50歳を超えての引っ越し、物件選びについて

Question

お世話になります。
数年の内に、引っ越しをする必要があり、物件を探しております。
長文で申し訳ありませんが、詳細を以下に纏めましたのでご覧頂きましてアドバイスを頂戴できたらと存じます。
よろしくお願いいたします。

法人化した中小企業を夫が経営しています。
細々とやり繰りしているといった経営状況ですが、幸い酷い経営状況ではありません。
10数人しか従業員は居りませんが、給与や賞与を絶対に滞らせることが無いよう従業員の生活を第一に考えています。
知人などには”社長夫人”と冷やかされることも有りますが、正社員のサラリーマンで共働きの方がよほど身入りは良いと思います（単にうちが儲かっていないだけですが・・・）。

私は30代後半になったばかり、夫とは13歳年が離れていまして夫は50代目前です。
晩婚でしたが、子供は一人授かりました。
私は一生付き合う生まれつきの持病が有り、年齢的にもこれ以上の子供は望むことは有りません。
基本専業主婦ですが、体調の良いときは夫の会社を手伝っていまして、他に在宅で出来るHPの管理等を知人の会社から請負いアルバイトをしたりもしています。
私の収入は体調の良いときしか入ってこない物なので、全て無い物と考えて全額貯蓄していて、夫の給与のみで生活をしています。

質問の内容なのですが、住宅ローンを夫が50歳を超えてから組む場合、どうなんだろう？という漠然とした疑問をお聞きしたく出て参りました。
例えば、ローンの（借入・返済期限どちらも）上限の年齢があるでしょうから、年をとってからのローンは返済期間が短くなり必然的に月々の返済額も大きくなると思います。

また、会社の経営状態や資産状態で貸して頂ける額も変動すると思うので、評価が低かった場合ローン希望額に足りないといったリスクも有ると思います。（お付き合いのある金融機関で仮審査を夫が独自に受けたようですが、4000万迄は融資は大丈夫と言われたようです）

主人の年齢を考えたらどのような住宅を検討していくべきか？という事をお聞きしたいです。
20代で家を建てる方も居れば、80代でも建てる方も居ます。
ただ、親からの援助が多分にあったり、かなり高齢での終の棲家なら建てた後の貯蓄額は現役世代よりも神経質に考えなくて良かったり、人それぞれ事情は違うと思うのです。

売上げの悪い時と良いときの収入の差が有るのでローンが怖く、車などもキャッシュで購入してきました。
また、今までは会社優先で全く持ち家とは考えず、利便性優先で会社近くの賃貸マンションに住んできました。
そのマンションが、数年後に区画整理の対象になるそうで（元は予定区域に入っていなかったが、計画が変わり隣接していたので対象になってしまったとのこと）大家さんから告知があり、未だ時間的な余裕は有りますが引っ越し先を検討しています。

もし住宅を購入をする場合、新築をしたい！という強い希望は全く無く、中古住宅でも中古マンションでも、希望エリアに有る物件で家族三人住める大きさが有れば良いという程度です。
社屋が主要駅近くに有るのですが（地方都市です）、早出や夜中まで仕事をしたり休日に出て処理を行う事も少なくないので、出来れば社屋から近ければ近いほど良いと言う条件で物件を探しています。
ですが、なかなか駅近だとファミリータイプの物件が少なく、賃貸でも駐車場も確保すると結構な金額になってくるので、賃貸でこれだけ払うなら家を建てた方が良いのだろうか？と単純に考えが浮かんでいます。（高級車ではありませんが、車は夫の唯一の趣味なので、車を手放して車費と駐車場代を節約という考えには至りません。また、田舎なので、車無しの生活は不可能です。）

試しに住宅展示場ものぞいてみました。
どこでも決まって言われるのが、頭金をある程度入れられるなら、月々均等払いのローンにして夫名義で家を建ててしまった方が良いと言うことです。
住宅取得を目指して貯めたわけでは有りませんが、何らかの物件を購入するとしたら1000万位は頭金として貯蓄の中から使える状態です。

ローンを組んで返済中に、夫が特定の病気で働けなくなったり病気・事故で先に亡くなってしまった場合、住宅ローンを組んで家を建てておけば、私と子供は住むところには困らないという考え方のようです。
うちは年齢差が一回り以上有るので、尚更そこは言われます。
賃貸のまま住み続ければ、夫に何か有った場合収入は減るのに家賃は減らないので家計を直撃してくるし、引っ越しても借家ですから何も残らないというのが、どこへ行っても言われる常套句です。

確かに私は、仮に夫が亡くなってしまった場合は会社を引き継ぐことも難しいですし、あまり持病の状態も良くないので、フルタイムで働いたり仕事を掛け持ちしたりして子供を育てていくのは非常に難しいと思います。
お互いの両親は健在ですが、身内の色々が有りまして夫は長男ですが親の遺産相続はマイナスでは？という考えのようで、どちらからも援助も全く無い状況で家探しは進んでいます。
完全自己資金で、家かマンションを購入するか、賃貸物件で家賃を払い続けるかという事になります。

