土地賃貸借の更新料

母が不動産を賃貸をしており、今年から私が確定申告を手伝うことになりました。
始めてのことで、いろいろ調べてます。　これまでの母のいいかげんな申告、驚きながらも。。
ところで、賃貸の物件は、借地で、２００６年に土地賃貸借契約を更新しており、２０年間の
更新料として、２００万円を支払いました。　また毎年、地代として、54万円を支払っています。
５４万については、経費で算入してましたが、更新料は、これまで、まったく参入していないのです。
２００万円を２０年間で割り、年１０万円の経費として、あげることは、できるのでしょうか？

青色申告会の人に尋ねたら、２００万円は、土地の価値扱いといっしょなので、算入できないと
言われました。　また、国税庁に電話して聞いたら、５年間を過ぎているから、ダメと言われました。
２０年間の更新料なのに、腑に落ちません。　

すみませんが１５日の申告締め切りに向けて、急いでいるところなので、なるべくご返事を、
間に合うように、頂けたらと願っております。　m(__)m

No.2 ベストアンサー 回答者： ctaka88 回答日時： 2013/03/13 09:41

借地権の更新料は償却できません。

更新時に前の借地権価額の一部を損金に算入します。

借地権の取得費×（更新料の額÷更新時における借地権の価額）＝経費算入額

所得税はその申告期限から５年間さかのぼって訂正することができるのですが、５年を過ぎた場合は原則として役所でも訂正できません。


以下、条文です。
所得税法施行令
（借地権等の更新料を支払つた場合の必要経費算入）
第百八十二条　居住者が、不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得を生ずべき業務の用に供する借地権（地上権若しくは土地の賃借権又はこれらの権利に係る土地の転借に係る権利をいう。）又は地役権の存続期間の更新をする場合において、その更新の対価（以下この条において「更新料」という。）の支払をしたときは、当該借地権又は地役権の取得費に、その更新の時における当該借地権又は地役権の価額のうちに当該更新料の額の占める割合を乗じて計算した金額に相当する金額は、その更新のあつた日の属する年分の不動産所得の金額、事業所得の金額、山林所得の金額又は雑所得の金額の計算上、必要経費に算入する。
２　前項の取得費は、同項の借地権又は地役権の取得に要した金額のほか、同項に規定する更新前に支出した改良費及び更新料の額を含むものとし、その更新前に同項の規定により必要経費に算入された金額があるときは、当該金額を控除した金額とする。

この回答へのお礼

この借地権の更新料200万円は、結局、電話で国税庁へ問い合わせして、賃借対照表に、土地の価値として記載するのみとなり、経費算入できませんでした。

でもやはり釈然としません。
土地の所有者は、借地料を受け取っても、税金を支払っていないのでしょうか？
もし、税金がかかるとしたら、支払う側だけが経費算入できないとしたら、それはフェアでないです。
本当は、最初に頂いた答えが、フェアな方法なのではないでしょうか。

ちなみに、この借地の上には、借家があり、その借家の更新料については、しっかり所得として税金を支払っています。　　

せっかく教えて頂いた以下の計算式ですが、
借地権の取得費×（更新料の額÷更新時における借地権の価額）＝経費算入額

この借地権は、戦前からのもので、母も取得費はわからない、恐らく祖父が地主と懇意にしていたので、最初の借地取得費はたいしたものではないはず、とのことなのです。
たとえ、更新料が発生した年であっても、算入できる経費は、微々たるものになりそうです。今後、更新の時期になったら、更新料は抑えて、その分、地代に上乗せしてもらいたいと思っています。

アドバイスをありがとうございました。
御礼が大変遅くなって申し訳ありませんでした。m(_ _)m

お礼日時：2014/03/15 00:19

No.1 回答者： hinode11 回答日時： 2013/03/13 08:33

ご質問の更新料は、会計上も税務上も繰延資産になります。

契約期間は２０年ですからご質問のケースでは、

２００万円を２０年間で割り、年１０万円を必要経費に算入して下さい。


【参考】所得税法施行令第百三十七条第一項第二号には、

（繰延資産の償却費の計算）
第百三十七条第一項第二号
「　その繰延資産の額をその繰延資産となる費用の支出の効果の及ぶ期間の月数で除し、これに前号に規定する業務を行つていた期間の月数を乗じて計算した金額 」

となっています。ですから、青色申告会の説明も国税庁の説明も間違っています。