祖母から孫へ 借地権贈与

土地、建物の権利譲渡の方法でお詳しい方いらっしゃいましたら宜しくお願いします。

現在、祖母が土地の権利を持っていて、子どもが3人います。
＊私はその3人の子どものうちの子どもなので、祖母からすると孫になります。

祖母が土地の権利を孫（私）に直接あげたいと言うのですが、相続権も無い孫に土地の権利を譲る又は売ることは可能でしょうか？

少しネットや本で調べてみましたが、子どもに対しての生前贈与などは有っても孫への情報はあまりいので、質問させて頂きました。

ちなみに土地は借地になります。（借地権）

No.6 ベストアンサー 回答者： watch-lot 回答日時： 2008/06/28 00:50

ようやく権利関係が分かりました。

＞孫への譲与は建物1%と土地の借地権60%になります。
これをどう譲り受けるかが現在の問題です。
＊個人的に譲り受けて贈与税を支払うのは厳しいので

●孫が贈与によらず借地権を継承するには遺言によるしか方法がないと思います。
ただし、借地権に建物の所有権が伴っていません。今現在でもおかしな状況です。わずが１％の共有持分でかろうじて一致しているだけです。

子供が売ってしまいたいとしていることを阻止することは難しいです。
９９％の持ち主ですからね。共有持ち分の分割請求権というのがあって、要求があれば売却して９９：１で山分けすることになります。

参考までに言いますと、借地権付き建物の買い主は第3者ですので、借地権も９９：１で、子供と祖母が共有していると判断します。
借地権は建物の登記でもって主張できるので、借地権者というのが普通は登記されていないからです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
説明が上手く出来ず、大変お手間とらせてしまいました。


>ただし、借地権に建物の所有権が伴っていません。今現在でもおかしな状況です。わずが１％の共有持分でかろうじて一致しているだけです。

相続時に弁護士さんが土地と建物の権利が別なのは出来ないので、1%は祖母としたと聞いています。
この時点でおかしいと言うことですね。



＞借地権は建物の登記でもって主張できるので、借地権者というのが普通は登記されていないからです

と言うことは、贈与、相続ともに祖母から出来るのは1%のみとなってしまうと言うことですか。。。

贈与の金額が高そうなので、会社を作ってそっちに権利をする方法はどうだろうかと調べようかと思っていましたが、1%だと意味がないですね。

お忙しいところ色々とアドバイスをして頂きありがとうございました。
素人には非常に難しい問題でしたので、大変助かりました。

お礼日時：2008/06/28 09:21

No.5 回答者： watch-lot 回答日時： 2008/06/27 09:41

＞借地権付きの土地と建物の権利1%

●借地権付きの土地というのは、土地の所有者は祖母で、それを誰かに貸しているということですか？
そうすると、ここでいう建物は別の土地にあるということですか？

それとも、地主は別にいて、その土地を借りている借地権者が祖母ということでしょうか？その借りている土地にある建物の所有者が、祖母が１％で子供Cさんが９９％の共有持ち分ということでしょうか？

今までの私の回答は後者の前提でお答えしておりましたが、建物の所有者はCさんとなると、孫に贈与するものというのが建物の１％の所有権しかないことになります。

参考までに、借地権というのは建物の所有権についてくるものです。これが借地借家法でいう「借地権の第３者対抗要件」ですからね。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。


後者の方になります。

孫への譲与は建物1%と土地の借地権60%になります。

＊少し調べたところ借地権割合と言うのがあるようで、
地主40%、祖母60%になるようです。

これをどう譲り受けるかが現在の問題です。
＊個人的に譲り受けて贈与税を支払うのは厳しいので、

補足日時：2008/06/27 21:57

No.4 回答者： watch-lot 回答日時： 2008/06/26 17:46

＞祖父が亡くなった時に相続で、祖母が土地を相続して（評価格2500万円）、子ども2000万円と建物99%（1/3）で分けたそうです。

●権利関係がよく判りません。
土地の所有者は祖母ですか？　そうすると借地権というのは、だれが借地しているのでしょうか？
子供は何を所有しているのですか？（家の所有者は子供3人の共有？）
なお、祖父の相続財産総額が2500万円ならば、9000万円までは相続税は免除されますので、税務審査はされませんが。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
説明が上手く出来ず申し訳ありません。


祖父が生前所有していたもの

借地権付きの土地所有（評価2500万円）
建物100%
現金2000万円

亡くなった時に

祖母
借地権付きの土地と建物の権利1%
（土地と建物がまるっきり別は出来なかったか又はしなかった様です。）

子ども3人
Aさん800万円
Bさん800万円
Cさん400万円と建物99%

で分けたそうです。

補足日時：2008/06/26 18:43

No.3 回答者： watch-lot 回答日時： 2008/06/25 17:51

＃２です。

借地権というものを誤解されているようです。
つまり、借地権は資産であるように思っておられるようですが、これは間違いです。
今時住宅の借地権で地上権というのはほぼありえず、賃借権つまり地主から土地を借りてその上に家を建てるとの契約による債権です。

