借り換えは不可能？

父が14年前に住宅金融公庫より２６００万円借り入れでマンションを購入しました。
当初の予定では６０歳の退職金で繰り上げ返済をしてローンをなくす予定だったのですが５７歳で早期退職をしてくださいと言われ、早期退職をしました。予定よりも少ない退職金をもらい今後の生活、再就職先未定の中結局退職金は繰り上げ返済はせずに生活費に使うことになりました。ローンの引き落としの通帳には１０００万円を入れておき現在５年目です。
私の計算で行くと月々１０万・ボーナス５０万の返済なので今年いっぱいで預金がなくなると思われます。
現在父は再就職をしていますが手取り金額は大幅に減り２４万くらいです。どう考えても月々は私の収入とプラスすれば１０万は支払うことが可能ですがボーナス分は返済できないと思います。
詳しくは教えてもらえないんですが金利が4.9％だそうです。銀行に借り替えてあと２０年くらいで私も協力しながら返済したいのですが、父は糖尿病で受診しています。みなさんの質問を読んでみると病歴があると借り換えが不可能の様ですがどこか借り換えられる銀行などはありますか？また借り換えは得ですか？とにかくボーナスの返済だけをなくしたいのですが、もしくはボーナスの返済を１５万くらいまで下げたいのですが方法はありますか？まったく無知のうえこの話がでると不機嫌で取り合ってくれない家族がとても心配です。なにか良いアドバイスがあったらよろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： rentahero 回答日時： 2005/05/06 12:15

> ３５年のフルスケールとはどういうことですか？

フルスケールというのは、私の使用しているだけの用語です。最大条件とかそういう意味です。ローンで一般的に使われている用語ではないと思います。
現在住宅ローンでは、一人だけが返済する条件では、35年ローンまでしかありません。親子ローンであればもっと長い設定があります。団信の保険引受先とかいろんな条件があるためらしいですが、確定的な回答は私は専門家ではないためできません。フィナンシャルプランナーのかたや銀行の窓口でお問い合わせください。

> はじめは4.5％で５年後に5％の利率に上がったそうです。
> ですので今は5％の利率だと思います。

0.1%の違いだとそれほど変わらないでしょう。先の18年ローンが20年ローンになる程度です。

> これはかなり高めですよね。

14年前なら、高くないです。
現在でも、20年ローンだと（優遇前で）3.5%～4.0%ぐらいが普通です。

> ２年前に借り換えの相談を近所の銀行にしたところ
> （後略）

ローンの返済の相談のためには、現在からの返済予定表を入手するのがまず第一歩です。というか、無いと残債がわかりません。残債がわからないといくら借り替えたらいいのか、いくらでマンションを売却すればいいのかすらわかりません。
まずは窓口銀行に行くか、公庫に連絡を取って、返済予定表を入手してください。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
色々相談にのっていただいたことを公庫や銀行に相談してみました。
なんとかなりそうです。
アドバイス助かりました。
頑張ります。

お礼日時：2005/05/19 00:19

No.3 回答者： rentahero 回答日時： 2005/05/03 20:18

仮に残債を1000万として、UFJ銀行のシミュレーションで20年固定特約のローン(3.750%)を計算してみると、月額返済約6万円と出ました。

（ボーナス返済なし）
残債がこれより大きければ、多少のボーナス返済をつければ十分可能だと思います。

したがって、返済額は下がると見ていいでしょう。ちなみに、UFJ銀行は都銀で一番審査がゆるいそうですが利率も一番高いです。

地銀や、信用金庫で相談するともっとよい条件が出てくるかもしれません。ただし、短期の固定特約をつけるのはよく考えてくださいね。今後利率がどう動くかわかりませんから。

この回答への補足

何度も詳しい説明をありがとうございます。
もうひとつ聞いてもいいですか？
３５年のフルスケールとはどういうことですか？
今日母に色々聞いてみました。
はじめは4.5％で５年後に5％の利率に上がったそうです。ですので今は5％の利率だと思います。
これはかなり高めですよね。
２年前に借り換えの相談を近所の銀行にしたところ担保割れが少しあるようだけど１０００万を貸せますと言われたようです。しかしその後父の病歴で結局だめになってしまったみたいです。
色々な銀行に回って調べてみようと思います。
ちなみに１０００万でマンションを売ることができればそんなにローンはなくなりますか？
度々申し訳ありませんがお暇なときにアドバイスをお願いします。

