瑕疵担保責任について

お願いします。買換えのため、自宅マンションを売却しました。契約書で瑕疵担保責任が一年とありましたが瑕疵担保とは具体的にどの程度までをいうのですか？　築11年で生活上何の問題もありません。ガスコンロ、風呂釜等は消耗品だと思いますし、配管や床暖房も一年後はまったくわかりません。非常のいい条件で購入いただいたので、あまり細かいことを言うのも気が引けます。よろしくお願いいたします。

No.6 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/03/22 19:11

＃３，５です。

>問に買手の業者は「業者は2年、個人は1年と法律で決められています」と説明、

民法の瑕疵担保は任意規定のため契約で自由に設定できます。
瑕疵担保は２ヶ月とか１年という決まりはありません。現状引き渡しで瑕疵担保無しでもよいのです。２～３ヶ月というのが多いようですが、無しというのもよくあります。

ただし、例外があります。
それは＃４さんが書かれたように、売り主が宅建業者である場合です。
宅建業法により２年以上の期間を設けなければ、民法の規定より買い主に不利な条件を付けることはできません。

もう１つ例外があります。
それは消費者契約法により、売り主が事業者の場合、瑕疵担保特約無しというのは禁止されています。
これについては、ちょっとつければよいという考えがあるのですが、まだ判例などがなく、安全を取って１年程度つけておくという考えが多いようです。

しかし、質問者は自宅を売却したということですので、個人になりますので、どちらの法律にも該当しないでしょう。
だから、１年という決まりはないと思います。
業者の説明に問題があります。


＞今から契約のやり直しは可能ですか？

これは難しいですね。
売買契約は買い主に問題はありませんので、有効でしょう。

問題は、宅建業者との媒介契約上にあります。
業者の説明ミスにより生じた損害は、損害賠償請求を業者に対してすることができます。
ただし、現状では特に損害は発生していないので、できませんが。

万が一損害が生じた場合に備えて、その経緯はキチンと文書で残すことをお勧めします。


＞買手に不利にならない方法はありますか？

質問者は売り手ではないでしょうか？
それならほとんどないと思います。

新築の買い手としての質問ですか？
それなら、売り主は品確法により、構造上重要な部分と、雨漏り関係については、１０年の瑕疵担保責任を負います。
これは契約で短縮することはできません。

また、その他の部分については、新築ならおそらく売り主は宅建業者であると思われるので、宅建業法により２年以上の瑕疵担保期間を設定しなければなりません。

この回答へのお礼

すみません。わかり辛い質問でした。買手の方に迷惑がかからない方法で瑕疵担保を変更する方法があればと思い質問しました。明日、仲介業者に連絡し、万が一の損害賠償を話してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2007/03/22 21:36

No.7 回答者： daidaros20 回答日時： 2007/03/22 20:59

瑕疵担保責任が任意規定であることの根拠は民法572条にあります。

民法の債権規定には任意規定が相対的に多いですが、例えば民法580条第1項他のような強行規定も存在するので民法→即任意規定とは限りません。民法の規定の内、任意規定であることが明確な規定は38条・52条・64条・65条・69条・74条・106条・217条・[234条・235条（←236条によって任意規定であることが明記されている）]268条・278条・281条・285条・364条・404条・427条・484条・485条・579条後段他等のように「別段の意思表示（慣習）がなければ」というような文言がある規定や、法定相続に関する規定等（民法900条・遺言書で別の定めをすることができるということが条文で明記されている）です。他にも期間の計算に関する規定（139条～143条）も民法138条により、任意規定であることが明記されています。（そもそも民法自体が任意規定であれば別段の意思表示（慣習）がなければ」というような文言を入れる必要がありません。別段規定がある条文が存在するということは民法の規定が任意規定とは限らないからです）ただ、瑕疵担保責任に関しては先述の第572条によって、
「売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。」
という規定があるため、任意規定であることが明確であり、民法の規定と異なる特約も可能です。もちろん「知りながら告げなかった～」以下の場合には特約は認められないという条件付きですが。

