離婚後、夫名義の住まいに、母子で住めますか？

ひそかに離婚を検討しています。

持ち家（マンション）で、離婚後も今のところに住みたいと思っていますが、
夫が怒って売ってしまう可能性があります。

法律などでは、夫名義の持ち家を名義変更して
住むことはできるのでしょうか？

現在は主婦です。公務員試験の結果待ちです。
決まり次第、夫に話を切り出す予定です。
よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： dashi 回答日時： 2005/10/24 13:39

実務的なことはもう回答が出ているようなので、経験者談をひとつ。

私は離婚したあと（実際は前から）夫が家を出て、夫名義の家に子供とずっと住んでいます。
もめることもなく協議離婚で別れましたが、公正証書だけは作成し、家はローンの支払いが終わった時点で私の名義にする（これが慰謝料に充当する）ということにしました。ただし、私が再婚したらローンの支払いは止める、という条件付きです。
夫は慰謝料を長々と支払っていることになりますね。養育費は別にもらっています。

あと何年ローンが残っているのか知らないのですが、名義が変更されないことで困ることもなく、むしろ固定資産税の支払いなどしなくて済んで、気楽に過ごしています。ただ家が老朽化して来て修理にお金がかかるのが困ります（笑）、これまで出せとは言えないですから。
火災保険も毎年掛け捨てで入っていますが、家の名義人と保険の契約者が異なっていても何の問題はなく、むしろその方が多いそうです。

結論を急がないで、よく話し合って下さい。
売り飛ばされない限りは、子供が大きくなるまでそこに（タダか格安で）住わせてもらう、という選択でもいいんじゃないでしょうか。
円満に別れることが可能ならその方がいいと思いますが、まあ、私の例は（障害児がいるなど事情があります）レアケースでしょうけどね、参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

経験者の方からのお話、ありがとうございました。

私もできる限り円満に、子供のショックも最低限に、と思っています（質問No.1731426）ので、
実際そうして別れられた方のお話、心強いです。

下記のように、自立でき次第養育費として住宅費分をもらえるよう話していきたいと思います。
なるほど、ローン終了後、名義変更を慰謝料として、
という案、参考にさせていただきます。

お礼日時：2005/10/24 23:43

No.5 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/10/24 16:39

#4さまのお話に異論を唱えるわけではありませんが

念のために申し上げます

住宅の名義を変えずに先夫にローンを支払わせるということは現実には多く行われて
いますが２つの問題があります
(1)元夫がローンを３ヶ月滞納するだけで、金融機関は任意売却を求めてくる。
　あるいは、元夫が借金などで自己破産すると自動的に競売にかけられてしまう。
(2)ローンの書類を金融機関が夫の元に送らず、旧自宅に送ってくる場合
　これは、債務者の住所変更の通知を怠っていることになります。
　離婚したことと住宅ローンとは無関係ではありますが、自分で住まないで人に
　貸しているのは厳密に言えばローン契約違反です。
　ローン債務者が自分で住んでいる家は、いつでも売れますが人に貸している家はその人を追い出さないと人に売れません。
転勤や親の介護などで引っ越すケースでは認めますがローン債務者の離婚は他人への無償賃貸になります。
実際、ローンが滞納された場合、居住権の問題で先妻を追い出すのはかなり困難です。
引っ越さないまま、第三者に転売されたケースでも次には家賃を支払え、立ち退けという話になりかねません。
いずれにしろ、先夫さんがローン滞納しないという保証があればいいですが
誠実な先夫ばかりではないですし、長い将来何が起こるかわかりません。

中間的な案で、ローンは先夫、名義は先妻というケースも世の中には多いです。
これは明らかに告知義務違反で、銀行が知れば即座に借り換えを求めてきます。


とにかく離婚は他人になることですから、養育費以外の部分で、将来の不安材料を
増やす（自分の家のローンを払わせる。慰謝料の延払いなど）のはできるだけ避けるべき
でしょう。

この回答へのお礼

再びの回答をありがとうございました。

なるほどー、その問題点、とても深刻です。
離婚原因のひとつが、夫の浪費なので可能性あります。

なので養育費とすることで、何とか払っていってくれたら、と思いますが・・。

でも現在の状況は、やはり今の住まいにいるのが
ベストだと思いますし、あとは夫の思いやりを信じるしかないです。

お礼日時：2005/10/24 23:54

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/10/24 10:01

>ひそかに離婚を検討しています。

離婚となれば、まず財産分与の協議です。
名義がご主人であっても、離婚の財産分与で
質問者さま名義に変更することも可能です。
その場合、買ったときから価値が増えていない場合
贈与税などかからず名義を変えることが可能です。
ただし、以下の同意が必要です。
(1)ご主人
(2)住宅ローンの借入れ先金融機関