ちなみに、コレは最近知ったのですが、夫はそこまで会社に余裕は無いと自身の退職金は考えていません。(従業員の退職金は用意しています）
なので、住宅ローンを組んで住まいを購入して、退職金が出たときに繰り上げ返済という方法は出来ません。

希望エリアの実情ですが、滅多に出ないのですが50坪～60坪程度の宅地が出た場合、大体坪単価で38～50万位で推移しているようです。
一番安い坪単価で50坪の土地を買ったとして38万×50坪＝1,900万円
ここに二階建ての家を建てたとして、建築費は抑えても3000万位と考えると、その他の手数料や税金など諸々を入れ込んでいくと、最低ラインでも5,000万円は超えてくると予想しています。
頭金があってもこんな大金返せないと思います。

それならば、引っ越しのリスクは常につきまといますが、賃貸住宅へ引っ越しをして頭金は老後のために貯めておく方が賢いでしょうか？

購入でも賃貸でも、良い物件が出たときに契約をしてしまわないと手に入れられなくなってしまうので、めぼしい物件が無い今、悩みに悩もうと思っています。
似たような質問がいくつも過去に挙がっていますが、我が家の状況であればどの方法で生活していくのが良いと思われますか？
ご回答お待ちしておりますので、是非ご意見をお聞かせ下さい。
お願いいたします。

そもそも · Accepted Answer

ファイナンシャルプランナーに老後相談をした経験のある50歳専業主婦です。夫は10歳上の公務員です。ファイナンシャルプランナーさんがおっしゃったことでびくっとしたことですが、
「どんなご家庭でも１軒無駄な家を買うことがある。それはファイナンシャルプランナーのほとんどが相談に対して感じることだ。」
そうです。
私たちも超晩婚で初婚同士、前の家庭がないので不安定要素はありませんが、晩年の家を一軒持ちたいと考えていたところでしたので今じっくり考えているところです。
お子さんがいるならそのお子さんがどの程度の学力かで相当話は変わってくると思います。私のようなごく普通家庭で育ち、現在国指定のスーパーサイエンス進学校から一部上場企業に勤めた程度の人間でも周囲にハーバード他海外の有名大学への進学を決めたお子さんがいる方が数名いらっしゃいます。
そうなると数千万円は優にかかってしまいますし奨学金で学費は賄えてもお嬢さんとなると海外での住まいのセキュリティーをどのあたりにできるかは親次第という事になります。
ご夫婦で年が離れているとそのあたりが難しいのですが、旦那さんにはできる限り健康に留意して過ごしていただくとしても健康年齢と平均寿命に９年の差があるのが平均的な日本人の例を当てはめて考えると答えは出るのではありませんか？
施設入所といっても社長夫人がまさか特養に出入りするわけにはいかないとお考えだとすると１０年で２０００万円ほどの安価なものから２億円を超えるものまでいろいろですし、そういう施設がこれからは倒産することも念頭に手元資金に余裕を持って入らないといけないでしょうし。ご自身の老後はご主人の老後とズレますから更に不確定な要素はありますね。
更に申し上げると、海外で学位を取るなどした場合でも就職となると案外難しくて３年単位の大学教員にしかなれないという方も珍しくありません。
是非良き選択を。

2015mokomama · Answer

NO9です。

＞降雪地域

うちの実家は豪雪地帯で、地上階をコンクリートの基礎を立ちあげたガレージ、そのうえに住宅というタイプが増えています。
玄関へのステップが必要ですが、土地の高低差を利用したお宅も見かけます。

地価が高い場合は、土地を縮小することで浮いたお金でホームエレベーターなどを設けることも可能かと思います。
「お金が潤沢に無いなら、小さい家に住んでいろ」と聞こえましたか？
広さにお金がかかる地域の場合、限られた予算で希望をかなえたいなら、広さを縮小する工夫はやり方としてあると思いました。

＞ちょうど良い広さに感じています。

それを否定するものではありません。
なので、広めがご希望なら賃貸よりも持ち家の方が割安なのでは？と申しました。

＞シニア世代に突入した頃に駅近で売りやすいようなマンション

そういう方向性はありでしょう。

2015mokomama · Answer

建築のことに知識がおありの様なのに、シュミレーションが過剰に思います。
3人家族で土地６０坪も必要ですか？
土地単価が高い地域のようですから、まずは土地を必要最小限に押さえることを考えるべきと思います。
いくらバリアフリーと言ってもコンパクトな家は可能でしょう。
必要な広さを確保しつつ狭く感じない設計は可能なのでは？
またローコストに努めることと建て売りとは別です。
なり金のような家を望んでいるわけではないのでしょう？
新築に関しては、予算内で何処まで暮らしやすい家が可能かの検討が必要と思います。

