借りている家が競売物件に・・・！！

はじめまして。少し長くなりますがよろしくお願いします。
Ｈ１６年の５月に新築の分譲住宅の賃貸を大手仲介業者を介し契約し、７月に入居しました。最低でも７～８年は住みたいので何故、家主はここを貸すのか？２～３年で出てくださいなどど言われませんか？と契約前に聞きました所、家主は自宅を所有しこの物件は営利目的の物なので大丈夫です！と言われたので契約をしましたがＨ１８年の６月に突然、裁判所から「この物件は競売物件になりました。」と家に来られたのです。
管理会社に電話をすると家主は破産の手続きをしていますと言われ、自宅など所有していない事や７００万円ものオーバーローンを組んでいた事を知りました。
長く住むつもりでいましたのでベランダ（２ヶ所）のフェンスや屋根を５０万ほどかけてつけました。（家主の了解ずみ）
７月に入り破産申立ての弁護士の方から「家賃を今まで通り振り込んでください」と言われましたので、「家賃は払いますがここを出て行かないといけないので払い込んでいるお金５０万とベランダの費用５０万を返してください」と言ったのですがその事には触れず家賃を今すぐ払わなければ裁判をおこし、その決着後に破産の申立てをすると言ってきました。
家主が払うお金は破産申請の中に入れて、こちらからのお金だけを取ろうとしているとおもいます。ただの一度も家主からの連絡はありません。腹が立つてしかたがありません。私は泣き寝入りをするしかないのでしょうか？
何かいい方法があれば教えてください。
長々と書き解りにくいかもしれませんがよろしくお願いします。

No.7 ベストアンサー 回答者： mm456789 回答日時： 2006/08/19 11:11

不動産会社の告知義務についてですが、重要事項説明書には当該物件に抵当権が設定されているということが記載されているかと思います。

これに合わせ、不動産会社からは「抵当権が実行されて競売となった場合は、あなたの賃借権は新所有者に対抗できないので、明け渡しをしなくてはならないリスクがありますよ」という説明もなされていなくてはなりません。

仮に不動産会社がこの説明をしていないとなれば、告知義務違反に該当する可能性が高いので、損害賠償を請求することが可能かもしれません。
（但し、重要事項説明書に記載がないということはまず無いでしょうから、あとは詳しい説明を受けた、受けていないの水掛け論になりそうなので、現実的には厳しい面があります）

一方、不動産会社には上記のように物件の権利状況については説明義務がありますが、それ以上の事柄（貸主が持ち家に居住しているか否かや、資産状況等）については特別な事情が無い限り説明義務の範囲とはなりません。仮に「貸主は持ち家にお住まいです」という説明があったとしても、過失には違いありませんが、その点だけで説明義務違反を主張し、本件と絡めるのは少々難しいように思います。

抵当権が設定されている賃貸物件を借りて、その物件が競売にかかった場合、所有者変更までは既存の賃貸借関係が維持されるので借主には賃料の支払い義務があること、敷金等の返還債務は新所有者に承継されないこと、新所有者の明け渡し請求は法的に保護されていること等、借主にとっては厳しい決まりとなっています。

お勧めするわけではありませんが、意図的に賃料を不払いにして、現所有者からの支払い督促についてはノラリクラリとかわし続け、所有者変更となった時に、旧所有者の敷金返還債務と質問者様の賃料支払い債務を相殺するという方法があります。
契約違反ですし、先方弁護士とのやり取り等に神経も使いますが、経済的な損失を回避するという意味では現実的な方法です。

尚、ベランダについて支出したお金ですが、契約上「造作買取請求」や「有益費の償還請求」は放棄するという特約があるのが一般的ですので、念のため契約書を読み直した方が良いと思います。特約がある場合、特約有効となり請求はできません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やっぱり不動産屋に責任をもっていくのは無理があるのですね・・・
家を借りるっていうのはこんなにリスクがあるものなのですね。
ちゃんと住んで、家賃を払っていれば法的に守られるものだとおもっておりました。ご回答を読んで本当に借主にとっては厳しい法律だとおもいます。
契約書の特約事項には「造作買取請求」や「有益費の償還請求」は放棄するという事項は一切記載されておりませんでした。
記載されていなければ請求できるわけですよね。
家賃に関しては相殺するという方法もあるわけですね。
わかりやすく書いていただいてありがとうございました。
少しでも私の負担がないように法律的にどうすればいいのか一度、弁護士に相談してみます。