＞持ち家（マンション）で、離婚後も今のところに住みたいと思っていますが、
＞夫が怒って売ってしまう可能性があります。

離婚協議の前に、売却をしかけられるとやっかいですね。
売却されたら引渡しが必要になります。

対抗するには、質問者さまがローンを組んで取得するという
手立てしかないように思われます。

まず、残債の額と、現在の売却価格を把握することです。
売り値は、不動産仲介業者に査定させることになりますが
近所の大手仲介の営業所なら、周辺物件の価格や仕様など
細かくつかんでいるはずですので、簡単に査定額を出してきます。
実際に、離婚となったら、複数社から厳密に価格をとるべきですが
今は、概略でいいでしょう。

仮に、売却価格が３６００万円、残債が２７００万円としたら
お住まいの正味の価値は９００万円ということになります。


＞法律などでは、夫名義の持ち家を名義変更して
＞住むことはできるのでしょうか？

財産分与というかたちで「無償譲渡」することはできます。
ただし、ローンの名義までは勝手に変更できません。
ローンの名義を変更する場合は、実際には一旦解約して
一括弁済と、新規借入れを同時に行います。
もちろん、質問者さまが債務者になりますから、それだけの
ローン支払い能力があるかどうｊか、審査されます。
新しく借り入れる先は別に現在の金融機関でなくてもいいです。
主婦のままでは審査は通りません。ご主人が連帯保証人になって
もらうしかないです。
離婚するのにれんたい保証人になってもらうのは無理ですね。

ですから、手順として
(1)公務員試験合格
(2)採用
(3)所得を得る（初年度の源泉徴収票をもらう）
(4)金融機関との相談
(4)離婚に伴う財産分与の公正証書作成
(5)名義の書き換え、ローン借り換え

ただし、残債と現在価値（売った時の価格）を現金で、ご主人に
渡すかどうするかというのが大きな問題です。
これがマイナスだったりすると、金融機関の貸し出し可能額も少なく
なりますから、一部繰上げ返済をしないと借り換えはできません。
まぁ、残債割れのケースでは、売却自体できませんから
売られる心配もないですが・・・。

＞現在は主婦です。公務員試験の結果待ちです。
＞決まり次第、夫に話を切り出す予定です。
主婦であっても財産形成に寄与していますから、財産分与の権利は
あります。
住宅だけをとって考えれば、上記の仮定でいうと
正味の価値９００万円の半分４５０万円は奥様の取り分、
ローンは、負債ですから受益者（住む人）が負担するという考え方に
なります。

この回答へのお礼

詳しくの回答ありがとうございました。
よくわかりました。
（実は夫は大手不動産営業マンです、でも聞けない・・）
名義変更するには、源泉徴収をもらわなければ
ならないということは早くて1年後ですね。
でも、公務員の初任給では、審査が通らないですね。

まずは夫の名義のまま、無償譲渡というかたちで
住むのが有力ですね。

やはり夫次第ですね・・。

お礼日時：2005/10/24 23:15

No.2 回答者： e_fudousan 回答日時： 2005/10/23 23:44

ローンを組んでいて　残債が残っているかどうかも

重要な問題です
残債がないのだったら　名義変更は簡単です

ですが　ローンが残っている場合　
所有権の名義変更をする場合　抵当権者に許可を得ねばなりません
その場合　残債の一括返済をする必要があります
（ほとんどの金融機関は認めませんので）
それに　慰謝料もしくは財産分与として　
マンション分の金額がもらえるのかどうか
財産分与はともかく　離婚の際の慰謝料ってけっこう安いんですよ
日本ではね

もう少し内容を詳しく書いてくれたら
また　回答も変わってくると思います

この回答へのお礼

回答どうもありがとうございました。
詳しくお書きします。
3年前に25年ローンで中古で購入、
残りが1270万、今同じマンション内空きは無いですが、
おそらくそれ以上で売れると思います。1年半前、
他の部屋が1800万で売りに出されていました。

慰謝料ではなく、子供2人の養育費として、1年分のローンと管理費足した分を月で割った分、8万円を
お願いしたい、という話はしたことがあります。
もちろん相手は本気とは思っていませんので話が変わる恐れがありますが。

お礼日時：2005/10/24 22:13

No.1 回答者： ayemex011s 回答日時： 2005/10/23 22:12

所有権移転には所有権者の同意が必要ですから、所有権者が怒って売ってしまいそうな状況では無理でしょうね

旦那さんの同意があれば勿論可能ですし、離婚の慰謝料や財産分与ということになれば(慰謝料や財産分与として過大でなければ)贈与税も掛からないと思います

この回答へのお礼

わかりました、夫次第ですね。
実際そのようになったとき、お願いしてみるしかないですね。
早速の回答、どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/10/23 22:23