「独身の高齢者」の相続について

「独身の高齢者（Ａ）」が死亡しました、預貯金と共有名義の「住居」（家、土地）の持分（1/2）については、遺言書があるので、その遺言書に基づいて相続を行います。
ただ、「住居」（家、土地）については、Ａの持分は、半分で、残りの半分は、別の「独身の高齢者（Ｂ）」（既に死亡）の持分で、共有名義であることが判明しましたので、「住居」の共有部分（1/2）については、遺言書による分割の対象外となると思います。

残り半分の共有名義の「独身の高齢者（Ｂ）」は、既に、死亡しており、Ｂの他の財産は、Ｂが死亡時に、分割協議により、相続手続きが完了済みですが、Ａと共有名義の「住居」（1/2）については、その時点で、手続きを行わず、現在まで、そのまま放置されておりました。

上記の通り、今回の「独身の高齢者（Ａ）」の死亡に際し、共有名義以外の財産分割は、遺言書により確定していますが、共有名義（持分半分であるＢは、既に死亡）の「住居」の相続額はどうすれば、よいでしょうか。


「Ｂの財産」（「住居」の持分半分）の相続人は、次の通りです。

①Ｂの兄（長男：既に死亡）の子（代襲相続人）　２人（イ、ロ）
②Ｂの姉（四女：既に死亡）の子（代襲相続人）　２人（ハ、ニ）
③Ｂの姉（三女：今回死亡）のＡ（＝今回死亡）
ただし、「Ａの持分である、残りの半分」は、遺言により、上記「ハ」が相続する取扱いとなっていますので、上記②からは、「ハ」は除外するのでしょうか。
④Ｂの姉（長女：既に死亡）は、他家に養女に行き、戸籍上の　その子（代襲相続人）２人は、さらに、養子と養女（ホ、へ）をもらっています。


そこで、お聞きしたいのですが、
「独身の高齢者（Ａ）」の「住居（Ｂと共有名義）」の価格（予想金額）が、（共有部分も含めた全額で）１０００万円とした場合、当該「住居」の遺産分割について、（Ｂの持分である）半分の５００万円部分について、

(1) 法定相続額以外に、ベターな分割方法があるでしょうか。

(2)法定相続に応じて、分割するとすれば、各相続人（イ、ロ、ハ、ニ、ホ、ヘ）の法定相続額は、いくらでしょうか。
※　この場合、「Ａの持分である、残りの半分」は、遺言により、「ハ」であることは、（Ｂの持分である）残りの分割に影響するのでしょうか。

(3)上記④について、他家に養女となった者の、その子（代襲相続人）は、さらに、養子と養女（ホ、へ）ですが、「ホ、へ」とも、相続権があるのですね。

(4) 「住居」の１０００万円は、売却予想金額ですが、相続税の関係もあり、売却前に「分割協議書」を作成する場合、「住居」の金額は、どのようにして「分割協議書」を作成すればよいのでしょうか。
※金額は、実際に売却しないと確定しませんが、それまで待てない場合は、どうすればよいのでしょうか。

(5)「相続税」の納付期限までに、「分割協議」が整わない場合、「相続税」の納付は、どうすればよいのでしょうか。

以上、複雑で申し訳ありませんが、よろしくお教え願います。

質問者からの補足コメント

• 

  文中、
  「④Ｂの姉（長女：既に死亡）は、他家に養女に行き、戸籍上の　その子（代襲相続人）２人は、さらに、養子と養女（ホ、へ）をもらっています。」とあるのは、
  
  ⇒
  「④Ｂの姉（長女：既に死亡）は、他家に養女に行き、さらに、養子と養女（ホ、へ）（代襲相続人、２人）をもらっています。」の誤りです。
  
  お詫びして、訂正します。

    補足日時：2016/11/03 23:52

No.4 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2016/11/04 22:58

「「分割協議書」には、金額で記載せず、例えば「相続分の４分の１」のように割合で記載し、納税し、

「B所有不動産」部分の遺産（お金）を各相続人が得るのは、実際に売却されてからにすればよいのでしょうね。」に。

一つの不動産や、共有者のいる不動産などは「誰かが独りで相続して、法定相続分を超えた部分についての代金を他の相続人に払う」方法があります。
ご存じでしょうが、これは代償分割と言われます。
一度相続してしまってから、他の相続人に贈与しますと贈与税がかかってしまいますが代償分割の場合には、相続の手続きとしてできます。

