借地に建てられた父母の家に住めますか。

Question

法律に詳しい方、どうぞお教えください。
　　
　　借地＝親戚（母の兄）の土地に父母が　昭和３３年ごろに家を建て、父母は、現在までそこに
　　住んでいます（昭和５５年ごろには、家を建て替えています）。

母の兄の死去（平成１１年）後、まもなく母の兄の長男夫妻が突然やってきて、「地代金
　　を5倍に上げてほしい」「ここに住むのは今の代（父母の代）までにしてほしい」と言いました。
　　父母は、強い憤りを感じるも、特に聞き置くということで、反論はしなかったようです。考慮の末、
　　地代金は、2倍にすることで合意しましたが。

ほどなく父のうつ病が悪化、　「もう食っていけん…」（父）と言い、一時は、とてもひどい状態
　　でした。それで、それ以後、借地、地代金の問題は、口にするのがタブーになりました。

あれから、ずいぶん月日が過ぎましたが、父母も高齢になり、いずれ介護が必要となりますし、
　　できることなら、私が私の家族といっしょに実家の父母の家に移り住みたいと思っています。
　　
　　　　そこで、心配なのが、先方がどう出てくるかです。親戚といえども、「以前、父母の代までと
　　いうことで納得したではないか」などと、強硬に主張してくることです。何も、実際には、明け渡す
　　約束はしていないのですが、法律的には、私の代は、住むことができないのでしょうか。

ちなみに、土地の賃貸の契約は、書面では一切なく、これまで過ぎてきています。また、平成
　　11年ころ、「ここに住むのは今の代（父母の代）までにしてほしい」と言ったきり、先方は何もこちら
　　に言ってきてはいません。

どうか、よろしくご指導ください。

fujic-1990 · Accepted Answer

１番回答者です。

不動産賃貸業を営んでおりますので、家賃滞納者を追い出すために訴訟を起こします。

一応法学部卒なので、長期滞納、契約解除という単純明快な訴訟は自分でやります。

その訴訟で、賃借人が自分の生い立ちから語り始めたことがあります。

彼としては自分の不幸な立場を知ってもらって、裁判官に同情してもらいたかったのではないかと思うのですが、裁判官の反応は逆で、何度も制止した後、「貴方の弁論を禁止しますので、次回までに弁護士に依頼しなさい」と言ったのです。

彼には弁護士を頼む資金もないので、あっさりと訴訟は終わって、こちらには大助かりだったのですが、そういう場合もあるんです。

だから、相続の事情までさかのぼって話すことが、吉と出るか凶と出るか、賽の目任せですねぇ。

吉と出れば、「なるほど、相続させない代わりに永久に使用させる形にしたのか」と思うでしょうし、凶と出れば「なるほど、相続させない代わりに、特典として、一代かぎりで使用させることにしたのか」と思うでしょう。

裁判官しだいですねぇ。

で、その大本は質問者さんの話の持って行きようだと思います。

多少誇張してでも（嘘は厳禁）質問者さんの使用権を補強する方向に、話をつなげていけば勝利に貢献しそうな事情ではあるのですが、話の持って行き方を間違えると「関係ないので、話をやめてください」と言われてしまいそうです。

準備書面に、これこれこういう事情で、賃借することになったと説明する程度なら、益になっても害はないと思います。

それに加えて、地代は２倍にした、建て直しを円満に認めてもらったなどなどの事情を加味して説明すれば、私は勝てると思うのですが、思うとしか言えません。
　
　「一代限り」という合意なら、建て直しなどしようと思わないし、地主も認めるはずがないのです。

そんなところからも、地代を払うことを前提に、永代使える権利だったと推認されると思うのですが、ねぇ。

tk-kubota · Answer

＞私の代は、住むことができないのでしょうか。

できないと思います。
厳密には「できますが、後に、不法占拠」となりかねます。
これは、土地と建物の関係が親戚関係で、その法律的権限は「使用借権」です。
使用借権は、借主が死亡すれば終了します。(民法599条)
そのうえに「ここに住むのは今の代（父母の代）まで」と念を押されているので
引き続き建物の土地を利用す権利はないので、そうすれば居住する権利もないです。
なお、地代の額によって、裁判所は使用借権を「賃貸借」と認定する場合があります。
そうすれば、土地を利用できます。(建物に居住することができると言うことです。)

fujic-1990 · Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

が、建物を建てるための土地は貸しません。貸したことがありません。

なぜなら、地主に不利だからです。

極安の分割代金で土地を売ったようなものだとの認識があります。

ということは、質問者さんにとって、とても有利だということです。
 (^o^;

契約書がないというのが困った事情で、そこを裁判所がどう判断するかわかりません。

原則は、権利を主張する側が権利の存在を主張して、証明しないといけないことになっていますので、本件の場合、住み続ける権利を質問者さんが主張し、証明しなければならないところです。

その証拠となるのが、ふつうは契約書ですので・・・ 。

ただ、建物を建てて所有して、さらに建て替えまで平和裏に行っていて、地代も十分に払っているということであれば、あたかもふつうの賃貸借契約があったのと同じ状態が続いてきたのは否定できません。

時効についての考え方（証拠説）によれば、事実関係の継続そのものを「証拠」と見て判断することにこそ、時効の存在価値があるわけですし、一般に賃借権は相続人に相続されて大家側がノーとは言えないものですし、さらには賃借人にはその場に生活がかかっています。

で、裁判所は、一般的な内容の借地契約はあったものと推測してくれるんじゃないかと思います。

となると、そうではないという主張と立証をすべきは地主側となります。契約書がないとなると、それは難しいでしょう。

つまり、８割方、質問者さんが勝つと思います。

（（余談ですが、そういうのがいやな地主さんは、土地を貸さないことです））

借地に建てられた父母の家に住めますか。

１番回答者です。

＞私の代は、住むことができないのでしょうか。

この回答への補足

不動産賃貸業を営んでおります。

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