補足日時：2005/05/03 20:58

No.2 回答者： rentahero 回答日時： 2005/05/03 20:09

あなたの名義のローンに切り替えるか、いったん親子ローンにする必要が出てくる可能性がありますので、銀行の担当者を探してください。

20年のローンに借り替える払うつもりなら、現在の金利は当時より低いのと、十分に期間がたっており、残債が少なくなっている可能性が高いためです。ステップ返済等で20年超のローンになっていたとしても、残債は1000万前後になっていると思われます。
もし35年のフルスケールで組んであったとすると、利率が変わった分だけ安くなる程度でしょうけど。

ご両親が詳しいことを教えてくれないというのはあまりにも難しいですね。この連休中にご両親に、つとめて冷静にゆっくり話をしてください。
ともかくご両親に頭ごなしにガミガミ言ったり、知識がないことをせめたりしてはいけません。これまで年間200万円以上の返済を続けてきたことなど、なるべくお父様のプライドをくすぐるようにお話してください。今後、あなたが現在の家に住み続けること、ローンの一部を負担することや、金利について借り換える際に連帯債務に入る気持ちがあるかどうかという点も含め、冷静に話をすれば、まったく聞かないということはないと思います。

それでもダメなら、6日に銀行に行って、担当者を探してください。今のうちなら話を聞いてくれます。今後の返済予定表も出てくるでしょう。借り換えについてはまだしも、今後、お父様が亡くならない限り、そのローンをあなたが代位で弁済していく可能性がある以上、詳しいローンの条件等を聞けて当然です。もし委任状が必要だといわれたら、家族の間のことですから、必要な委任状を作成すればいいのです。その場合は９日になってしまうでしょうけど。現在就職活動中のあなたが銀行に行くのはもっとも適任です。

> きっと私もしばらく勤続年数をためないとローンがくめないですよね？

これは微妙ですね。お父様は現在お仕事をなさっている以上、あなた一人の債務にはならないはずです。年齢は60歳すぎでしたよね。団信の組み換えは多分まだできるでしょうから、お父様のローンにして、あなたを連帯保証人にするのが一番いいとは思います。（万が一お父様が亡くなった際に、団信で返済されるようにするため）
ダメだった場合、お父様とあなたの連帯債務にする場合、債務をお父様とあなたあいだで按分する（２分割ローン）形になったり、主債務の分担期間を分割（親子２世代ローン）したりします。

> しこのマンションを売りに出すとしても相当のローンは残りますか？
申し訳ありませんが、それは私にはわかりません。あなたの住んでいるマンションの実勢価格もわからないし、ローンの残債も今のところ推測しかないためです。

No.1 回答者： rentahero 回答日時： 2005/05/03 02:29

なんだかようすがヘンですね。

金利4.9%で2600万円、返済月額が10万、ボーナス返済額が50万の年２回として計算すると、18年のローンになると思います。

そのとおりであれば14年経過時の残債は800万前後なので、20年ローンに借り替えるとして年利3.6%だと仮定すると返済は月額4万5千円前後になると思います。
年利4.9%のままであっても月5万円ぐらいになりますよ。（当然ボーナス返済はなし）

これは机上の計算だけなので、まずは、融資を実行した銀行の担当者とお話してみるべきです。あと、お父様の名義のローンをあなた名義のローンに変えるか、あなたが連帯保証に付かないといけない可能性があるため、譲渡等で課税がある可能性がありますから、税理士・行政書士と相談してください。

この回答への補足

早速のお返事ありがとうございます。
本当に父母が詳しく教えてくれないので分からないのですがもしかすると毎月の保険や修繕費や駐車場代などを入れて１０万なのかもしれません。
それでも毎月の返済を減らせますか？
あっそれと今思い出したのですが私が学生じゃなくなると同時にステップ返済などと言うやつで返済額が高くなった気がします。
ちなみに私は現在２８歳の女です。
去年の４月に腰痛の為会社を退職してます。
現在は完治し就職活動中です。
きっと私もしばらく勤続年数をためないとローンがくめないですよね？
もしこのマンションを売りに出すとしても相当のローンは残りますか？
度々すみません。アドバイスよろしくお願いします。

補足日時：2005/05/03 10:25