競売後の剰余金の分配について教えてください

事情により住宅ローンの支払いをストップし、競売により自宅を処分しようとしております。建物と土地が担保となっています。住宅ローンの借主は自分で、建物は自分の名義、土地は義父の名義です。義父は物上保証人として土地を担保として提供しております。住宅ローンの残債務は少なく、これよりも高額で売却されることが予想されるので剰余金が発生しそうです。この場合、剰余金は誰にどのように分配されるのでしょうか。詳しい方、どうかお教えいただきたく思います。

No.2 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/09/13 09:22

私の云う「競り上がった分は、その割合で分ける。

」とは、例えば、建物の評価が400万円、土地の評価が1600万円として(最低価格は2000万円)一括売却で売れた価格が2400万円だとすると、2400万円を建物の売上額と土地の売上額に分けます。そうすると、1.2倍で売れたことになりますから、建物が480万円、土地が1920万円になります。
それを配当するわけですが、抵当権は共同担保でしようから残額の1600万円は土地建物と平等に取立ます。従って、この例ですと建物からの取立額は1600万円×480万円÷2400万円で320万円、土地は同様の計算から1280万円と云うことになり、結局wmtcさん160万円、義父640万円となります。
でも、現実には、建物の評価は土地利用権を含みますから、建物の価格は土地の価格を吸い上げる関係から若干高くなります。
また、抵当権の配当の前に競売手続費用や公租公課等最先に配当しますから、この計算より少なくなります。

この回答へのお礼

非常に明快な回答をありがとうございます。”共同担保であるから平等に取り立てる”というところが重要なところのようですね。これで今まで疑問に思っていたことがわかり、すっきりしました。

お礼日時：2007/09/13 13:02

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/09/11 15:19

はい、お答えすます。

土地と建物が別人でも、両方に抵当権があれば、土地建物一括競売となります。
つまり、買受人は土地建物一括で買受け、一括で代金納付します。
しかし、裁判所がその代金を配当するときには、土地と建物を分けて配当します。
土地と建物は分けて鑑定していますから、それから競り上がった分は、その割合で分けることができます。
そのように計算され、wmtcさんの建物部分の代金と義父の土地代金と正確に各配当されます。

この回答への補足

大変ありがとうございます。お詳しいようですので、具体的な数値で質問させてください。
例えば、
住宅ローンの残債が1600万円あった。
土地建物込みで2400万円で売却された。
鑑定は　建物：600万円、土地1800万円、すなわち 建物:土地＝1:3。
剰余金は2400万円－1600万円＝800万円。
剰余金800万円は1:3の比率の分配となり、
建物（私）200万円、土地（義父）600万円となる。
このような計算でよろしいのでしょうか。

補足日時：2007/09/11 15:45