住宅ローンの事前審査と本審査について

お解りになる方がいらっしゃいましたら教えて下さい。今回、中古マンションの購入を申し込み1件目の都銀にて事前審査を受け審査が通っています。
条件も悪くなく（金利優遇有、保証人無）このまま本審査を申し込むつもりでいます。
担当の不動産営業マンのお話によるとごくたまに本審査で駄目になる場合もありますと説明を受けましたが実際どのようなパターンで落ちる事があるんでしょうか？
現在１つ心配な点があり、これがひっかかるのではと気になっています。
約3ヵ月程前に新築マンションを購入したいと思い申し込みをしたのですが自分たちが無知な為、計４件の銀行に審査を出してしまいました。購入価格が高めだったため落ちた審査もありましたし通るものの条件が悪かったりしました。結果営業マンとのお話も進まず対応の悪さで一気に欲しいという気持ちが無くなってしまい購入を止めた次第です。後になってから審査の受けた数が多いと印象が悪くなり次の物件を購入する際に難しくなると知りました。ですが今回別の銀行にて別物件と言うことで事前は通過することが出来ました。事前で通ってもこのような場合は本審査で難しくなるのでしょうか？
家族構成は主人と私は今年31歳に子供0歳の3人です。
主人の年収は昨年480万、今年見込み520万です。今回の物件は1980万で返済は20年を予定しております。
お解りになる方、どうぞ宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/08/03 14:49

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

まず、「保証人無」というのは、保証機関保証を利用されるということですか？
それとも、保証人も要らないし、（表面上）保証料も不要－ということですか？
後者の場合は、保証料が金利上乗せになっていることもあります。

> 審査の受けた数が多いと印象が悪くなり次の物件を購入する際に難しくなると知りました。
これに関しては、ある程度事実です。
クレジットカードに限らず、個人信用情報機関に個人信用情報の照会をすると、その「照会をした」という履歴が６か月残ります。
事前審査でも照会をする場合があります（これは金融機関にもよります。私の勤務先では行いますし、勤務先の保証機関でも同じく行ないます）。
例えば４行に事前審査を出したとして、その４行は事前審査でも照会をしたとします。
４行から照会されて、案件としては新築マンション購入で、３か月経つけれど１行も「申込情報」が登録されていない。
こうなりますと、５行めでは「４行から『融資不可』と判断されたのではないか？」とも考えます。
何かそのようなひっかかりポイントを隠しているのではないか…と。
それだけのことです。
もし、これがネックになるとすれば、事前審査でＯＫが出ません。

住宅ローン審査において、今年の見込みは考慮しませんから、年収は480万円。
月割りして4,800,000円÷12月＝400,000円なので、月収を400,000万円と見ます。
毎月の返済額は、月収の４分の１以下となるようにするのが１つの基準ですから、毎月の返済可能額は100,000円ですね。
1980万円の借り入れで返済期間20年で、↑の条件を満たそうとすると、逆算して金利を2.00％未満に抑える必要があります。
全期間固定金利や長期固定でこの金利は厳しいのではないでしょうか？
現在の経済・金融情勢、ご主人の年収、ご家族の状況から判断しましても、短期固定（２年固定とか３年固定）は選ばれない方が賢明だと思いますし…。（なお、現時点で「短期固定ならば金利も低いですから、審査にも通りやすいですよ。」というような不動産営業マンは…です。）

個人的には、とりあえず、金利の設定は長期固定もしくは全期間固定にしたうえで、返済期間を30年にして、生活状況に合わせて預貯金をし、繰上返済によって期間短縮を図る方がよろしいのではないかと…。

