不動産の権利証の保証人って、どのような位置付けでしょう？

Question

住宅金融公庫から地方銀行へ家のローンを借り替え手続きをしている者です。
銀行の審査も完了しているのですが、土地・建物の権利証を紛失しているために、銀行からは「不動産を登記者している２名の保証人を見つけて、保証書を作成して下さい」と言われています。借入れに対する保証は保証協会が行うので、債権者（つまり私）に問題が生じても、その保証人には金銭的な迷惑を掛ける事は無いと言われました。でも保証人である限り、何かを保証するワケですよね？身内に頼んでも＝連帯責任と解釈されてしまい、まるで私自身が偽って借入れを企てているように思われ、困っています。

 土地・建物の権利証の保証人ってなんでしょうか？また保証人になることによって生じる「保証責任」はどのようなものなのでしょうか？御回答よろしくお願い致します。

tk-kubota · Accepted Answer

＞土地・建物の権利証の保証人ってなんでしょうか？

x04boyycさんが銀行から借金します。銀行としては万一返してもらえないときにはその不動産を競売して返してもらうことになりますが、裁判しなくても競売できる権利を確保しておきます。それが普通抵当権と呼ばれるものです。ところでその抵当権を設定登記する場合の登記権利者は銀行ですが登記義務者はx04boyycさんです。ところで後になってx04boyycさんが「抵当権を設定した覚えがない」と云うと困りますので、その証拠としてx04boyycさんが所持している所有権の登記権利書が必要なわけです。x04boyycさんはそれを紛失しています。ですから誰かが「このx04boyycさんはx04boyycさんであることに間違いありません」と人違いでないことを証明してくれる人が必要なわけです。それを証明した文書のことを保証書と呼んでいます。従って、保証人といっても債務を保証するのではなく、人違いで無いことを保証するだけです。その保証人となる資格は法務局に登記されている者でなければなりません。実務では司法書士が保証人となっています。

bonnnou · Answer

土地・建物の不動産は、登記をする事によって、その所有権その他の権利関係を
明確にしております。
　（ただし、登記自体が、完全には、表してはいないのですが・・）
　とりあえず、登記は、その土地の所有権を証明する大事なものです。
　所有権の移転を申請するとき、申請書を２通、法務局に提出します。
登記が完了すると、内１通を、「登記済み」の印をおして、返してくれ
ます。これを「登記済書（証）」と呼びます。
　司法書士の人達は、これに表紙などを付けて、「権利書」として、
新しい所有者に渡してくれます。この登記済書は、その不動産の所有権移転、
その他の権利を付ける時にその事を、現在の所有者は、認めている「証拠」
としての役割を果たすことになります。
　この権利書に新たな登記済書を加えてゆき、また、権利書となってゆきます。
　この権利書はあたかも、その土地の権利の移転変遷を、具体的に、象徴的に
示しているのです。
　また、この登記済書（権利書）の提出があれば、登記申請について、本来は、
登記に関係する全員の印鑑証明の添付が必要なところ、一部を省略できたりし
ます。
　このように、権利書（登記済書）は、その土地の所有その他の関係を示す
重要な書面となっています。

　登記申請において、その重要な証拠（書類）が無い事は、登記事務処理上
問題と考えられるので、間違いなく、その土地は、その人のものである事を
その法務局管内に不動産を所有する人に証明してもらうというものです。
（法務局管内というのは、最近緩和されていると思いますが・・・。）
これをもって、登記済書の代用とするものです。

　どうしても、その保証人を、身内に依頼する事が困難であれば、
借入先の銀行の登記処理を行う司法書士側で、この保証人を用意可能と
思われます。（別途料金は必要）
　一度、銀行の担当者と相談してみては、いかがでしょうか？

noname#1085 · Answer

公庫の人が云うとおりです。
不動産の権利証を紛失した場合に、その代わりをする書類が保証書です。
この保証書を発行してもらうには、間違いなくその不動産の持ち主本人であるを証明する人が必要です。
その人を保証人と云います。
従って、保証人の責任は、その不動産の正当な持ち主であることを保証することです。
その他に、金銭的な責任は一切有りません。

保証人は2名必要で、保証人の条件は、不動産を所有・登記をしている成人である事です。
　　　
詳細は、参考URLをご覧ください。

参考URL：http://www.takahou.go.jp/1300.HTM

jun95 · Answer

土地・建物の権利証の保証人というのは、x04boyycさんがその不動産の真正なる所有者であることを保証するものです。権利証がないと、登記はまだすんでないけれど、すでに売却されたのでないかと思われることはあり得るようです。保証責任は、保証する人の過失度合いや善意か悪意かと言うことでも違ってくるのではないでしょうか。
参考ＵＲＬに分かりやすい解説があります。疑問点があれば、専門家に相談された方がいいかもしれませんね。

参考URL：http://homepage1.nifty.com/lawsection/yomoyama/keiyakusyo-kenrisyou/keiyakusyo-kenrisyou.htm

不動産の権利証の保証人って、どのような位置付けでしょう？

＞土地・建物の権利証の保証人ってなんでしょうか？

土地・建物の不動産は、登記をする事によって、その所有権その他の権利関係を

公庫の人が云うとおりです。

土地・建物の権利証の保証人というのは、x04boyycさんがその不動産の真正なる所有者であることを保証するものです。

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