お礼日時：2006/08/20 20:11

No.6 回答者： cookie09 回答日時： 2006/08/18 22:45

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2taakew …
基本的には、契約満了日前に出て行く必要は無いはずです。
ただし家賃の滞納等は良くないので、必要な賃料は、必要なところに振り込む必要があります。多分弁護士の管理口座になります。
敷金やベランダの費用は、破産された家主宛の質問者様の債権になりますので、分けて考える必要があります。ただし配当は債権の届出をしないとありませんので、届出はしましょう。また配当順位は法律の下に相談ですから、担保権者が100％持っていくのか、他の財産がどうかということを詳しく確認する必要があります。裁判所の方も多分専門知識の無い事務の方が一般的な話をしている程度と思われます。
家主は破産を申し立てられている状態なので、連絡なぞは出来ません。弁護士が代理人としてこられたことになります。

家賃をちゃんと払っていれば、期間満了までは住んでいられますし、期間満了でも、定期借家契約でない、旧法の借家契約であれば、新しい所有者から立ち退き料を貰うまで動かなくて良いことです。

家賃を急に上げてきても、供託という手段で対抗できます。

質問者様の文の通りの言があったとすると、部分的に、ウソを混ぜて追い出そうという感じがします。

まずは居住権は確保し、敷金やベランダ費用は、心の中では諦めです。
がんばってください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
契約満了日までは居住権を主張出来るものだとおもっていたのですが、抵当権設定後に賃借権を結んでいるので出来ないといわれました。
それと、なんでも昨年、法律が変わったらしく旧法では満了日までは居住が出来たそうなのですが、新法では落札後６ヶ月の猶予しかないとのことでした。
財産はこの物件しかないそうで、オーバーローンのため破産管財人もつかないそうです。（家主側の弁護士によると）
住んでいる以上家賃をはらうのが当然なのですが、返してもらうべきお金を返してもらえないと思うと、どうも納得がいかなくて・・・
やっぱり家賃と返してもらうべきお金は別に考えないといけないのですね。なかなか諦めきれないです・・・
やっぱり素人の私では判らない法律が多くて一度弁護士さんに相談した方がいいのかもしれませんね。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/19 03:27

No.5 回答者： 1katyan 回答日時： 2006/08/18 21:09

もし、契約前から不動産屋が知っていたなら重要事項の告知違反になる可能性があると思います

一度登記所に行って確認したほうがいいのかな？

どちらにしても弁護士に頼るのがいいと思います
無料の弁護士相談もあります。近くの市役所、弁護士会や、党（共産党）もあると思いますので正確に聞いてくださいね。

弁護士は相手の言い分を伝えているだけなので鵜呑みにはしない。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
この重要事項の告知違反というのは２年経っても不動産屋にいえるものなのでしょうか？
確かに家主が自宅を所有もせずこの新築分譲住宅を賃貸で貸すと知っていたら私は１００％おかしいと考えて契約はしなかった。
不動産屋が家主は自宅所有で営利目的の物件だと言われたのでそれを信じて契約をしたのです。
不動産屋にも責任をとえるのでしょうか？
一度調べてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/19 03:08

No.4 回答者： garage_55 回答日時： 2006/08/18 13:11

任意売却で購入されるのはどうですか？

あなたの立場（占有者）から考えると他の競売で落札される人より有利です。
通常業者が転売目的で競売物件を落札した場合、占有者が退去しなかった場合の費用やリホーム代・転売による利益などさまざまな必要経費を引いた金額で入札します。
債権者側もできるだけ高く売りたいと思っても占有者の有無で落札金額も下がる可能性があります。

普通に考えてＨ１６年５月の新築で購入された金額より大幅に安い値段で買えるチャンスだと思います。
金額に関しては不動産屋に事情を話せば落札予想金額などから妥当な任意売却金額を算出して、債権者側にも交渉してくれると思います。
ただし不動産屋も商売なので正式な仲介料は発生します。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
先ほどのご回答者様も「任意売却」の事を書いていただいておりましたが、それだけのまとまったお金がすぐに用意できるかどうかわかりません。
確かに普通に購入する事を思えば安い値段で購入できるのでしょうが・・・突然の話だけに頭がいたいです。
引越しをするにしても新しい物件の保証金や引越し代で１５０万円ぐらいは最低でもかかるみたいなので、一度この辺の中古物件の値段などを調べてみて、前向きに考えてみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/18 19:06

No.3 回答者： kamaryu 回答日時： 2006/08/18 12:34

お困りでしょうが、家賃は払わなければなりません。

もし出来るのであれば、差押さえをしている金融機関に持ちかけて「任意売却」という時価よりも安く、競売よりもやや高い位の金額で購入する手があります。

競売になってしまうと、新たな所有者に賃借権は対抗できず、立ち退きまで６ヶ月間の猶予は有るものの、敷金等は払ってもらえない可能性があります。
ただし、請求はできますし、立退き料も要求することはできます。

