借地権名義変更時の契約残存期間は？その他

借地権の名義変更に就いて、地主の立場からお教え頂きたいと思います。
現在の借地人Ａさんが借地権をＢさんに譲る事になりました。（Ａさんは現在の土地を貸店舗として利用）
Ｂさんから名義変更料を払って名義変更したいと連絡がありました。Ｂさんは借地権を買い取ったら直ちに改築し全く新規の第三者（Ｃさん）に店舗と借地権を売却する計画だと言います（Ｂさんは不動産業）。そこで質問なんですが、
(1)Ｂさんが第三者Ｃさんに借地権を売却する時には、　既に地主に名義変更料を支払っているので、この場合　は名義変更料を免除して欲しい。これが普通であると　言っています。私もそう思いますが、正しいでしょう　か。
(2)Ａさんとの契約残存期間があと５年しか残っていな　いので、Ｂさんに名義変更する場合は、その扱いはど　うすれば良いのでしょうか。
(3)もし、５年のままだとするとＢさん→Ｃさんの時、　地主の私とＣさんと土地賃貸借契約　書を取り交わす　訳ですが（Ｂさんが間に入って）、正規な期間に延長　しないといけないと思いますが、そうなると名義変更　と言うより、更新の様なかたちになると思います。従　って(1)の項での免除すると言うのが適用されなくな　ると思うのですが、いかがなものでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： houmu-tantou 回答日時： 2004/06/14 21:19

〔地上建物の滅失と存続期間の延長〕

1.<借地借家法７条１項>最初の存続期間の満了前に借地上建物が滅失（自然的・人工的であると、借地権者の取壊しとを問わない）したときに、借地人が残存期間を超えて存続すべき建物を再築した場合について、地主の承諾があれば、存続期間は、承諾日または建物築造日のいずれか早い日から２０年に延長される。残存期間がこれより長いとき、これより長い期間が定められたときはそれによる。
2.<借地借家法７条2項3項：承諾擬制>借地権者が地主に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、地主が２カ月以内に異議を述べなかったときは承諾があったものとみなされる。承諾がなければ、本来の存続期間のままである。以上につき、転借地権の場合も同様である。
3.更新後に建物が滅失したとき、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造するにつき地主の承諾があれば、存続期間は、承諾日または建物築造日のいずれか早い日から２０年に延長される。
上記理由により、質問者＝地主が現建物滅失、再築を認めるか、再築に異議を述べなかったならば、その承諾日または建築日に存続期間が延長されることになります。したがって、当初予定の5年後の期間更新発生しません。　更新料に代えてＣより名義変更料を徴収してはいかがでしょうか？

この回答への補足

早速のアドバイス有り難うございました。
難しくて良く理解できませんでしたが、以下の様な事と理解して宜しいのでしょうか。
(1)先ず、残存期間を５年のまま、ＡさんからＢさんに借地権の名義変更を認める。
(2)その後Ｂさんが建て替えをする場合、地主はそれを認める。その時点から契約期間は自動的に２０年となる。
(3)ＢさんからＣさんに借地権を譲渡するときＣさんから名義変更料をもらう。
しかし、Ｂさんは(1)の時名義変更料を払っているた為、(3)になった時は名義変更料を免除してもらえないかと言っています。２０年に自動延長になったのだから、この考えはおかしいと見て良いのですか。

補足日時：2004/06/14 22:15

No.2 回答者： houmu-tantou 回答日時： 2004/06/17 13:12

質問者さんの解釈で良いです。

借地借家法の条文を引用したのでわかりづらい文になりました。ご容赦ください。