計画道路予定地なのですが。。。

Question

建築士さんと一緒に家を建てようと思っています。現在、候補地となっているのが30坪のうち10坪が計画道路に引っかかっています。（決定ではないので工事時期などはわかりません）そこは人気のある土地で、しかも私たちが買えるくらいの売地は滅多にでません。（でても建て売りか建築条件付き）その土地はたまたまタイミングよく紹介してもらえました。建築士さんは「工事はいつ始まるかわからない。そのように考えたうえでも家は充分建つし、もちろん住み続けることもできる」と言ってました。また計画道路というこうとで値段交渉もしてもらい、相場より安くなりそうです。でも、高い買い物なので不安です。以前、他の不動産屋さんが「計画道路はある意味得」と言ってました。本当に「得」なの？車の通りが少し多いことを除けば、気に入ってる土地なのでとても悩んでいます。（滅多にでないし、、、）皆さんならどうしますか？？？

sarujiesittaka · Accepted Answer

１０年以上前で、景気が右肩上がりであれば、買うことをお薦めしたと想います。

　これからの景気をどう予測するのか？
　あなたの収入は、減少することがないのか。
　その（都市）計画道路が何時着手されるのか？
　もし、道路工事のための用地買収が行われる
　　なら、その家に住み続けるのか、移転するのか？

　いろいろ考えておく必要があると想われます。

　都市計画は、１００年以上先の形ととらえる事ができます。
　その意味でまず、何時その都市計画道路工事が行われるのかが、問題となります。
　それは、その市町村及びその上位の道府県の考えによります。
　手っ取り早く、市町村の（都市）計画担当課にゆき、聞いてみることです。
　そして、その道路が道府県道であれば、その出先機関の道路管理・担当の事務所にゆき、今後の計画を聞いてみることです。
　今現在工事計画がないのなら、通常なら、３年くらい先までは、無いでしょう。
　そのた、その道路の「価値」を聞いてみる事です。

　さて、もう一つは、家の建て方です。
　先の方が書かれたように、建物を都市計画線をはずしてたてるのか、都市計画線をまたいで、たてるのかの問題です。
　都市計画線を「またぐ」形で家を建てれば、たぶん、「再築」の補償と、土地代金が出されますが、
そのとき、住宅ローンが改めて組むことができるのかを考える必要があります。
　資金が潤沢であれば、問題ないですが、ローンで家を建てているのなら、家を取り壊す前に、いったん、そのローンを補償金で、清算し、新たにローンを組んで、家を建てる事になります。その時まで、今の収入が大丈夫でしょうか？

　であるなら、都市計画線にかけないで、家を建築する必要があります。
　しかし、その部分に「駐車場」をもってくると、補償金は、その土地代だけのようなものとなります。
　駐車場は、必ずしも建物と同じ敷地に存在しなくてもよいので、土地代だけの補償となることも想定されます。

　これらを回避するには、
　本体建物は、都市計画線の中に立て、また、将来、駐車場、車庫を組み込める計画をたて、都市計画線の中に、分離が容易な、構造で、駐車場と部屋を造っておくことです。（ただし、一見した位ではわからないように・・・）
　そうすれば、補償として、その敷地以外に再築する補償がもらえますが、買収された土地だけを引き渡せばよいので、本体建物の改造で、足りると想います。
　ただし、その場合、本体建物は、買収線より５０cmほど控えておくことです。道路工事の「踏み荒らし」部分が必要だからです。

　しかし、ながら本来は、改築しても、住宅ローンはいったん返済を要求されると想いますので、これも金融機関と相談しておく必要がありそうです。

　ま、博打のような、買い物となりそうです。

gavai123 · Answer

計画道路に引っかかった場合、
その土地部分を用地買収でかなりいい値段で国(？市町村？）が買い上げてくれます。
それが建物に支障をきたすともう住めなくなるので
別に建て替えてお引越しということも考えられ、
そうなるとたくさんのお金が国から入ることになります。
建て替えられるだけの値段ですから。
それを利用して、もっといい家が建てられるぞ～

と、いうことも考えられなくは無いんです。
それで「ある意味お得」ということなのではないでしょうか。

ただし、やっぱりこだわって、せっかく建築士さんと作るなら、ずっと住めるいい家にしたいですよね。
土地も気に入っている場所ならなおさらでしょう。
建築士さんに相談して、納得の行く建物が出来そうなら、
(もちろん道路計画の場所をはずしてですよ）
買ってしまっていいと思いますよ。
私だったら買います。 
道路計画なんて本当に遅々として進みませんから。
何十年後かに庭先の土地が売れて、リフォームできると考えれば、それはそれでお得かも…と私は思います（＾-＾）
どのような道路計画か分かりませんが
それは信頼の置ける建築さんに聞いてみてくださいね。

いい家が出来るといいですね！

nobugs · Answer

都市計画道路では、かなりの路線で事業決定されずに放置されています。
幹線道路では、代執行を行なう等役所も強制的に行いますが、拡幅してもあまりメリットの無い場合は力はいれません。
実際に、事業決定の準備段階で地元の反対に合い、中止された例もあります。

計画道路部分は、２階建てで木造・鉄骨に制限されますが、住宅での制約としてはあまり問題にならないでしょう。

将来的なことを考慮するならば、計画道路にかかる部分以外の敷地内に家を建てるか、部分的に除却しても大丈夫なようにプランニングする方法もあります。
都市計画部分を売却し、敷地面積が減少すると建蔽率
オーバーとなりますが、改めて違反建築として処分を受けることはありません。

一般的にも、道路幅員が広いほど地価が上がる傾向にありますので、事業決定に合せて売却する方法もあります。

計画道路予定地なのですが。。。

１０年以上前で、景気が右肩上がりであれば、買うことをお薦めしたと想います。

計画道路に引っかかった場合、

都市計画道路では、かなりの路線で事業決定されずに放置されています。

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