＞土地：地主Aさん30~40%、祖母（借地権）60~70%
これは借地権があるがために土地としての評価が３０～４０％に下がってしまっているということであって、借地権としての資産ではありません。

家を残したいために孫に贈与するという祖母の意思を実現するには、地主の了解を得て土地の賃貸借契約を孫に変更し、同時に家の所有者を孫に変更（贈与）するしか方法はありません。

なお、参考までに申し上げると、借地権は建物の朽廃により消滅しますので、これもまた地主が建物の建て替えを了解しないことには借地権を継続させることはできません。
借地権が消滅すると、土地の評価も元の１００％に戻ります。

この回答へのお礼

お忙しい中ありがとうございます。　

周りの人から聞いた情報で詳細が分かりませんが、祖父が亡くなった時に相続で、祖母が土地を相続して（評価格2500万円）、子ども2000万円と建物99%（1/3）で分けたそうです。
なので土地を資産として計算していると思います。


回答頂いた資産価がないというのは、多分私の説明不足でそのように解釈されたと思いますが、実際には25坪（1坪100万）で2500万円になるそうです。

その2500万円の土地の権利が上記に記載致しましたように30%と70%で分けるそうです。
こんなケースは通常存在しないのでしょうか？
＊かなり古い話になるようです。


明日、法務局に行って詳しい話を聞いてきたいと思います。

色々とアドバイス頂きありがとうございます。
今後とも何かありましたら宜しくお願い致します。

お礼日時：2008/06/26 17:25

No.2 回答者： watch-lot 回答日時： 2008/06/25 11:38

借地権というのは、地上権ですか？それとも賃借権ですか？

地上権ならば物権なので、現時点で孫への贈与あるいは遺言での贈与という方法は自由ですが、賃借権ならば債権なので地主（土地の所有者）との契約が問題となります。
つまり、賃借権ならば贈与ではなく、土地の賃貸借契約者の名義変更（祖母→孫）ですので、地主の了解が必要です。
ただし、この場合は借地上の建物の所有者を孫に変更しなければなりません。これが贈与ということですね。

参考までに申し上げると、祖母が死亡されたときは賃借権も相続されますが、子供が生存している場合は遺言書でもない限り孫は相続できません。

この回答への補足

お忙しいところご回答ありがとうございます。

地上権か賃借権かは、初めてお聞きした言葉なので分かりかねます。。
（調べてみます）


土地：地主Aさん30~40%、祖母（借地権）60~70%
建物：祖母1%、子ども99%
＊祖父が亡くなった時に祖父100%から変更されました（相続時）
＊建物は築30年以上ですので、評価値は少ししかない状態です。


参考でお知らせ頂いた件が1番の問題です。

祖父は代々、残していきたいと考えていたのですが、3人の子どもたちは残す気が無く売ろうと考えています。
（祖母も同じ考え）

ですが、自分には権利も無く、買い取るお金も現段階ではないので困っています。

祖母からも手紙やメモなどで代々のこしてほしいと言われているのですが、相続件のある子ども3人が売ってしまう方向なので、生前になんとか出来ればと考えています。

土地や法律、税金に詳しく無いので必死に調べている状態です。。


また何か良いアドバイスを頂ければ助かります。


お忙しい中ありがとうございました。

補足日時：2008/06/25 15:02

No.1 回答者： zenzen123 回答日時： 2008/06/25 08:42

　孫には子供と違って生前贈与の優遇措置がありません。

通常の贈与となります。年間110万以上の贈与に関しては贈与税が
かかってきます。
どれくらいの価値があるかわかりませんが借地権なら評価も低いので
長期的に分割して贈与をしていくといいでしょう。

この回答への補足

ご丁寧な回答ありがとうございます。


少し調べてみましたところ110万を超える贈与税はかなり高いようですね。。。

価格は2500万位で借地権は60%か70%位の権利があると聞いてます。

長期的に分割して贈与していくには、具体的にどのような手続きをすると良いのでしょうか？

又短期で譲り受ける場合で、税金が少しでもやすくなる方法はありますでしょうか？

（税金が高すぎて、支払うのに土地の権利そのものを売らなくてはならないので、そうならないですむ方法等ございましたら宜しくお願い致します）

お忙しいところ恐縮ですが、お時間のある時にでもご回答頂ければ助かります。宜しくお願い致します。

補足日時：2008/06/25 14:48