繰上返済の選択

先日新築戸建を購入し、ローンを組みました。今回繰上返済をしたいと思っております。
期間短縮ですべきか、返済額軽減をすべきか悩んでおります。

借入期間　　３５年
借入残金　　３１，４６０，０６３円
金　　　利　　３．３％　※１０年のみ固定金利
年　　　齢　　３７歳
繰上金額　　５０万　※手数料３１，５００円
その他
　　・現在夫婦のみで、２～３年以内に子供を１～２人予定
　　・現在の返済額１２６，５６２円
　　・夫　自営業　所得３５０万　　妻　専業主婦
　　・今回のとは別に、３年後に１５０万の繰上返済予定がある

上記内容の場合、子供を出来たことを考え、
（１）今から返済額軽減にし、月々の返済金額が減り余裕が出来るので、何度も繰上返済した方がよいのか。
（２）期間短縮にした方がよいのか。
（３）もっと金額を貯めてからの繰上がよいのか。
（４）その他によい方法があるのか。

アドバイスをお願い致します。

No.7 回答者： kanehachi 回答日時： 2006/08/31 14:23

繰上返済を有効にするには

A）返済が始まって少しでも早い段階に多く返す事、
B）返済額低減よりも期間短縮の方が同じ金額を返しても効果が高い。
C）例えば5年後に250万の繰上よりも毎年50万の返済のほうが利息は軽減される。（手数料は考慮せず。）

3年後の繰上返済資金が定期預金との事ですが、
それは3.3%よりも高い利率で回っているんでしょうか？
そうでなければ中途解約してでも今回の繰上返済に加算して200万円返すほうが良いです。その金額ならば中途解約しても金利が普通預金並になるくらいで元金を割り込む事はありません。

ローン返済に充てるお金を貯金している間にもローンには日々金利が掛かっています。
銀行から150万円を3.3%で借りている一方で銀行に150万円を？%で貸していると考えれば、相殺した方が得！！ということです。

ただし、物事には程度、というものがあります。
出産資金や育児・教育資金まで繰上返済に充ててしまって、新たに教育ローン等の借入を起こす事になれば何の意味も有りません。かと言って20年先の大学入学資金を今のうちから取っておくのもナンセンスな話です。

以下の様々なリスク要因を考え直して、残しておくべきお金、繰上に回していいお金、を見極めましょう。
見極めがつかなければ、今は返さない方が良いです。
繰上返済してしまったお金はもう戻って来ないのですから・・・

・お子様が生まれた後の生活費・保険・医療費・教育費
・今後の家計収入の見通し。
・「万が一」の為のお金（保険など）の額の妥当性。
などなど・・・
あまりリスクを考えすぎるとお金がいくらあっても足りないので、ある程度割り切る事も必要ですよ。
少々わき道に逸れてしまいましたが・・・ご質問への回答は

１）繰上返済手数料が3万、繰上額が50万でトータル得する利息があるのか？によります。損失覚悟で返済額低減が目的で繰上するなら止める理由はありませんが
「何度も」が半年間隔くらいなら年1回でやったほうがいいですよ。（50万の繰上に対して3万の手数料＝6%の金利相当です。100万なら3%相当になります。）

２）期間短縮の方が支払金利総額では返済額低減よりも
効果が有ります。ただし、返済額は変わりません。
返済に余裕が欲しい今の状況ならば目的には合いません。ただ、このままでは72歳まで払い続ける事になるので、どこかで期間短縮した方が良いでしょうね。

３）手数料とのバランスですが、こまめに返すほうが金利は少なくて済みます。あまりに頻繁に繰上返済するようなら、いっそ条件変更して通常の返済額を上げるべきです。これでも期間短縮になります。
ただし、無理のない程度にしておきましょう。
繰上はやるもやらないも任意ですが、通常返済は強制ですから。

４）事業資金と家計を明確に分けていらっしゃる
との事ですが、事業資金として遊休部分があれば
ある程度まで家計に流用しても良いのではないですか？？事務所兼住宅であれば面積按分で事業から家賃を取る形などで・・・

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
＞3年後の繰上返済資金が定期預金との事ですが、
それは3.3%よりも高い利率で回っているんでしょうか？
はい、だいぶ上回っており、金額も満額では、１５０万以上の金額になります。一部の金額（１５０万）を繰上用に使おうと思っておりました。残りは、将来用にするつもりです。
＞・お子様が生まれた後の生活費・保険・医療費・教育費
そうですね。子供が生まれると色々かかりますね。一応医療費用としては、結婚当初から毎月貯金をしているので、その他の部分が今後かかってきますね。
＞事業資金として遊休部分があれば
ある程度まで家計に流用しても良いのではないですか？？
何かあったらいけないと、事業用にだいぶつぎ込んでの生活をしていました。少しは生活用にまわしてもよいのかも・・・とアドバイスを読み思いました。

繰上は、やはり１００万以上の単位でした方が手数料を考えるとよさそうな感じですね。
もう一度主人とアドバイスを参考にし、検討してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/31 15:24

