借地面積が契約書と実測で違う

地主から、今度、隣の土地を売却することになり、測量をしたところ、
こちらの借地が契約の面積より１割ほど広かったと連絡がありました。
古くからの借地なので、ちゃんとした測量とかはこれまでしたことはなかったと思います。

地主としては、契約通りの面積にわが家の敷地を削りたいようですが、建物の周りはあまり
余裕がなく、庭を削るしか方法が無さそうです。
出来ればこのままにしたいのですが、地主の要望には従わなきゃならないんでしょうか？
何十年も使っていたら、そのまま使う権利はないのでしょうか？

No.4 回答者： 色は匂へど 回答日時： 2018/04/15 16:19

公図上の値と実測値に差が出るのは、「一般的や普通と言ってもいい」のが現状です。

「縄のび」などと言う言葉が存在するくらいに、少なくとも「珍しくは無い」事です。

あなたの居住されている土地は借地であるようですが、こうした場合に重要なのは、その契約書が「実測値に基づくもの」であるのか、「公図に基づくもの」であるのかです。
「ちゃんとした測量とかはこれまでしたことはなかった」が、あなたが「ただ思っているだけ」に過ぎない話しではない場合は、「測量したことがない」以上は、公図に基づいた土地形状・面積で契約書を作成されたのでしょうし、もしもそうではなく「実はちゃんとした測量をしたことがあり、契約はその数値に基づいている」場合は、「古くからの借地」であれば、それが縄のびしたことには、「地盤の変化」など、合理的理由も見いだせそうです。

あなたの言う「ちゃんとした測量とかはこれまでしたことはなかった」が事実であったばあいは、契約書は公図に基づいて作成されたと言うことでしょうし、公図に基づく借地契約であることが契約上明確（契約書に書いてある、など）である場合は、測量結果に基づいての契約内容の変更要求は、合理性がないだろうと思います。

もしも削ることを受け入れる場合は、過去に遡り、借地料の1割程度の返還を求めることが妥当だと思います。

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2018/04/09 10:20

昔ですとメートル表記でなく間（けん、約1.8ｍ）表記の測量図だったかも知れませんね。

契約当初はその数量が正しいものと互いに認識していたのですから、その数量に誤差が生じていたことが判明したからと言って質問文のように返還を求めると言うのは乱暴ですね。考え方として間違ってはいないのですが、解決方法の選択肢の一つに過ぎません。
庭の一部を返還するとしてもどのように分筆するかの合意が必要です。

質問文の通りに庭の一部の返還を受けた地主はそれをどうするのでしょうか？自分で使うほどの面積でないのなら地続きになる隣地の人に貸すか売却することくらいしか使い道がないでしょう。

つまり、契約面積と実測面積との差異について何らかの対価を生み出せれば地主側としては納得せざるを得ないでしょうね。質問文通りとすると約１割の地代の値上げです。
「契約面積と実測面積の差異が判明したことを理由とする地代の値上げ要求」なのだと考えれば良いのではないかと思います。

契約当初はそれに合意していたという点など地主側に不利な点もありますが、「坪当たり〇〇円」という記述が契約書には記載されているでしょうから、裁判になると地主有利でしょうね。ただ、地主側で賃料値上げの裁判をすると、裁判費用の回収には値上げ分の差額で考えると途方もない期間が必要になることがありますからこれは避けたいトコロです。
また、賃借人側でも借地特有の更新料や建替承諾料または名義変更料など今回の件をスルーした場合でも後々ほじくり返される可能性が高いですね。

地主側も測量図を作成するために何十万かの出費をした事と思いますから、ある程度その費用の補填をしてあげる方向で考えられたほうが良いと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

そうなんですよね。中途半端な土地を取り上げてもどうしようもないし、
向こうも無駄な費用はかけたくないと思うので、なんとか地代の改定だけで話をつけたいと思います。

お礼日時：2018/04/10 21:14

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2018/04/09 00:26

契約の内容次第だと思いますが，従わざるを得ないと思います。

借地権が地上権であるならば，地上権は土地の一部に設定することはできないので，実測面積にかかわらず，その土地1筆の全体を使うことができます。

ですが借地権が賃借権である場合には，賃借権は土地の一部に設定ができるので，借地人が使用収益できる範囲は，借地契約によります。借地面積が80平方メートルと定められていれば，使用収益できる範囲はその80平方メートルに限られます（借地権者はその80平方メートルを貸してもらう権利しかありません）。賃料の計算についても，1平方メートル当たりいくらという基準で計算されていることが多いので，契約地積を変えようというのであれば，その分の調整も必要でしょう。それが嫌なら使用面積を契約面積まで縮小する必要があります。

「何十年も」というのは取得時効のことを意図しているのだと思いますが，そこで取得できるのは所有権ではなく賃借権です（所有の意思をもって占有をしていたわけではなく，むしろ賃借の意思で占有していただけだからです）。賃借権の取得時効が成立したとしても，今後は賃料の増加が生じます。今と同じ条件で借りられるわけではありません。

ただ賃借権は債権であることから，契約がどのようになされているのかが重要です。契約内容を詳細に検討しないとわからない部分もあるので，地主の主張に不満があるのであれば，弁護士に確認したほうがいいでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
通常の借地契約なので、地上権ではなく、賃借権ということになるのだと思います。

現行条件のまま使い続けるような都合のいいことまでは考えていません。
過去の分の清算はともかく、今後は正しい面積に応じた地代を払うことは問題無いです。

お礼日時：2018/04/10 21:11

No.1 回答者： 建前嫌い本音で回答 回答日時： 2018/04/08 15:30

借地権も時効取得できます。

このケースでも　賃借の意思で平穏・公然に土地の占有を続けているわけですから　借地権を主張できます。
もちろん　今後は　契約面積より多かった分は　地代も余計払わなければなりませんが、過去の分についても　時効（５年）に掛からない分はもとよりのこと　それ以前の分もある程度は払った方が　円満に解決すると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
正しい面積に従った地代を払って現状通り使うことを提案してみようと思います。
５年分以上というのはちょっと辛いですが、、、

お礼日時：2018/04/10 21:04