テナントが土地共々競売に、落としたいのですが 土地の上に競売に含まれない建物があります

店舗を賃貸して飲食店を営業中です。1月土地共々競売になります。
営業の継続と将来を考えぜひ競売で落とし　購入しようと考えています　しかし物件説明を調べると　敷地内の2軒の建物は含まれていません。　その2店舗は現在のオーナーが　無許可、無登記のの建物を立て賃貸し、家賃を徴収しています。簡単に考えれば　現オーナーから２店舗を購入すればいいことですが。間単には応じない相当な変わり者で　まともな話は出来ない人でひょうばんです。
土地購入後、撤去できますか？　事実がわかる前は　２店舗の家賃収入も見込み　物件購入を考えていました。詳しい方教えてください

No.3 回答者： utama 回答日時： 2006/12/19 23:39

その２棟の建物が、抵当権設定前から建っていたということになると、法定地上権が成立して、現在の土地建物の所有者が、そのままその建物の所有することになります。

この場合、建物の所有者はかわりませんので、ご質問者は建物のテナントから建物の賃料を徴収できるわけではなく、建物の所有者に土地の使用料（地代）を請求できるということになります。

法定地上権が成立しない場合でも、２棟の建物の所有権は取得できませんので、法律上の権利としては、建物所有者に建物を撤去するように請求できるだけです。建物のテナントに直接賃料を請求するというのは、現在の所有者と、ご質問者が適価で買い取ることなどに合意できないと無理です。

No.2 回答者： utama 回答日時： 2006/12/17 14:52

「店舗を賃貸して」とは、ご質問者は、店舗を貸している側なのでしょうか？それとも「店舗を賃借して」、つまり、借りている側なのでしょうか？

また、「現在のオーナー」は、競売対象になっている土地・建物の所有者のことと考えていいでしょうか？それとも、飲食店の経営者のことですか？

貸主が自分の土地建物が競売になったので買戻したいという話なのか、それとも、借主が今借りている土地建物が競売になったので購入したいという話かで、かなり状況は違います。

仮に、ご質問者が借主＝飲食店の経営者で、「オーナー」が競売対象の土地・建物の所有者で、ご質問者が今借りている土地建物を購入したいという話だとすると、結論は、無登記の建物２棟について法定地上権が成立するかどうかで、強制的に撤去できるかどうかが変わってきます。

今回の競売が、抵当権の実行に基づくものなのか、一般の差押さえによる強制競売なのか、税金滞納による公売なのか、抵当権穂設定や仮差押の時期と、無登記の建物が建てられた時期の先後などがわからないと、法定地上権が成立するかどうか判断できません。

法定地上権が成立するかどうかは、物件説明にはその旨書かれていることが多いですが、ありませんか？

この回答への補足

回答ありがとうございます。
仮にのとおりです。私が借主＝飲食店の経営者で、「オーナー」が競売対象の土地・建物の所有者で、私が今借りている土地建物を購入したいのです。今回の競売は抵当権の実行に基づくもので　法定地上権が成立するかどうかは　物件説明には書かれたいません　しかしオーナーが占有してるように　記載されています。
実際は2店舗とも各々賃料を支払い　営業をつずけています。
　仮に法定地上権が成立した場合どうなるのですか？
2建物を撤去できない場合　その店子の賃料を私が受け取ることができるようになりますか？　アドバイスお願いします　

補足日時：2006/12/18 12:50

No.1 回答者： password 回答日時： 2006/12/16 18:53

一般的には撤去は難しいでしょうね。

土地代を建物のオーナーに請求するだけで・・・・