不動産は実際に売却できる価格がわかりません。売れたらはっきりするのです。
その上に、売却時の仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙、印鑑登録証明が必要なケースもあるので、精密に、誰も損をしないで法定相続分通りに分けるなどは、ほとんど不可能です。
最終的には不動産所有者となる方が色々な負担をすることになります。

問題は相続税申告のための評価額と「時価」との差異があることです。
８００万円の評価額で相続税の計算をしたが、実際の売却価格は１千万円であったという場合には、代償分割をした際の「清算金」に差異が出てきます。

要は「そんなに高く売れたのだったら、私にもうちょっと分けてよ」という話です。

この問題を解決するには、実際に不動産屋がいくらで買ってくれるかを調査しないといけません。
かと言って「売る気もないのに、価格を教えてくれって？正確な価格を出すこともないから適当でいいわな」というレベルの「時価」ばかり集めてもしょうがないわけです。
信頼できる不動産屋に実勢価格を出してもらい、これを代償分割の基礎とするしかないでしょう。

不動産鑑定士に評価依頼する手もありますが、机上の空論と言っては失礼ですが「実際に売買できる価格」とは違う価格が提示されます。
というのは、不動産屋が購入するとしたら、利益を付けて売れるまでは「購入代金＋利息分」を考えるからです。つまり購入代金を銀行から借り入れしたと考えて、その利息相当分は売買価格から控除されます。
「安くたたかれた」という人もいるでしょうが、購入して、売り手を見つけてやっと利益が出る不動産屋からしてみれば「売れるまでの間の利息を損してたのではたまらん」という理屈があるわけです。

本例では関係ない話ではありますが、競売物件などは、代金を全額一括で払い込みしないといけないので、実際に転売できる日までの「金融」は不動産屋もちです。そのため、その利息分を負担するという意味があって競売物件は安くなるのです。
競売という曰く因縁がついてる物件なので安くなるという点もありますが、一般よりも安く競売では購入できるのはこのような理屈です。
不動産屋が買うだけでなく、一般ピープルが買うにしても、住宅ローンの世話は裁判所ではしてくれません。「資金は自分で勝手に用意してくれ」が裁判所の立場なのです。

横道にそれました、すみません。
とにかく、実際に売れる価格を、とりあえず「これ」と決めて話をしないと代償分割ができません、ということです。

この回答へのお礼

何度も有難うございます。
聞いてみるものですね。

「代償分割」と言う、便利な方法があったのでね。

※どのような場合に代償分割が行われるのか
http://www.souzoku-sp.jp/bunkatsu/daisyou-bunkat …


ただ、問題は、
信頼できる不動産屋に実勢価格を出してもらったとしても、おっしゃるように『代償分割をした際の「清算金」に差異が出るかもしれない』ことと、「売却の経費（不動産の測量費や不動産仲介手数料、登記費用など）」をどうするかでしょうかね。

※相続で土地や家を売って分けるときの注意点とは
http://olao.jp/blog/index.php?itemid=197


今回の場合は、遺言により、残りの多くを一人が相続するので、その者が負担してくれると良いのですが・・・。


いずれにしろ、お教えいただいた様な、専門的な取扱いになると、「専門家」に依頼した方が良さそうですね。

それにしても、当方も、ある程度の知識を有していないと、相談も出来ないので、助かりました。


有難うございました。

お礼日時：2016/11/05 00:24

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2016/11/04 00:52

NO.２です。

投稿してから読み直しましたら、独りよがりの表現で、わかりにくい（というか意味が不明）な既述がありましたので、謝罪とともに訂正いたします。

｛わかりにくい回答を訂正しました｝
２、「Ａの持分である、残りの半分」は、遺言により、「ハ」であることは、（Ｂの持分である）残りの分割に影響するのでしょうか」に。

　Aの遺産を相続してもしなくても、Bが死亡したことで発生する相続権に影響はありません。
　相続は被相続人ごとに別々に法定相続分があるからです。

　ただし、遺産分割は相続人の間で任意に決定できます。
　法定相続分どおりに相続をしないといけないわけではないです。
　本例では「ハ」が「A所有不動産を相続するので、B所有不動産の相続は「いらない」」と言い出し、それを他の相続人が了解すればよい話です。