この回答へのお礼

みなさん、回答いただきありがとうございます。結果が出てからお礼を言うつもりで遅くなってしまいました。アドバイス通り、「規定はないはず」とクレームを入れたところすぐに対応しますと回答がありました。結果、契約のやり直しはできませんでしたが、瑕疵担保3ヵ月、瑕疵の対象を限定して、買主さんと覚書を交わしました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/02 18:19

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/03/22 17:34

＃３です。

＃４さんの疑問を補足します。

＞仲介業者が言ったという「1年間と決まっている」、それから＃3の方の回答にある「定めがなければ10年間」というのは、少なくとも私は聞いたことがありません。私が知らないだけかも？

私も仲介業者の１年という期間は聞いたことがありません。業者の説明ミスか、発見から１年ということについての説明を聞き違えたのではないでしょうか？

次に、私が書いた１０年という期間について説明します。

民法の規定では売買における瑕疵担保については、発見から１年以内に請求しないと、請求権が失われるということしか規定されていません。つまり民法の規定は特約があればそれが優先しますが、特約がなければ、いつ発見した瑕疵でも発見から１年以内なら請求できるのです。
発見が１０年後でも２０年後でもよいことになります。

実際このようなケースになるのは、構造上重要な部分の瑕疵があると思います。引き渡しから数十年後に発生した地震により被害を受けた場合などに発見されるケースです。

なお、請負契約については、木造は引き渡しから５年、鉄筋コンクリートのような堅固の建物は１０年という除斥期間が民法に規定されています。

ちなみに品確法では民法の規定を強化して構造上重要な部分と雨漏り関係については１０年を強制的に義務としています。しかしこれは中古には適用されませんので、このケースには該当しませんが。

話を戻します。
瑕疵担保というのは１種の債権ですので、債権として時効が適用されます。
瑕疵担保という債権については、引き渡しから１０年で時効になるという判例が存在するため、通説として１０年ということがいわれているようです。
むろん時効なので、時効の中断があるような場合引き渡しからの期間は延長されますが、１０年以上発見されなかった瑕疵については、時効の中断もないことでしょうから、１０年ということでよいと思います。

No.4 回答者： turbotjc 回答日時： 2007/03/22 14:59

業者の者です。

さて何が瑕疵なのかという点については、他の回答者の方のおっしゃっている通りですので省略します。
瑕疵担保の期間については、民法によれば瑕疵を発見した時より1年間となっています。しかし強行規定ではないので、これと別に互いの合意によって定めることが出来ます。一般に個人間（売主、買主共に個人の場合）の中古不動産売買では、売買契約書により瑕疵担保責任を引き渡しより2ヶ月ないしは3ヶ月とするケースが多いように思います。
※この期間に法的な根拠は特にありません。仲介に入る不動産会社がその様な契約書を使用するためです。

また上記の例外として不動産業者が売主となる場合は、宅地建物取引業法の規定により引き渡しより2年間を最低限の期間とするようになっています。加えて新築建物の場合には、構造上重要な部分について引き渡しより10年間の瑕疵担保責任を負うことになっています。

仲介業者が言ったという「1年間と決まっている」、それから＃3の方の回答にある「定めがなければ10年間」というのは、少なくとも私は聞いたことがありません。私が知らないだけかも？

