雑居ビル・預金・株の父の資産。母と子供3人でうまく相続するには？

Question

昨年9月に父が亡くなり、母と娘3人で資産を相続することになりました。
資産内容は、都内の小さな雑居ビル（１階が店舗、２～４階は賃貸アパート。父が所有者で家賃収入を得ていました）、預金１０００万、株券６０００万ほどです。
父母で居住していた家は母名義で、現在はひとりで暮らしています。

雑居ビルはもともと父の生家を40年ほど前に改築したものであり相当ガタがきていますが、母は、売らずに長女である私が相続して欲しいと希望しています。査定してもらったところ面積は狭いのですが駅近だからか７０００万とのことで、相続税が払いきれません。
ネット等で調べますと、面積では小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地」に当たるようですが、間違っているでしょうか？　また、他の条件である事業の継承の仕方や手続きなどもよくわかりません。

とりあえず配偶者控除を使って母がビルを相続し、残りを子供3人でわけるのが簡単な気がしますが、母も80歳です。母がなくなったあとの相続なども見越して、うまく分割できたらいいと思うのですが・・・。やっぱり、税理士さんなどに依頼するのがいいんでしょうか？

皆さんならどうされますか？　わからないことだらけで、説明も言葉足らずだとは思いますが、お知恵を拝借できたら有難いです。

hata。79 · Accepted Answer

NO1です。
お亡くなりになったお父さんは税理士関与されていたのですね。
その税理士が「相続税はやらない」と言われてる。
およそ税理士なら、相続税はクリアーできるはずです。
それでも「しない」というのは相続税はそれほど「専門性が高い」税目である証拠です。

ご質問者が質問文で述べられてることで、ややこしいなと感じるのは「賃貸ビルで居住者がいる」点です。
これは評価額に大きく影響します。
株式といわれてますが、上場株でしょうか。非上場株式だとしたら、株式評価をする手間だけで相当な「評価報酬」が発生します。非上場株式の評価で検索してみてください。
法人税法と会計学を熟知してないとできないのです。「国税庁がやり方を示してるから、自分でやってみる」なんて無理の上の無理な話です。

おそらく「この人（お亡くなりになったお父さん）が亡くなった際の相続税申告は、自分の手には負えない」と生前から税理士が判断されていた可能性大です。
そうでなければ「私は相続税申告書の作成はしません」などと口にしません。
相当、経験値の高いあるいは若くても多くの情報を持っていて「身の程を知ってる」税理士さんなのだと想像します。

ネットで情報を得るのは良いです。幸いに、この質問にはでたらめな回答がついてませんが、中には面白半分でウソ情報を平気で述べる人もいます。
ご質問者の質問内容に真摯に答えるならば「あなたのレベルは、真に相続税に精通した税理士をいかに見つけるかが問題」と答えるでしょう。
少なくとも一人の税理士が「私は遠慮する」としてる事例であることからわかります。
その税理士に「今回の相続税申告をしてくださる税理士の紹介」をお願いすべきです。

国税ＯＢで相続税専門の人などをご存知のはずです。

しつこいですが、お父上の遺産についての相続税申告は、税理士でさえ「私はしません」と言われいる意味を考えるべき。
それほど「賃貸ビルの評価が難しい」事例です。

kaichoo · Answer

まずお書きになった情報からだけでも、税理士に依頼しないという選択肢はないですね。
ざっとですが、80万円～120万円くらいの報酬が相場ではないかと思います。
高いと感じるか安いと感じるかはわかりませんが、それ以上の節税と安心感の価値はあるかと思います。
（もちろん知識や経験が豊富で信頼できる税理士という条件はつきます）

関与されている税理士が信用できる方であるならば、その方に相続の得意な税理士を紹介してもらう
という手もあります。

＞ネット等で調べますと、面積では小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地」に当たるようですが、間違っているでしょうか？
詳しい状況は実際に資料を見てみなければ断定はできませんが、建物は貸家、土地は貸家建付地として評価減され、
さらに貸付事業用宅地として50％評価になりますので、7,000万円どころかかなり評価は下がります。

相続はとにかく税金を安くするというのがすべてではありません。お母さんが生きているうちは妹さん達も分配方法に納得したとしても、お母さんが亡くなったときにはそう簡単にはいかないかもしれません。

１次相続、2次相続を通して、一番税金が安くなる分配方法、お母さんの意思を尊重して長女がビルを相続した
場合には税金がどうなるか、それくらいの相談は気軽にできるような税理士を探しましょう。
さらに、相談するにしても、ご質問者さんにある程度の知識がなければ相談しようがありませんので、
簡単そうものでいいので、本屋で売っている相続に関する本は一冊読み切ってみてください。

まだ3ヶ月はありますので、税理士に依頼するには十分な時間はあります。
あわてずに税理士を探してみて下さい

Moryouyou · Answer

補足です。
既に期限が過ぎていますが、
不動産所得も含めた準確定申告、
確定申告も必要になってしまいます。

やはり税理士に相談しないと、
却って無駄な税金や費用がかかる
可能性がありますよ。

Moryouyou · Answer

これは大変ですね～。

遺産を整理しますと。
①現金　1000万
②株　　6000万
③不動産7000万　貸ビル
合計　 14000万　1.4億

③は相続の評価額ですかね？
売却価格として7000万なら、
★相続の評価額ならもっと安いかも
　しれません。
・土地は路線価
・建物は固定資産税の評価額
となります。
下記を参考にしてみてください。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

③が7000万として、
相続税は1155万です。
これを相続財産の配分割合で
按分して納税することになります。

全てお母さんに相続すれば、
配偶者の軽減措置により、
相続税は0になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4158.htm

小規模宅地等の特例のですが、
あくまで推測ですが、土地の評価額(路線価)
の50%を減じられると思われます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
被相続人等の貸付事業用の宅地等⑤
に該当するかです。

既に半年経っています。
あと3ヶ月程度で申告し、納税しなければ
いけません。

時間的制約と当面の費用だけのことを
考えるならば、
1)お母さんに全て相続して、相続税0。
　が、早道になるでしょう。

2)あなたが相続するならば、
　①+③=8000万をあなたが相続し、
　660万の相続税を払うとして
　遺産分割協議をするかです。

この2案が両極端の案でしょうね。

3)折衷案としては、
・相続税の対策として③はお母さんの
　相続が最適と口説いて
　法定相続の分割に近く
　①+③の8000万をお母さんへ
　②を子で分割というのが、
　よいかもしれません。
　子が165万ずつ相続税を納税する
　ことになります。

不躾な言い方になるかもしれませんが、
お母さんから相続となった時に、
売却されて分割された方が『争続』
とならないような気がします。

その場合の2次相続までの想定を
添付します。

納税期限まで3～4ヶ月となるので、
手続きだけでも急がないといけません。
相続専門の税理士や司法書士等に依頼した
方がよいと思います。
特に貸しビルのからみは何が出てくるか
分かりません。実は負債があったなんて
ことになると、ますます話がややっこしく
なると思います。お急ぎください。

いかがでしょうか？

hata。79 · Answer

税理士さんなどに依頼するのがいい
ネットの無料情報を利用して処理できるレベルではありません。

雑居ビル・預金・株の父の資産。母と子供3人でうまく相続するには？

NO1です。

まずお書きになった情報からだけでも、税理士に依頼しないという選択肢はないですね。

補足です。

これは大変ですね～。

税理士さんなどに依頼するのがいい

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