No.6 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/08/31 06:25

自営業で所得350万(手取りだと思いますが)で、よく3000万ものローンが降りましたね。

これはたいへん危険な状態です。

私は＃4の方のご意見のように、違約金が発生しても定期を解約し、できるだけ早期に繰上げする方が得策ではないかと思います。
保険に付随した商品ということですが、そもそもその保険は必要なものでしょうか。
保険の見直しも必要です。
住宅ローンを組まれたのならば団信にも加入してますね。
その兼ね合いと、そしてローンがとても危険な状態である事を自覚されて検討してください。

もちろん、繰上げ手数料との兼ね合いも考えねばなりませんが、一円でも早めに早めに返済することが大事だと思います。
普通に考えたら、年収350万で3000万もの借金を抱えて、子供を作ることは不可能です。

ただ、質問者さまは自営業ということで、もしかしたら会社員のような定年がないことを見越して計画を立てられているのでしょうか。
現在、37歳ということですが、普通の会社員ならば35年後(72歳)まで13万の返済は不可能です。
でも質問者さまは72歳になっても毎月13万支払うあてはあるのですね？
それならば現在はあえて繰上げをせず、変な言い方ですが団信のお世話になることも視野に入れながら、ゆっくり返済していくという方法もありなのかなと思います。

少々厳しい意見を書いてしまいましたが、ご質問の内容を読んだ限りでは、とても火の車のように思えてなりません。
子供の養育費なども計算しながら今一度シミュレーションをしてみることをお勧めします。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
保険の件ですが、多少危険を伴う仕事関係上、必要になっております。そして、この定期預金を始めたときの利率がとてもよいのです。ですので、出来れば満期まではそのままにしておきたいというところです。
団信はもちろん加入しています。団信のみの加入も少々不安に思っております。保険に関してはあまり詳しくないので、上記の満期１年前くらいから比較検討するつもりでしたので、現在はまだ勉強不足の状態なので、安易に解約をするのが怖い状態です。
借入ですが、８年ちょっと仕事をしてきての、状態で銀行さんよりもう少しＯＫが出ていましたが、頭金などを用意していたので、この金額に収まった状態です。
定年になっても払うというのを最初から考えているのではありません。資金などに余裕がもてたらもちろん繰上返済をする予定です。繰上を優先するよりも、将来用の預金を優先にしています。将来用がある程度出来たら、繰上用を貯金する予定でいました。
あと所得ですが、住居と事務所が同一のため、光熱費関係、車関係、ローン関係などが経費となっております。詳細を質問文に記載していなかったことをお詫びいたします。
厳しいご意見とepp様はおっしゃっておりますが、親身にお答え頂いたことをありがたく思っております。

お礼日時：2006/08/31 08:59

No.5 ベストアンサー 回答者： cookie09 回答日時： 2006/08/30 14:16

元銀行員です。

まず、結論から申しますと、今回も繰り上げ返済にしない。
どうしてもやりたいのなら、期間は変えずに、月々を減らす。
今後余裕資金が出きてきた場合、5百万円程度の単位での返済が可能であれば、繰上げ返済する。
後は、10年後に金利が変わるときに、金利が高くなるようでしたら、繰上げ返済するというものです。それまでは、余裕資金は貯金しておきましょう。
全期間での支払い金利の額や、月々の返済額のことも大切なのですが、一番重要なのは、金融機関から「期限の利益」を貰っているということです。35年間というものです。その間は決められた額だけの返済で良いのです。それ以上に返せとは言われないので、安心してよいのです。期間を短くすると、後で「長くして」返済額を減らすということができません。

また、何故繰り上げ返済にまわさずに、貯金するかですが、そこでの運用益（金利）が目的ではありません。それでせしたら繰上げ返済です。
しかし、比較するものは、「もしもの時の短期借り入れ」との比較です。たまたまその月に出費が多くなった・自営業としての資金繰りが悪化した　というときに、(1)借りれるか借りれないか判らないより、自分のおカネが使えるほうが、安心。(2)個人消費者金融やクレジットカードの金利はバカ高い。また個人事業者として金融機関より借りても、3.3％はまず難しい。銀行のカードローンも3.3％なんてありません。
私は、5.55%の固定住宅ローンですが、返済していません。貯金は数百万円です。やはり時々、百万円単位で使うので（また戻ってきますが）カードローンや消費者金融から借りるより、5.5％（質問者様ですと、3.3％）で借りているという感覚です。（本当は自分のお金なのにね…）

更に、今後、お子さんが出来ると、もっとおカネがかかりますよ。
そもそも出産には、20～40万円くらいかかるはずです。帝王切開ではなく、自然分娩でしたら、保険が利きません。自腹です。
お子様が増えて、ご主人様の実入りが同じですと、多分生活が色褪せてしまいます。そこに、何時でも使える自由な資金があれば、使わずとも、裕福な気持ちにもなれます。