｛わかりにくい回答｝
２、「Ａの持分である、残りの半分」は、遺言により、「ハ」であることは、（Ｂの持分である）残りの分割に影響しません。
　法定相続分の割合には影響しませんということです。
　遺産分割は相続人の間で任意に決定できるので、法定相続分は無視して構わないからです。
　本例では「ハ」が「A所有不動産を相続するので、B所有不動産の相続は「いらない」」と言い出し、それを他の相続人が了解すればよい話です。

この回答へのお礼

回答有難うございます。
分かりにくい、説明で申し訳ありませんでした。

おっしゃる通り、「共有物だからと複雑に考えずに、まったく別の不動産だとして考えていく」のが、分かりやすいかもしれませんね。

また、『相続税申告における不動産評価額は「実際の売却価格」ではありません。』は、おっしゃる通りで、相続税は「路線価」で計算するのでしたね。

従って、「実際の売却価格」による、相続税額の変動は、考える必要はなさそうですね。
頭が混乱しておりました。お詫びします。

※相続税・贈与税における土地の値段とは？（路線価）
http://123s.zei.ac/hyouka/totinedan.html


ただ、
Ａとの共有になっている「B所有不動産」については、

「路線価」にしろ、「実勢価格」にしろ、金額に換算して、「分割協議書」を作成した場合は、実際に売却されるのは、もっと先なので、後日、金額の変動で、モメそうですね。

「分割協議書」には、金額で記載せず、例えば「相続分の４分の１」のように割合で記載し、納税し、
「B所有不動産」部分の遺産（お金）を各相続人が得るのは、実際に売却されてからにすればよいのでしょうね。

※評価額でモメる
http://不動産相続弁護士.com/information/discussion/index02.html

お礼日時：2016/11/04 21:58

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2016/11/04 00:44

１、AとBの関係がわからないです。

２、「Ａの持分である、残りの半分」は、遺言により、「ハ」であることは、（Ｂの持分である）残りの分割に影響しません。
　法定相続分の割合には影響しませんということです。
　遺産分割は相続人の間で任意に決定できるので、法定相続分は無視して構わないからです。
　本例では「ハ」が「A所有不動産を相続するので、B所有不動産の相続は「いらない」」と言い出し、それを他の相続人が了解すればよい話です。
３、遺産分割協議書には、不動産の評価額や価格を書く必要がありません。
４、相続税の申告期限までに遺産分割協議が整わない場合には、法定相続分で相続したとして相続税の申告書を提出し、各人が納税します。
　その後、遺産分割が整った場合には、納税額が増える人と減る人と出ますので、増える人は修正申告書の提出をし、減る人は更正の請求書を提出します。
５、
「※金額は、実際に売却しないと確定しませんが、それまで待てない場合は、どうすればよいのでしょうか。」
相続税申告における不動産評価額は「実際の売却価格」ではありません。この辺りは知識を今一度整理なさるとよろしかと存じます。

６、余計なお世話
ご質問文は、解釈に疑義がないように丁寧に書かれておられます。共有持ち分であることから、複雑に考えすぎてると受け止めました。
「一つの不動産を持ってるが持ち分が二分の１である」者が二人（AとB）いるだけの話です。
Aは遺言を残してるので、相続人はそれに従って所有権移転登記手続きをすれば済む話です。
Bが遺言を残してないので、相続人は遺産分割協議をして相続人を決定する必要があるわけです。
ここで、AとBが兄弟姉妹であった場合には、Aの持ち分のうちに二分の１を相続し、Bの持ち分の二分の１を相続した者が仮にでると、合計して全体の二分の１を相続で取得したことになります。
登記簿上はAから相続した部分と、Bから相続した部分と別々に表示されます。
「足したら結局二分の１になる」というのは、登記簿を見て計算するとそうなるというだけの話です。

AとBが一つの土地を共有してて、Aの相続人とBの相続人が「ダブる」ケースもあろうかと存じます。
そういう場合でも、共有物だからと複雑に考えずに、まったく別の不動産だとして考えていくのがよろしいと思います。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/11/03 21:49

