にて、何も相続しない＝０円にしただけの話であって、相続人です。
　

３，
母名義のまま、長男が亡くなった場合、
長男の家族（配偶者と子）と、（放棄した次男三男以外の）次男三男の家族（配偶者と子）が相続人になりますので、皆さんでご相談してください。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。
相続放棄の件は、遺産分割協議書に「相続しない」と確かに書いたことまでは覚えていて、家庭裁判所で手続きもしたような記憶があるのですが、その部分が非常に曖昧で･･･この辺り、確認してみます。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2022/06/27 12:07

No.3 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2022/06/27 07:55

＞１：することによって相続税は掛かるの…

相続税は、相続が発生した時点で、開いた言葉で言うなら亡くなった時点で掛かるか掛からないかが決まってしまいます。
名義変更した時点で判断するのではありません。

＞・実家の不動産価値（約１か月前に不動産屋に確認）は土地で1200万円ぐら…

相続税や贈与税の算定に、不動産屋の値段は関係ありません。
・建物は固定資産税評価額
・土地は路線価優先で、路線価のない土地なら固定資産税評価額
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞持ち家（築41年）で200万ぐらい…

鉄筋コンクリートの豪邸ですか。
木造住宅なら、法定耐用年数は 22年しかありませんから、41年にもなれば法的価値は限りなく 0 に近いです。
固定資産税評価額をお調べください。
https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshi …

＞２：名義変更した後に、長男が亡くなった場合、この実家を次男・三男が…

基本は長男の配偶者及び実子のみが法定相続人で、兄弟 (次男・三男) に相続権はありません。

配偶者も直系卑属 (子・孫・曾孫・玄孫) も全くいない場合のみ、兄弟に相続権が回ります。

＞・母名義の時に、相続放棄していますが、名義が変わると…

家庭裁判所に届け出た正規の「相続放棄」のことであれば、関係ありません。
次世代まで効力を及ぼすものではありません。

＞３：名義変更する前に、長男が亡くなった場合、この実家は…

長男の法定相続人、長男の配偶者と実子です。

長男が生涯独身のまま旅立ったのでない限り、母から相続放棄した次男・三男は最初からこの世にいなかったと解釈され、次男・三男の家族（配偶者と子）は法定相続人にはなり得ません。
ご回答が一部出ていますのでご注意ください。

相続に関しては某司法書士さんのサイトがわかりやすいです。
(関係者ではありません)
https://minami-s.jp/page008.html

この回答へのお礼

早々のご回答、しかも非常に分かりやすくお答え頂き、本当にありがとうございました！！　感謝感謝です。

お礼日時：2022/06/27 11:44

No.2 回答者： asato87 回答日時： 2022/06/27 01:40

1.名義変更と相続税は本来関係ありませんが、名義が変わったことで税務署からお尋ねがあるケースもあります。

質問者さんの場合、三年前の相続時の基礎控除額が相続財産を超えているので、相続税は掛かりません。
https://cplink.work/fudousan/7008gnthfbv.html?gc …
2.長男が独身で子どもも居ないなら長男が死亡した時の相続人は兄弟になるので相続できます。
放棄したのは母親の相続についてなので、長男の相続には関係ありません。
3.名義変更してなくても相続関係は明らかで、それを証明すれば次男と三男で処分出来ます。
以上簡単ですが。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。「以上簡単ですが」と書かれていましたが、簡潔で分かりやすかったです。本当にありがとうございました。

お礼日時：2022/06/27 11:51