大手住宅メーカーの営業マンの試算に疑問

この４月待望の一戸建て新居完成を目前に転勤が決まり、
未入居のまま売却することを決断した同僚の話で、
住宅メーカー営業マンの試算に一部疑問に思うことがあり、
今後の参考のために皆さんのご意見を伺いたく宜しくお願いします。
【概要】
・立地条件　　千葉県船橋市　駅より徒歩10分
　　　　　　（農地転用し新興住宅街として開発中。この４月より下水も整備）　
・購入価格　　建築条件付宅地　40坪（2400万円）と建物含め総額5100万円
　　　　　　（登記料、手数料等３月末の完成引渡し時までに払う費用一切総額）
・売却希望価格　4900万円（今年度9月頃までに売却したい）
・売却依頼先　住宅メーカーに紹介された不動産や１社にのみ依頼
・住宅取得にあたってのローン額　1000万円（金利及び住宅保険の支払いは４月から）
同僚には、即売却の他に、会社に借り上げてもらう（評価月額家賃12.5万円の7割を入居者の有無に関わらず受け取る）という選択肢があったものの、住宅メーカー営業マンの400万円の損という試算言葉が決定打となり、売却することを決定。

【営業マンの説明】
人気のエリアなので買い手はすぐみつかるでしょうが、5000万円代と4000万円代では、心象がずいぶん違うので、200万円下げて4900万円ぐらいにするのが妥当でしょう。
4900万円で売却し、不動産やへの手数料３％と諸費用の合計200万円をひくと、400万円ぐらいの損ですかね。

【私の疑問】
(1)同僚は今回の新居建設に総額5100万円かかったことになるが、実際の不動産価値というのはどのようなものなのだろう？（少なくとも売買手数料分は差し引かれるはず）
(2)同僚は半注文住宅を建設したが、買い手にとっては建売住宅を購入することになるのに、購入価格とほぼ同額で売却出来るという営業マンの予想は妥当なのだろうか？（住宅メーカーは、半注文住宅設計時の設計費用をとっていないのだろうか？）以上

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/03/01 16:59

＞実際の不動産価値というのはどのようなものなのだろう？

それは色々と査定しないことには、この場の情報だけではわかりません。半注文とのことですが汎用性の高い家なのか？注文者以外不要と思える間取りなのか？等々・・。

1年でも2年でも住んでいれば中古住宅として売りに出すしかありませんが、未入居というのは売却するにあたっては不幸中の幸いかもしれません。

＞購入価格とほぼ同額で売却出来るという営業マンの予想は妥当なのだろうか？

予想は予想にすぎません。価格は売り手と買い手の合意の上で決定するものです。極論書きますとその家を5,200万円で売りに出しても結果的に売れれば、それだけの価値があった、ということになります。

買い手もある程度の相場観を掴んで検討するでしょうからその立地条件や建物の内容等を見て判断するでしょう。同条件程度の建売が5,000万円位で出ているのでしたら大手メーカーの未入居住宅が5,100万円でもおかしくは無いと思います。これらはご質問文の情報だけでは判断が付きません。

5,000万円台よりは4,000万円台の方が手頃感が出るとのことで4,900万円の値付けのアドバイスも根拠があればそういう考えもあると思います。しかしその友人が「5,000万円以上でなければ売らない」と判断すればそういう価格設定にすれば良いだけです。むしろ最初から損切りみたいな発想しか持てない物件なのか？という方が疑問です。

こういう売買に関しては結果が出るまで答えは出ません。6,000万円でも買う人がいれば売れるし、3,000万円にしても買う人がいなければ売れません。
価格設定を分析するにしても地域の相場や需要、もう少し色々なデータを集めないと、その営業マンの試算がどうのこうのとは簡単には言えません。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。
おっしゃるとおり、需要と供給の関係で、結果が出るまで誰にもわかりませんよね。

不動産やさんの「査定」結果が出ましたのでご報告しておきます。
見入居の汎用性の高い物件であっても、査定結果は４７００万円でした。
来週完成と同時に「内覧可能物件４７００万円」で広告を出すそうです。
２週間たっても問い合わせが一件もなければ、半年以内に売却したい同僚の意向から、さらに値引きをするそうです。

また新たな疑問ふつふつと沸いて出てきたのですが、
ハウスメーカーは１件家を建てるこで、どれぐらい粗利益をあげているのでしょうね。
不動産やさんの話から推測するに、この一件で、３００万円は得ていると思われますが。
それでも、このご時世、営業経費等を差し引いたら、純利益はごくごくわずかになってしまうのかしら。

お礼日時：2006/03/10 16:12

No.1 回答者： kan3 回答日時： 2006/03/01 12:27

１）もっと落ちるでしょう。

２）無理。　含んでいる。

この回答へのお礼

やはり、そうですよね～。
都合の良い事しか話さない、営業マンには要注意ですね。
↑もちろん上記の営業マンは、同僚を気遣って、あえて厳しい現実を話さなかったのだと思いますが。。。

お礼日時：2006/03/10 15:46