＞(1) 法定相続額以外に、ベターな分割…

そんなことは当事者同士で決めなければどうしようもありません。
赤の他人が決めてよいことがらではありません。

＞(2)法定相続に応じて、分割するとすれば…

兄弟の数で等分です。

＞①Ｂの兄（長男：既に死亡）の子（代襲相続人）　２人…

1/3 × 1/2 = 1/6 ずつ

＞②Ｂの姉（四女：既に死亡）の子（代襲相続人）　２人…

1/3 × 1/2 = 1/6 ずつ

＞③Ｂの姉（三女：今回死亡）のＡ（＝今回死亡）…

1/3 をさらにＡの法定相続人に相続。

＞ただし、「Ａの持分である、残りの半分」は、遺言により…

ご質問はＡの持分ではなくＢの持ち分でしょう。

＞上記②からは、「ハ」は除外するのでしょうか…

何でＢの持ち分まで除外するの？
だめですよ。

＞④Ｂの姉（長女：既に死亡）は、他家に養女に行き…

大事なことを先に書かないとだめですよ。
上の式は全部 1/3 が 1/4 になります。

ただし、5歳未満で養子に出された「特別養子」なら、血縁関係者との相続関係は絶たれています。
「普通養子」なら、実の兄弟のままです。

＞その子（代襲相続人）２人は、さらに、養子と養女（ホ、へ）をもらっています…

兄弟の代襲相続は一代限り、つまり故人の甥・姪までで、甥・姪の子供は関係ありません。

相続に関しては某司法書士さんのサイトがわかりやすいです。
(関係者ではありません)
http://minami-s.jp/page008.html

＞実際に売却しないと確定しませんが、それまで待てない場合は、どうすればよいの…

仮の数字で申告しておいて、決定次第、修正申告あるいは更正の請求。

＞(5)「相続税」の納付期限までに、「分割協議」が整わない場合…

前項に同じ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4208.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

さっそくの回答有難うございます。

ご指摘の養子の件は、「普通養子」なので、「実の兄弟のまま」だと思います。
ただ、「兄弟の代襲相続は一代限り、つまり故人の甥・姪までで、甥・姪の子供は関係ありません。」のご指摘については、

私の「④Ｂの姉（長女：既に死亡）は、他家に養女に行き、戸籍上の　その子（代襲相続人）２人は、さらに、養子と養女（ホ、へ）をもらっています。」の表現が誤っており、
「④Ｂの姉（長女：既に死亡）は、他家に養女に行き、さらに、養子と養女（ホ、へ）（代襲相続人、２人）をもらっています。」が正当です。
よって、養子、養女でも、故人の甥・姪であり、代襲相続の対象になると思います。
・・・間違った表現で申し訳ありません。

ところで、

◇＞③Ｂの姉（三女：今回死亡）のＡ（＝今回死亡）…「1/4 をさらにＡの法定相続人に相続。」については、

「Ａの法定相続人」も「Ｂの法定相続人」と、本人以外は同じ相続人です。
よって、「1/4」を、更に、ご回答いただいた割合で、分割するのでしょうか。

◇＞ただし、「Ａの持分である、残りの半分」は、遺言により…「ご質問はＡの持分ではなくＢの持ち分でしょう。」については、

やはり「Ａの持分」です。
「Ａの持分」の500万円部分は、遺言書により、「ハ」が相続するとなっています。
よって「ハ」は、『「Ａの持分」に上乗せして、「Ｂの持分」の分割額』つまり、
『「500万円」（Ａの持分）+ 1/4 ×1/2』を相続するのでしょうか。

◇「仮の数字で申告しておいて、決定次第、修正申告あるいは更正の請求」とのことですが、

「修正申告と異なり、更正の請求ができるのは、分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内」の制約があるようです。
「住居」（家、土地）は、いくらで売れるか分からないので、低めに見積もっておき、後で、「修正申告」する方が賢い方法でしょうか。

また、相続税の基礎控除額ギリギリの場合、低めに見積もって、非課税となったが、後日、高く売却できた場合は、後日、相続税の納付ができるのでしょうか。
高く見積もっておき、相続税を一旦納付しておき、後日、「更生の請求」をする方法もあるようですが、「4か月以内」に売却できなかったら、「更生の請求」が出来ないので、損をすることになりそうですね。

アトバイスを有難うございました。

お礼日時：2016/11/03 23:45