この回答への補足

みなさんありがとうございます。補足しますと、新築一戸建てに買換えの為、新築を買った不動産屋に仲介を依頼しました。査定のときに、瑕疵担保責任で2ヶ月以内であれば、売主の責任ですので、不具合は今言ってくださいといわれ、思いつくまま説明しましたが、瑕疵には当たらないといわれ金額を設定し売り出しました。申込みがあり、買手の仲介業者の事務所で契約書の確認がありました。家の仲介業者も同席してます。中に瑕疵担保責任があり「引渡し後1年を経過したときは請求できない」とあり、1年は長くないですかとの質問に買手の業者は「業者は2年、個人は1年と法律で決められています」と説明、法律なら仕方ないと判子を押しました。その後家の仲介業者に2ケ月と聞いていましたが、法律で1年なのですかと確認したところ、「すみません1年でした」と回答、重要なことなので今後気をつけてくださいと念を押しました。皆さんの説明で業者の説明に納得がいきません。今から契約のやり直しは可能ですか？また、買手に不利にならない方法はありますか？長文ですみません。お願いします。

補足日時：2007/03/22 18:35

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/03/22 11:06

瑕疵担保にかかるのは、瑕疵とは

１）引き渡し時に存在したもの
２）売り主側から説明がなく、また、購入者が一般消費者として通常の範囲では発見できなかったもの

以上の２点が瑕疵担保の対象になります。
なお、瑕疵担保責任は無過失責任ですので、引き渡し時に発生していることに売り主が気付いていなかった瑕疵についても、責任を負うことになります。

上記の条件より、引き渡し後に発生するような経年劣化や消耗品は対象外です。
また簡単に確認できるような設備機器の動作については、購入者の確認ミスですので、対象外です。

配管の場合消耗品ではないと考えられる部分もありますし、床下や壁の中にあるような場合は、確認することは難しいので、瑕疵担保に該当することもあります。最もこれが引き渡し時点で既に存在したことに対する証明責任は購入者にありますが。

外壁のひびなどによる雨漏りなんかもかかることがあります（但しマンションの場合は外壁の管理責任は管理組合ですね）。

後マンションの場合、騒音トラブルをはじめとする近隣トラブルが多発している場合、それを説明しておかないと、瑕疵として扱われることもあります（こういう物質的でない問題も瑕疵になります）。

なお、契約書に１年という期限が定めてなければ、およそ１０年間瑕疵担保を負うところでした。

No.2 回答者： mifu33 回答日時： 2007/03/22 06:21

ＡNo.１です。

　中古取引の場合、瑕疵担保責任はいわば形だけです。買主にとって、入居したら、知らされていない欠陥があったという場合、保証されないと困りますよね？
　配管や配線で１年以内に不具合が発生したとしても、瑕疵では無く経年劣化ですから、責任を負う必要はありません。ましてや、後に発生したクロスの不具合やカビは、買主側の起因ですから、売主に文句を言う人はいないとは思いますが。
　瑕疵担保責任の記載は、あくまでも形式的な事とお考え下さい。心配ご無用です。

No.1 回答者： mifu33 回答日時： 2007/03/21 14:31

ご安心下さい。

中古物件は現況渡しが基本です。
　例えば、質問者様が居住していた時点から水漏れしていた等の不具合を一切説明していなかった場合に賠償責任を問われる事はありますが、設備機器の経年劣化は「瑕疵」にはあたりません。
　設備機器については、不動産屋立会いの下に確認を実施された思いますので、例え不具合があっても「設備表」に明記してあれば問題になる事はありません。ただし、不具合の記載が漏れていた項目であれば、お金で解決される事をお薦めします。不具合の記載が無ければ、普通に使えるという前提で評価し購入されていますので。逆の立場で考えればご納得いただけると思いますが・・・

この回答への補足

ありがとうございます。不動産屋立会いで内覧をしましたが、10分位で質問も無く決めていただきました。後になっていろいろ言われそうで心配しています。

補足日時：2007/03/21 20:33

この回答へのお礼

契約書を見ると、隠れた瑕疵とありますが、検査できない配管や配線、その他クロスやカビなども一年間はこちらの責任になるのですか。契約のとき、一年は長いですねと言った所、法律で決められていますと仲介業者に言われて判子を押しました。どうでしょうか？

お礼日時：2007/03/21 23:08