宅建業免許と宅建主任者

Question

土地を分割分譲しての販売は宅建業者でないとのことですが、、、

宅建業者と宅建主任者の違いが良く判りません。
例えば、
１．土地の個人所有者が宅建取引主任者の資格を持っていれば、自分名義の土地を分割分譲して販売しても宅建業法違反にはならないのでしょうか？
２．宅建業免許を持つ法人の代表者（取引主任資格あり）が自分名義の土地を分割分譲して販売する場合は？
上記のような形態でも宅建業者の事業と認められるのでしょうか？

ご教授下さい。

oyazi2008 · Accepted Answer

不動産業者です。簡単に記します。

宅建業法にかかるかどうか？の判断ですが、「反復継続して取引する」というひとつの基準があります。
具体的に記せば、開発許可等にかからない程度の広さの土地を（市外化区域内なら1000m2以上約302.5坪）道路など築造せずに3区画程度に分けて、一つづつ仲介業者に販売を依頼するなら、大丈夫です。

開発許可等必要とし、道路など築造して複数の買主へ販売するなら区画数を問わずに、業法にかかります。

これは、不動産の「騙す、騙される」という悪しき歴史が、法規制という強制力で一定の資力や責任能力、専門知識が無いものが、不動産の売買の売主や仲介人になることを排除するために、儲けられた免許制度の規制です。
一番大きいのは、その業者の過失や不正などがあり、買主などが損害を被った場合など、保証金で1000万まで保証される仕組みがあることでしょう。

個人の宅地建物取引主任者はあくまで、重要事項の説明などその資格で行なわなければならない業務が定められており、個人の資格です。
免許は、宅地建物取引業者免許を申請して（個人、法人を問わず）大臣や都道府県の首長から与えられる免許で、宅建業にかかる業務を行なう場合には、この免許が必要です。
そしてこの免許の条件に、不動産に掛かる従業者5名に1名以上の専任の宅地建物取引主任者が必要となります。法人の場合は、代表者が主任者の資格を有している必要はありません。

代表者個人でも、業法にかかる販売形式の場合は、当然に代表者は宅建業者ではないのですから、その代表者が売主になることは出来ません。その様な場合は、形式上会社に売却、会社が売主となって販売する事が多いでしょう。この場合、知らなかったが通用しないので、万一発覚すれば何らかの指導ぐらいはあるでしょう。

また、免許を有しない者が自己で開発許可等取得し、適合する工事を完了しても、その宅地を個別に仲介販売する業者はいないというのが現実で、仲介する業者も業法違反に問われるのです。

自己で開発等にかかる宅地を所有し、極力高く売りたい（一括で業者に買い叩かれたくない）なら、開発行為や工事は自己の負担で行い（現金が必要です、融資は不可）完成後に、一括で売却するか？信用できる業者に、利益配分を決めて、契約して（登記上の移転は最終までしない）売主となってもらい、個別に販売するしかありません。

不明な点があれば補足してください。

ben0514 · Answer

宅建主任者は個人の資格、宅建業免許は事業組織としての許認可でしょう。

宅建主任者の資格は、宅建業の免許を取るために必要な資格にすぎません。
宅建主任者の資格のみで宅建業とされる範囲のことを行うことは認められませんし、宅建業の免許を受けた事業組織であっても、宅建主任者の資格者が不在となっては免許の維持ができなくなったり、宅建業を継続することができないのです。

質問では、あくまでも自分自身の不動産の販売を自分で行うのに、資格も免許も不要です。しかし、宅建業の免許を取得した事業組織で分譲や販売を行うのであれば、資格も免許も必要でしょうね。
ですので、事業組織外で個人売買を行うのであれば、無資格でも問題ないのです。

(1)宅建業の免許が必要な場合
(2)宅建業の許可要件
(3)宅建主任者の業務

これらを確認されてはいかがですかね。

doraemonhimitu · Answer

宅建業者は不動産業の免許を取得して営業することを指し、宅建業者は宅地建物取引主任者が在籍してなければならない。
１.の場合
個人か永年所有している不動産を単に分割して販売することは業として見られません。新たに土地を購入して、造成等を行って分譲した場合は不動産業として認定されます。
２.の場合
１.と同様に個人で永年所有している不動産を個人が直接売却する場合は問題がありません。新たに購入した不動産を造成等の上、分譲した場合は一度会社が購入して販売しなければなりません。個人名義のまま会社で販売した場合は中抜きといい、不動産取得税の脱税とみなされ違法となります。

宅建業免許と宅建主任者

不動産業者です。

宅建主任者は個人の資格、宅建業免許は事業組織としての許認可でしょう。

宅建業者は不動産業の免許を取得して営業することを指し、宅建業者は宅地建物取引主任者が在籍してなければならない。

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