来年分譲マンションを購入予定？住宅ローンと繰り上げ返済について。。。

来年、３５００万の分譲マンションを購入予定です。ローンを組むのは初めてでなんか不安です。
頭金も来年までにもう少し増やすつもりです。
多分住宅ローンは、２７００万ほど組むことになると思います。そこで質問です。

（頭金について）

１．頭金を全て使う
２．頭金の一部を手元に残し、来年末、住宅ローン減税に受けた後、その金額を繰り上げ返済に当てる。

どちらがいいのでしょうか？


また、住宅ローンもどこで組むかも今勉強中なのですが、そのマンションの営業マンは、提携している「日本住宅ローン」という会社のローンはとてもお勧めとのこと。最近設立した住宅ローン専門の会社だそうですが、このまま信用していいのか分かりません。
でも、このローンは今の低金利の時代、35年長期固定で繰り上げ返済などの手数料は無料なのだそうです。
金利2段階の住宅金融公庫よりもお得だと言われましたが。。。又、都市銀行の変動の住宅ローンも金利が安くて魅力的ですよね。。。このまま営業マンの言いなりで「日本住宅ローン」で組んでもよいのでしょうか。。。

もうひとつ質問があります。

今はまだ子供がいないのですが、３５年でローン返済額を出してもらったところ、もう少し毎月の返済額を上げてもやっていけそうな感じです。
毎月の返済額を上げて、返済期間を短くするのと、とりあえずは３５年で組んでおいてあとで繰り上げ返済していくのでは、どちらがお得なのでしょうか？
初心者でいろいろ質問してしまってすみません。
詳しく教えて下さい。又、日本住宅ローンで住宅ローンを組んでいる方がおられましたら、教えて下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/02/02 18:21

ご質問の日本住宅ローンは平たく言うと住宅金融公庫の証券化債権買取を利用したものです。

住宅金融公庫は直接の融資が民業圧迫ということで、小泉政権により縮小を余儀なくされたため、この証券買取型を積極的に推進しています。これを使っているのが日本住宅ローンです。
ここに限らずグッドローンやみずほ銀行でもかなり安い金利で貸し出していますよ。
大元は結局公庫ですから特にご心配は要りません。

>１．頭金を全て使う
>２．頭金の一部を手元に残し、来年末、住宅ローン減税に受けた後、その金額を繰り上げ返済に当てる。

万一の資金ショートなどを恐れる場合、あるいは近々に繰上返済予定があるような場合については、２番の選択はよい選択です。
住宅ローン減税の金額を繰上返済とのことですが、割と年収があるかたですかね。納税額が定率減税後で２２万以上程度あれば、還付が２２万ほど受けられます。（家族４人構成であれば年収７００万程度でしょうか）
（今年の国会で定率減税が１／２縮小されたら、２２万－＞２４万程度、もし全廃していたら２７万程度に読み替えてください）
納税額がそれに満たない場合は還付もそれより小さいのでご注意下さい。（ご存知でしたらすいません）

>毎月の返済額を上げて、返済期間を短くするのと、とりあえずは３５年で組んでおいてあとで繰り上げ返済していくのでは、どちらがお得なのでしょうか？

得になるのは借り入れ期間が短いほうです。しかしながら毎月の返済額をあまり高く設定すると万一収入ダウンとなった場合や、この先家計の出費がかさむような場合には対処できません。
この点も踏まえて考える必要があります。
繰上返済を進めてやれば、そのタイミングや期間などによっては大きな差にはなりませんから。

No.5 回答者： yuiyui25jp 回答日時： 2005/02/22 13:59

手持ちで２００万おいておく、子供が生まれると学資保険などの貯蓄、出産費用、検診代で生まれるまでに７０－８０万でます。

しばらくは（半年ぐらい）奥さんの収入は見込めません。

３５年にしておいて、子供が生まれるまではガンガン繰り上げ返済して（月払い分は子供が生まれて収入がなくなっても無理ないように）

子供が生まれると、「プリン買ってあげたい」とか「歩き出したし、この服かって着せたい」とか本当に子供にはお金をかけたくなります。１年ほどは我慢してましたが、２歳になったらお話もすごいので親が我慢しても色々してやりたくなります。遊びにも連れて行きたいし・・・。

私なら６－８万の支払いにして、繰上げを数百万にします。実際、現在検討中ですが学資保険３００万確保・２００万手持ち・１千万頭金です。４２００万の物件を検討中で月のボなしで１０万ぐらいです。もう２人を産んだので、しばらくは私も働いて繰り上げ返済していきます。

御子さんをこれからの予定でいるならば、じっくり考える方がいいと思います。

No.4 回答者： nao70chan 回答日時： 2005/02/02 18:35

頭金ですが現金は手元に一切残らないのでしょうか。

それは何かあったときに不自由するので頭金を少し削ってでも残すのが無難と思います。また引越し当初は何かと物入りなので残しておくことに問題はないかと思います。手元にまだ余裕があるのであれば全額頭金ですが、結果お金が残ったら繰上返済をすればよいのですから。

月々の返済額も少ない方が良いです。いつ現金が必要になるかわかりません。そのうえで毎月切り詰めて貯めていき繰上返済です。

私はそうしました。

No.2 回答者： firewalkwithme 回答日時： 2005/02/02 18:01

>１．頭金を全て使う

>２．頭金の一部を手元に残し、来年末、住宅ローン減>税に受けた後、その金額を繰り上げ返済に当てる。

減税はローン残高の１％を所得税から控除するわけですから、単純に住宅ローン金利が１％より高ければ１、低ければ２ということです。

>このまま営業マンの言いなりで「日本住宅ローン」で
>組んでもよいのでしょうか。。。

文章を拝見すると「繰上げ返済の利便性」を重視されているようですが、「日本住宅ローン」は返済額が100万円以上となっています。

毎月など少額で繰り上げ返済をするなら新生銀行がベストだと思います。いつでもいくらでも無料でできます。

長期固定の金利の低さは確かに魅力的なので難しい選択ですが。

参考URL：http://www.shinseibank.com/

No.1 回答者： honjo_tanu 回答日時： 2005/02/02 17:55

私は公庫なんですけれど。

確定申告でン十万円戻ってきたときは快感でした。

頭金については、１か２かなら、１でしょう。
ローン減税は、ローン残高の１％です。
ローンを100万円多くしても、減税額は1万円増えるだけ。
ローンの利息はどれだけ増えますか？
ただ、それとは別に、貯金を全部頭金にいれずに、ある程度まとまった金額を手元に残しておくのは良いと思います。
世の中、何があるかわかりませんから。

私は、ローンの返済は余裕を持った計画(できるだけ長期）にして、
月々の余裕が出たときは貯金。
年が明けて、ローン減税を受け取ったら、すかさず余裕貯金で繰り上げ返済、
というパターンでやっています。