家主からの賃貸契約解約の申し入れ

教えてください
分譲マンションを不動産会社の斡旋により賃貸している者です
先日不動産会社から、貸し主が戻って来るということで半年後に明け渡して欲しいと連絡がありました　故意過失による傷み以外は敷金から差し引きませんと書かれていますが、借り主として黙って要求に応じるしかないのでしょうか？　引っ越し代等を要求したりできないものなのでしょうか？　約１０年住んでおりました　家賃の滞納も無く　小うるさいことも言わず　いい借り主だったと思います
専門家の方のご意見をお願い申し上げます

No.3 ベストアンサー 回答者： in_go-ing 回答日時： 2014/04/01 11:34

　大家しています。

　質問者様は借主さんとして回答します。

>　借り主として黙って要求に応じるしかないのでしょうか？　引っ越し代等を要求したりできないものなのでしょうか？

　『定期借家契約』でない限り、大家側の一方的な都合で借主さんの生活の基礎である住居の賃貸借契約を破棄することなどできません。大家は、「お気の済むまで住んでください。初期の契約内容から借主さんの合意も得ずに内容を変えることはありません。」という契約を結んだも同然なのです。「ちょっといなくなるから空き家にしておくより家賃でも稼がせよう。」なんて気軽に他人様の衣食住の根幹を担うなんてもってのほかです。『貸し主が戻って来る』ならご自分でどこかの賃貸物件でも借りれば良いのです。貸主のなんたるかも分からないおバカにはゴネるだけゴネれば良い。決して借主さんから金額の提示なんてしてはいけません。それでは『条件闘争』になってしまいます。あくまで「ここが気に入った。物理的に住めなくなるまでは住んでいたい。」で良いのです。後は貸主側が一生懸命“出せるだけの金額”を提示してくるでしょう。後は質問者様がそれで納得できるかどうかだけです。質問者様だって『定期借家契約』で不安定な状態なら借りなかったでしょうし、家賃だってそれなりに低く設定されたはずです。そんな大家を許してはいけません。１０年間が無賃になるくらいの金額提示までＮＯと言っても良いのです。「この間の管理費くらいは頂きたいものだ。」くらいは言ってやりましょう。借主さんの衣食住の一角をお金を頂いて担わせて頂く『大家の役目』というのは「空き部屋に稼がせよう。」では務まらないのです。

　ちなみに、大家側からの契約破棄の『正当事由』って、滞納等による『信頼関係の崩壊』以外は『人命に関わること』くらいしか認められません。その『借主優位』を補うのが『定期借家契約』なのです。こちらの方が家賃は安いのが一般的です。

この回答へのお礼

心強い解答（快答）、誠にありがとうございます
借り主って強いんですね
大家さんって大変ですね
確かに今住んでいるところで生活基盤が成り立っていますので、賃貸契約解除の申し入れは私たちにとって青天の霹靂でした
ただ、過去に私たちも一度家賃の引き下げと毎月の家賃支払い日の変更を了解してもらった経緯があります
直接貸し主の方とお話はしていませんが良心的な方だと思われます
御指導を参考にさせていただき、双方納得して問題解決していきたいと思います
もし万が一貸し主が理不尽なことを言い出した際には、お教え通りこちらも強気で攻めていきたいと思います
誠にありがとうございました

お礼日時：2014/04/01 14:30

No.4 回答者： masamasa74 回答日時： 2014/04/01 14:29

No.1です。

他の方の回答で出ましたので詳細は書きませんが、『定期借家契約』の可能性があると思いましたので契約書を確認してくださいと書きました。
何故『定期借家契約』かと思ったかの理由を書いておきます。

>貸し主が戻って来るということで半年後に明け渡して欲しい
・貸し主が戻るまでという契約期間の可能性がある
・明け渡しの期間が半年後なら、違法な明け渡し請求では無い

>約１０年住んでおりました
・という事は平成15～16年頃の契約なので、普通借家契約の切り替えは出来ない

等が『定期借家契約』の条件に当てはまるからです。

通常（普通借家契約）は借り主の権利が大きいのですが、定期借家契約はそうではありません。
一応貸主も無謀な立ち退き要求をしているようには思えなかったので、もしかして？と思い回答しました。

この回答へのお礼

度々のご解答ありがとうございます
契約書を確認したところ、間違いなく一般借家契約になっています

お礼日時：2014/04/01 15:22

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/04/01 03:31

　不動産賃貸業を営んでおります。

> ・・・ により賃貸している者です

　あとの文章を拝見すると、「賃借」なさっているのですね？

　賃貸している側から「出て行ってくれ」と言うことは、債務不履行があるか、「正当事由」がないと許されないことになっています。

　「所有者が、それまで賃貸していたその物件に住む必要がある」という事情は、「正当事由」に該当しますので、一応は「出て行ってくれ」とは言えます。

　しかし、無条件に言えるわけではありません。

　裁判になると、借主がそこに住む必要性と貸主がそこに住む必要性を「比較」して、どれくらいどちらの必要性が大きいかを「衡量」します。

　そして、その「差」に応じて金銭で償わせることで、実際にそこに住める人を決めることになります。

　例えば（以下数字はデタラメです）裁判所は、大家と借主（質問者さん）の、そこに住む必要性・利益を比べて、借主のほうの必要性・利益が１０、大家がそこに住む必要性・利益が８だとしたら、「大家がそこに住みたければ、大家は借主に、２に相当する２００万円を支払え。200万円もらったら、借主は退去せよ」というような内容の判決を下すことになります。

　大家の必要性が質問者さんの必要性を上回れば、そのまま、無償で退去させられることになります。

　したがって、質問者さんが「俺はここに住み続けたい」と思っている場合は、「移転補償金をくれ」と言ってみることをお勧めします。

　自力救済（実力をもって強制的に質問者さんを追い出すこと）は認められていませんので、大家は訴訟をおこすしかありません。

　訴訟になったら裁判官の前で上記補償金の要求をすれば、上記のように、大家と質問者さんの利益について衡量して、補償金の要否。必要ならいくらが適切かなどを判断してくれるでしょう。
　

この回答へのお礼

早速のご指導ありがとうございます
借り主の権利の大きさがそこまであるとは思いませんでした
裁判沙汰にまでもっていくつもりはありませんが、このまま黙って　ハイそうですか
も、おもしろくないな　と思っていました
非常に参考になりました
ありがとうございました

お礼日時：2014/04/01 13:47

No.1 回答者： masamasa74 回答日時： 2014/04/01 03:26

突然の明け渡しに対する

>黙って要求に応じるしかないのでしょうか？
なのですか？

それとも
>故意過失による傷み以外は敷金から差し引きませんと書かれています
この部分の要求の心配なのですか？

もし上の質問なら、「契約書」の内容によっても変わってきます。
一般的な答えでも「特約」等の記載があれば、また違った結果になりますしね。

下の質問なら心配無いです。
通常生活する上での傷等は請求されません。

この回答へのお礼

早速のご指導、誠にありがとうございます
契約書を再確認します
でも、このまま貸し主の言いなりで
明け渡すのも納得できないなー
とおもったりもしています
ありがとうございました

お礼日時：2014/04/01 13:22