賃貸で3ＬＤＫ＋Ｓというのも過剰に思います。
寝室はご夫婦とお子さんとの2つではだめなのですか？
趣味室を郊外の安い賃貸にすることも可能でしょうし。
納戸が必要だから＋Sですか？
そりゃお家賃お高くなりますね。

で、贅沢な住環境ご希望ならば、賃貸よりも持ち家の方が割安なのではないのでしょうか？
通勤に負担のない距離まで候補地を広げ、中古でいいならそれが一番お安いでしょう。後々の補修費なども含めてご検討を。
後２０年そこらで退職ならば、その後郊外の安い地価の方へ住み替えるという選択もあるのでは？
その場合は、値崩れしやすい上物にあまりお金をかけるのもどうかと思います。

幸福の王子様 · Answer

市役所に行ってもしくはネットで抵当物件をさがす。案外安い。後の近所付き合いや固定資産税は計算して下さい。

suzuki0013 · Answer

あ～・・・これはね、答えの出ない典型的なパターンだよ。
気持ちはすごく分かるんだけどね。

端的に言えば、全般的に”なんとなく”としか考えていないから。
突き詰めて考えれば、おのずと回答は出るはず。
まずはそこからじゃないかな。
各ご家庭、いろいろな事情や考え方、それに状況もあるのだから、質問者の家庭にマッチした内容を考えればいい。

質問文から判断して、質問者の感覚は率直に言って贅沢。
自分たちの適切な水準の“ちょっと上”を目指している。

例えば、

＞希望エリアの実情ですが、滅多に出ないのですが50坪～60坪程度の宅地が出た場合、大体坪単価で38～50万位で推移しているようです。
＞一番安い坪単価で50坪の土地を買ったとして38万×50坪＝1,900万円
＞ここに二階建ての家を建てたとして、建築費は抑えても3000万位と考えると、その他の手数料や税金など諸々を入れ込んでいくと、最低ラインでも5,000万円は超えてくると予想しています。
＞頭金があってもこんな大金返せないと思います。

滅多に出ない広さの宅地を相場の最低値で購入してそれなりの建築費をかけて5000万と贅沢な目論見を並べた上で、「返せない」とまとめている。
返せないイコール水準以上であり、そんなもん見てても無駄だよ。
簡単な話、30坪程度で平均坪単価44万円の土地を1320万円で購入し、建築費を2000万程度にすれば3320万円、これに諸経費や税金を多めに400万くらい見込んで3700万円。
自己資金を1000万とは言わずとも一定額入れる前提でね。
金融機関の審査で返済能力4000万出ているなら、これくらいはそう無理せずに返せるんじゃないのかな。

諸経費込みで出せる金額（前述の例では3700万円）を「予算」として、実際にそれくらいの物件を探してみる。
マッチするものがあれば購入し、なければ賃貸でいいだろうね。

夫の考えとして、自分の死後を考えるのは適切であり妥当。
自分の死後のための家賃（住宅費）相当額の現金を残すよりも、ン千万の住宅ローンの方が当然優れている。
本件の場合、「買う」という選択肢が合理的。
要は、前述のような予算の問題だよ。

それと。
夫の趣味ウンヌンが散見できるけど、そんなものはどーにでもなるよ。
取り上げるとか、子どもじゃないんだし。
その趣味とやらのスペースが自宅に確保できないなら、手頃な場所にトランクルームなりワンルームなりを借りて趣味部屋にすればいいんだし。
住まいが会社に近い場所にしたいというのは合理的だけど、だからといって趣味部屋まで自宅や自宅の近所に確保しなければならないという決まりはない。
もちろん、自宅に確保できればベターだけどね。

もうぼ · Answer

お礼　ありがとうございます。

では　ご質問にお答えさせて　いただきます。
私の基本的な考え方は　親は子に迷惑をかけるものではない　ですので
今回も　あなたの幸せのためではなく　お嬢さんの負担を減らすための回答であることを　申し上げておきます。

子の負担を減らす最大の方法は　子の居住エリアに　親が引っ越すこと　だと思うのです。
ですので　お子さんが会社を継ぐのであれば　購入した住宅が　居住エリア内であると　考えたからです。

まだお若い方は　介護施設に入所すれば　子の負担にならないと思っている方が多いのですが
これが　実は間違いなんですね。
介護施設は　内科・歯科・整形外科くらいまでなら併設されているものもありますが
それ以外の科目の受診は　基本　親族にお願いするという　流れになっています。
離れて暮らしていますと　受診のたびに　また　麻酔を伴う手術や処置の場合は数日間
子が親の元に　いなければならなくなります。
もちろん　ヘルパーなどに依頼することもできますが　介護保険のポイントを考えると
かなり高額な請求があると　思っていたほうが無難です。（５時間で１万円弱ほど）
ですので　いざという時に　身軽な賃貸のほうが　お嬢様にとって有益だと　考えるわけです。

