営業権、テナント立ち退きについて。

テナントの立ち退きについてのご相談です。

当店は飲食店を同じ場所で３０年営んでます。
建物のオーナーが５年後の建て直しに伴って、当店舗の立ち退きを検討しております。

私の希望はその場所で継続して経営していきたいのですが、立ち退きはやむを得ないことでしょう。

立ち退きが具体的になれば私としては死活問題です。
交渉にあたり、知識も知恵もないのでぜひ教えていただきたいのですが、
営業権？と申しますか、当方にはどのように主張できる権利を持ち合わせているのでしょうか。

これまでも内装への投資など多額な出費もございました。
生活の保障もないので
「でていけ」
「わかりました」
では文字通り死活問題です。

どうかお知恵をいただきたく存じます。

No.4 回答者： P-Tech 回答日時： 2008/11/15 17:05

建物の賃借権は、借地借家法という法律によって借り主を強く保護されています。

どの程度の条件で立ち退くかは、あくまで貸し主との交渉次第です。
まずは、立ち退き後、別の場所で営業を継続できる可能性があるのかどうか、それにどのくらいの時間と費用がかかるか、検討してみたらよいと思います。実際に、不動産屋を回って当たりを付けてみたらよいと思います。
30年前からそこで営業してきたということは、現在の相場に対して相当安いテナント料でやってこられた可能性があります。これから新しいところを探すとなると、相当テナント料が跳ね上がるかもしれません。そうしたことを検証する意味でも、まずは足で動いてみることをおすすめします。
その上で、生活費、特に収入の滞りそうな期間を考え、「これだけ欲しい」と自分から言える準備をしておくことですね。
でも、30年もがんばってきた場所を離れるのはつらいですね。お気持ちお察しします。新しいところへ行けば、きっとまた新しい風が吹きますよ。
がんばってくださいね。

No.3 回答者： masa411 回答日時： 2008/11/14 17:14

下記URLは大家さん視点の相談なので

参考になるかは分からないですが・・・

長く借りていると、法律では敷地権を取得できる
と聞きます。
専門家に聞かないとダメですが、30年は十分ではないでしょうか？
賃貸で払った金額と土地の値段がつりあっていないので
裁判では勝てるかもしれません。
1月5万として、5万×12ヶ月×30年＝1800万円

参考URL：http://www.chintaikeiei.com/tr_tachinoki/index.h …

No.2 回答者： Heartblue 回答日時： 2008/11/14 15:39

＞当方にはどのように主張できる権利を持ち合わせているのでしょうか

建物の一部を賃貸借契約により借りているわけですよね？
基本的にはその契約に基づく借主としての権利ですね。賃借権と言います。
営業権（のれん代？）というのはちょっと違いますよね。あなたの店を誰かに買い取って貰うような査定の話ではないですから。

＞私の希望はその場所で継続して経営していきたいのですが、立ち退きはやむを得ないことでしょう

30年間やっているとなると、最低でも築30年以上となるわけで、場合によってはもっと期間を経ているわけですね。
建物の内容や築年数によっては建替えするという方針もやむをえないこともありますよね。（ＲＣなら30年程度ではまだまだ行けますね）

で、立ち退くのは良いとしても、法的に強制退去させられるわけでなければ、条件交渉しなければなりませんね。
他所へ移れというなら移転費用や営業補償を要求したいです。又、建替え後の建物に戻るようなプランがありえるのかどうかなどの条件も確認したいですね。

それらの交渉が整えば、それに従って退去すれば良いですが、整わない場合には居座り続けるしかありません。それが賃借権の最大の武器です。
協議が決着せず、お互いが譲らなければ最終的には訴訟沙汰に発展し、裁判所が結論を出してくれます。

No.1 回答者： noname#104909 回答日時： 2008/11/14 14:40

建物のオーナーの立ち退きに対する条件は出ているのでしょうか。

それが正当な対価か否かを判断すればよいのではないですか


または、質問者さんより期限前の解約による損害を計算して請求して、
それが正当な対価か否かを相手に判断させればよいのではないですか

ただし、何も具体的な話がないのであれば相手の条件を聞くことから
で今の段階では何ら回答はできないですね。
準備をするのであれば損害額を計算しておくこと位でしょう。