質問者様はしつかりモノの方のようなので、資金にちゃんと色をつけて、管理されることが可能なら、貯金しておくべきです。

お子さんが生まれ、その生活に慣れ、ご主人様の収入が上がって、安定してきたら、繰上げ返済も良いでしょう。

ちなみに、5百万円としましたのは、今質問者様のおっしゃてる資金は、既に見えている資金のことだけです。5百万円も貯まるということは、ご主人様の仕事も順調になり、5百万円以上に蓄えが出来ている状況（8～10百万円くらいでしょうか）になっているはずだ、というものです。

ご主人とも良く話合われてください。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
正直ローンは組んだが、自営業ということもあり、将来どうなるかわからず、不安などがあり、多額のローンでこの先きちんと出来るかなど悩んでおりました。
cookie09様がおっしゃるとおり、自営業の資金に関しては、生活とは一切切り離してやりくりしています。万が一があったときに困らないようにしています。
そして子供の出産費用も念のためにと前から少しずつ貯金をし１００万程用意はしております。ただ、生まれたら生活費は今以上にかかるので、今後はより一層家計を見直さなければならないと思い、繰上返済などを考えました。金利が変わるときに返済ということを全然頭には浮かばなかったです。そうゆうやり方もあるんだと、勉強になりました。なんだか先の事が少し見え、気持ちも楽になりました。
大変細かく分かりやすいご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/30 14:40

No.4 回答者： flexscan 回答日時： 2006/08/30 12:19

３年満期の定期預金ですが、解約をしてでも繰り上げ返済に回すべきです。

仮に定期預金解約に伴い違約金等が発生してもです。
繰り上げ返済額による利息の軽減額は以下の通りです。
５０万円→１２６万円（期間短縮１年）
２００万円→４７０万円（期間短縮３年１０ヶ月）
因みに年間返済額は１５２万円程になるようですが、それは元利合計なので、そのうちの元金部分は４３，４万円でしかありません。
参考にしてください。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
定期預金を解約してまで、繰上した方がいいのですね。違約金がどのくらい発生するか。そして受け取り金額がどのくらいになるかによっても違いが出てきますよね？保険に付随している定期預金のため、次の保険を検討しなくてはなりません。まだ先だと思っていたので、次の保険の比較検討をこれからしないといけなくなるので、すぐには出来ませんね（涙）
もし出来たとしたらやはり期間短縮がいいということですね。
参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2006/08/30 13:57

No.3 回答者： JUZI 回答日時： 2006/08/30 11:34

私も日々ローンに悩んでおります。

。
シュミレーション、結構勉強になります。
一度ためしてみてください。

参考URL：http://www.hownes.com/loan/sim/index.html

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
借入る際のサイトは知っていたのですが、繰上に関してのサイトを知らなかったので、大変助かりました。
色々試算して検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/30 12:17

No.2 回答者： kadakun1 回答日時： 2006/08/30 10:53

その条件だと、月々の返済を減らすと-2000円。

回数を減らすと12回(1年分)になります。

なので、回数を減らした方が得だと思います。
ただ、31500円も手数料がかかるのなら、もうちょっと貯めてからと言う手もありますね。
どこの銀行かはわかりませんが、メンバー登録などになると、ポイントによって返済手数料が無料あるいは減額となるところが多いので、調べた方が良いです。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
期間短縮の方がよさそうですね。もう少し貯めてからだと、その分の利息の方が高いのかな？と思っておりました。もし貯めてからの方がよいのであれば、１００万くらい貯めてからの方がよいのでしょうか？
手数料は、銀行に問い合わせたところ、３１，５００円かかると言われました。
参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2006/08/30 11:28

No.1 回答者： X-trail_00 回答日時： 2006/08/30 10:51

月2000円程しか軽減できませんよ。

なぜ最初に借入額を50万減らさなかったのでしょう？
今月くらいから支払開始したばかりですよね？

1) 収入上、余裕が出来るとは思えないのですが・・・
　繰上げ返済手数料が大きいので何度もするのは得策ではない
2) ご主人の年齢からすると72歳終了になるので
　期間短縮の方が良いのでは？何とか60までに終わらせて老後の安心を選択。
3)　繰上げは一応時期が早い方が良いのですが、手数料との兼ね合いで変わります。

4)　とりあえずは貯金
　3年後に150万の予定とあるが併せて来年とかにできないのか？
　自営業ですとご主人が倒れると収入の見込みがなくなるのでは？
　貯金が年収分程度あればある程度は耐えられますが。

この回答への補足

＞3年後に150万の予定とあるが併せて来年とかにできないのか？
これは、定期預金の満期が３年後に訪れます。
ですので、来年には出来ない状態です。
＞自営業ですとご主人が倒れると収入の見込みがなくなるのでは？
一応、万が一を考え２年ほど生活出来る貯金はしてあります。

補足日時：2006/08/30 11:43

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
５０万は、以前住んでいた住居の敷金が返金されたものです。それが数日前に返金になったので、今回繰上しようかと思ったのです。
今も同じく貯金をしていますが、自営業ということもあり、それは生活＆将来用としていますので、繰上にまわすつもりはありません。
何度か返済減額にしたら、月々が減るので繰り上げようにまわせるかな？と安易に思っていました。
ローン支払が始まりまだ２回目です。
とても参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2006/08/30 11:25