貴方が支払ったベランダの設置費用や敷金を債権として、破産後の財産から配当を要求することも出来ますが、、オーバーローンということですので、配当を期待することも難しいと思います。

立ち退いてくれと言われるまではそのままで居るのが一番でしょうか。
そのまま住んでいても良い場合も有ります。
良い人が競落してくれると良いですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
今日、裁判所に行ってきましたが、やはり家賃の支払いと競売によって私が被る損害とは別問題らしく、通常は家主から返していただけるお金は、今回の場合債権として破産の申し立てをするみたいで配当は
まずないと思ったほうがいいといわれました。
普通に家賃の滞納もなく（この事があるまで）生活をしていたのに
こちらばかりが損害をこうむり、人に迷惑をかけている人間が法律に守られ・・・法律の矛盾を感じます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/18 18:53

No.2 回答者： coco1701 回答日時： 2006/08/18 08:49

おこまりでしょうね

通常、家主都合の退去の場合、事前の通告と引越代の負担等の金銭が支払われるのが普通です

先方の弁護士が、家賃の振込を要求しているのは、支払いがなければ滞納に当たりますから、それをもとに退去してもらう（借主の契約違反）つもりかもしれません

すみやかに、弁護士さんにご相談するか
下記、消費生活センターにご相談ください
http://www.kokusen.go.jp/map/

良い結果を
　

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
＞通常、家主都合の退去の場合、事前の通告と引越代の負担等の金銭が支払われるのが普通です
私もそう思っていたのですが、どうもそのような法律がないようなのです・・・
不動産関係の方にもお聞きしたのですが、皆さん普通はね・・・と同じような事を言うのですが、やはりこれは人道的な事のようで非人道的な方には通用しないみたいですね。
今日、裁判所に行きますのでもう少し詳しく聞いてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/18 18:39

No.1 回答者： saru_1234 回答日時： 2006/08/18 01:52

詳しくはないですがお困りとの事で...

> 長く住むつもりでいましたのでベランダ（２ヶ所）のフェンスや屋根を
> ５０万ほどかけてつけました。（家主の了解ずみ）

質問者様が「長く住むつもり」であっても契約は多分２年間程度だと思います、
たしか、家主が変わっても少なくとも契約期間程度は「住む権利」はありますが
それ以降は権利はありません。

> 払い込んでいるお金５０万とベランダの費用５０万を返してください

「払い込んでる」のは家賃でしょうか？
契約期間中住めるのならこれは支払って当然ですよね。
逆に「家賃として払った」証拠（領収書とか）があれば
正当に認められるはずです。
もし契約期間を満了しないうちに退出することにでもなれば
返還してもらう権利もあると思います。

「ベランダのフェンスや屋根の費用」について、
ベランダの所有者は質問者様ですよね？
本来なら所有者が費用を出す性質のものです、
(便利になった分家賃が上がっていたかも知れませんが)
その際に家主とどのような約束されたのかわかりませんが、
質問の内容だけでは
「ベランダは質問者様のもの。
置いていくからといって費用を請求するのはスジ違い。
(多少の期間は使っていて資産価値?も減ってますし)
惜しいなら外して持っていけばいいだけのこと。
ヘタに残していくなら管理維持費または処分費用を
払ってもらうかも」
と言われる可能性さえあります。
まぁ後の家主？への話の持っていき方としては...
「これを残して置けば家賃も少しは高くできるし、お宅にもメリットあるでしょ。
少しでも費用を持ってもらえると助かるんですけど.
ダメなら外して行きますけど。」
とでも言えばいいかも？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
契約期間はＨ２０年の６月までですが、Ｈ１８年１２月には競売で落札されますので出でいかなければいけません。期間満了まで住むことが出来ません。（裁判所からいわれました。）
払い込んでいるお金５０万とは契約時の敷金です。
ベランダの費用は家主の了解のもとつけており、賃借物の対価を増加させるものですので、退去時には家主が行う有益費償還義務にあたるとおききしております。（かかった費用もしくは時価で家主が支払う費用）
家主からの賃貸契約の解約は６ヶ月以上前に行うと契約書にもかいておりますが、いまだにその申し入れもありません。
家主は落札後、破産の申し立てをするといってきております。
そうすると、家主は私のところに支払うべきお金を破産申請の中に入れると私はただの債権者となり一切のお金を返金していただけないのです。返金してもらえるべきお金を家主から取りたいので、どうしたらいいのかをしりたいのです。

お礼日時：2006/08/18 07:50