さて、事前審査ＯＫ→本審査ＮＧというのは、実は結構あります。
団信の加入拒否も多いのですが、資金計画を見直したら「ウソ」がバレた－というパターンもあります。
親からの「贈与」となっていたものが勤務先からの借り入れだったり、自己資金（預貯金）の証拠（通帳・証書等）を提出してもらったら過大報告で、資金計画自体が成り立たなかったり…などで、いずれも返済能力の点で不可転じる可能性があります。
中古マンションですと、外的要因で担保評価が一気に下がる場合もあり、それでＮＧになる可能性がないともいえません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
こちらの説明不足で申し訳ありませんでした。
保証人なしと言いますのは、私が連帯保証人にならなくて良かったということなんです。前回の際にこういった条件がついた銀行があったからです。保証料は一括先払いか金利0.2%上乗せかを選べましたが先払いに致します。主人がCICの開示をしまして銀行4件（保証会社）の照会履歴がありました。またクレジット等の遅延や解約忘れもありませんでした。前回の物件の話を正直に現在の担当にお話をした上で今回申し込みをした銀行にツジツマを合わせてお話をして頂けたようです。またマンション自体の物件の担保評価もOKを頂いているそうです。
また20年ローンに関しまして金利を出しますと銀行がバレそうですが20年契約の20年固定で金利が3%を切っていますのでこちらの計算で行きますと月々10.8万円の計算です。これに管理費等の金額が上乗せになりますが主人は払えると考えているようです。
丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/05 15:39

No.4 回答者： shambala 回答日時： 2006/08/05 12:15

今回事前審査を通過しているのでしたらほぼ大丈夫だと思いますよ。

事前審査がＯ．Ｋで本審査がダメというのは事前審査が通ったあとから本審査の期間に新たなローンを申し込んだとかカードを作ったとか会社が倒産と個人信用情報等に変化があった場合です。ですから事前審査のときと本審査の時に全く同じ情報、信用情報等に変化が無ければ問題ないのです。
こう言った事からあなたの場合ほぼ大丈夫だと思いますよ～♪
3ヶ月前の複数の銀行審査申し込みですが確かに印象としてはいいものでは無いのでしょうがそれを承知の上で別の銀行で事前審査のＯ．Ｋを貰っているわけですからこの銀行での本審査なら問題ないと思いますよ。
今後の注意点としては事前審査から融資実行までの期間は新たなローン、クレカ等は絶対に申し込まないでくださいね。
ご参考までに。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
shambaraさんのおっしゃるように担当者からも審査に通るまではカードの申し込みはしないでくださいといわれています。現在はカードを前回の物件の後に解約しており持っていない状態です。ないと不便なので作りたいと主人は考えているようですが審査が降りるまでは待とうとおもっております。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/05 15:42

No.2 回答者： namnam6838 回答日時： 2006/08/03 10:11

クレジットカードは、申し込むと、申し込んだという履歴が半年間記録されます。

（「作った」という履歴ではなく「申し込んだ」という履歴が残ります）

多数の申し込みの履歴があると、「多重申し込み」として、クレジットカードの審査に不利になることがあります。
（多重申し込みをどうみるかはクレジットカード会社次第なので影響がないこともあります）

銀行の住宅ローンの審査とは別の話です。
これと話が混じっているのではないかという感じがします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
主人がCICの個人情報の開示をしました際にカード等の不利な点は見当たりませんでした。今回の担当者にも見て頂きましたが問題ないと言って頂いてますので安心しております。
こういった件はまだまだ初心者ですので勉強しなくてはと思いました。ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/05 15:30

No.1 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/08/03 07:21

＞審査の受けた数が多いと印象が悪くなり次の物件を購入する際に難しくなる

こういう噂が流れているようですが、まったく根拠のないただの噂です。
過去にどんな審査を受けようと、今回何行申し込みしようと、あなたの信用情報にはなんら影響ありません。
融資の審査や申し込みは、何の契約でもありません。
生命保険加入などの場合は、申し込みをする際の健康状態の告知内容がずっと保存されるので、持病などあれば不利になることもあります。
でも銀行の融資審査はそれとは違います。
信用情報についてはどうせ情報機関で調査をするのですし、それは他の銀行での申し込み履歴などは信用を下げるものではありません。
あくまでも銀行は、本人の属性、借金歴などから信用度を測ります。

さて、事前審査で通って本審査で落ちるというケースは、一つは本審査によって事前では発覚しなかった借金歴などが出てきた場合。
または(これが一番多いようですが)団体信用生命保険の加入否決です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
前回の物件の際に主人がCICの個人情報を開示致しましたが不利になるような点はなく安心しております。
主人の入院歴や通院歴もありませんのでこのまま上手くいけばいいなと願っております。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2006/08/05 15:27