しかし　あなたの求める物件の広さは　確かに賃貸やマンションで得られるものでは　ありません。
また　立地がよい所で　短期間での売買が成立しそうなので　問題がないように思います。
ＮＯ２さんのおっしゃるように　管理・申告をする手間をいとわないのなら　賃貸にだすのも　いいと思います。

お嬢様自身や配偶者になられた方が　転勤族だった場合　私の考えは根底から覆るわけですので
ご参考程度になさってください。
それに　一戸建てを購入したからといって　夫婦の意思で　その地は離れることもできるのですから
経済的な部分をクリアできれば　精神的な安定を求めての購入も　全く問題はありませんね。
あなたのように　ライフプランを綿密に計算している　若い夫婦がいることに　頼もしさを感じました。
あなたの選択なら　間違いないと思います。

ナナオ · Answer

長文を読んでいて気づきましたが

あなたは ご自分で質問して ご自身で答えておられます。

・住宅ローンを夫が50を超えてから組む場合どうなんだろう。
=年を取ってからのローンは返済期間が短くなり必然的に月々の返済額も大きくなる。

・主人の年齢を考えたらどのような住宅を検討していくべきか
  =利便性優先で近くの賃貸マンションに住んできました。
    完全自己資金で…=自身の退職金は考えてない…

・仮に1900万の土地に二階建ての家を建てる場合
    =最低5000万は超える 返せない。
      老後のために貯めておく

もう一度 ご自分の 質問文を読んでみてください。

誰かに聞いてもらうと 自ずと 答えが出てくることがあるんですね。

引き続き ゆっくり 会社の近くの 賃貸物件を探してみてください。

数年後の区画整理など あてにはなりませんよ。

焦ることはありません。

もうぼ · Answer

旦那様のお仕事を　将来お子さんが継ぐのであれば　購入でもよい　とは思いますが
旦那様がご病気になったり死去した場合　廃業する方向でお考えなら　賃貸のままのほうが　賢明です。

今どき　親の生活をベースに　自分の将来設計や就職先を考える子供は　少なくなってきています。
あなたが　お子さんの進学や就職を　希望通りに叶えたいとお思いなら　購入しないほうがいいんですね。
旦那様がお仕事を辞めるタイミングで　自立しているお子さんの生活圏内へ引っ越すほうが
お子さんの負担は　軽減されるわけです。
また　旦那様の死去後　あなたがお一人で生活するのが困難な場合
施設入所へという流れになると思うのですが　その際も　まとまった資金が必要になります。

また　住居は　買う時よりも手放す時のほうが　労力を要します。
日本は少子化が進んでいますので　５０年先には　よほど立地がいい物件でない限り
買い手がつくと　考えないほうが　無難です。　
なのに　売れるまでは　固定資産税等は　支払続けなければ　ならないのです。
ならば　お子さんの成長にあわせ　適切な賃貸を選ばれたほうが　賢いと思うのです。

私の周りにも　親の残した家の処分で　苦しんでいる人がたくさんいます。
その方たちが口を揃えて言う　
「なんであんな不便な場所に　家なんて買ったのよ。」
「処分してから　亡くなって欲しいもんだわ。」
ということにならないよう　気を付けて選んでくださいね。

morino-kon · Answer

#1です。

そうそう、自分一人になった場合。

家があれば、イザと言うときに賃貸にして、その家賃収入で自分が施設に入ることも出来ますよ。

morino-kon · Answer

大きな要素は、ご主人は健康ですか、つまり、生命保険のご加入はできますか。

もし、生命保険に加入できるなら、万が一の時はローンは保険で賄われます。
つまり、ローンはなくなって家が残りますので、ご家族には大変助かります。

ローンを組む際に、保険は加入することになっていると思います。

賃貸でしたら、万が一の場合に何も残りません。

特定の病気で働けなくなった場合も、カバーする保険に入りましょう。

50歳を超えての引っ越し、物件選びについて

ファイナンシャルプランナーに老後相談をした経験のある50歳専業主婦です。

NO9です。

建築のことに知識がおありの様なのに、シュミレーションが過剰に思います。

市役所に行ってもしくはネットで抵当物件をさがす。

あ～・・・これはね、答えの出ない典型的なパターンだよ。

お礼 ありがとうございます。

長文を読んでいて気づきましたが

旦那様のお仕事を 将来お子さんが継ぐのであれば 購入でもよい とは思いますが

#1です。

大きな要素は、ご主人は健康ですか、つまり、生命保険のご加入はできますか。

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