筋交いの切り欠き 発覚！ 損害請求出来ますか？

築１５年の中古住宅を購入しました。
部屋の改造を行おうと壁を壊してみると、窓を挟んでまっぷたつに筋交いが切り欠いてあるのが分かりました。

当初（発覚前）はリフォームをその家を建築した当時と同じ建築会社（Ａ社）に頼んでいたのですが、他の点でもろもろ不相違があり　家の外部工事１５万円程度の工事をしてもらった後、以降の契約は中止し、別の業者（Ｂ社）にお願いしリフォームを進め、その解体途中に発覚しました。
そこで、Ａ社に切り欠きの現状を現場で見てもらい、口頭で「これはダメですね‥。（損害分を）考えてみます。」と返事を受けました。
その後、音沙汰がなく、前外部工事代金の請求が何のコメントもなく送付されてきましたが、今後、切り欠きへの損害請求についてどのように攻めてみたら良いのでしょうか。

筋交いが切り欠いた壁面には他には全く補強構造などを追加しておらず、今回リフォームを行わなければどうなっていたかと思うとぞっとします。

Ａ社は当地でも大きな建築業者で公的事業にも携わっているところですが、今回の現場確認の際、「２人で来て頂きたい」と言ったにもかかわらず担当の１名しか来ず、この件が上まで伝わらずうやむやにされてしまっている感があります。
もう補強工事は済み、元の姿はありませんが写真とＢ社が証言してくれると言っています。ちなみに今回補強代は２０万程度かかりました。
損害額が少額で、しかも実際には住む前で被害を実質被ったわけでもないので、こちらとしては全額請求するつもりはありませんが、なんの交渉もなくＡ社に１５万払うのは気持ちが収まりません。
なんとか話し合いを付ける上でこちらの知識の前提として知っておきたいので、建築基準法違反について、また、築１５年以上の建物の請求権等、お詳しい方がいらっしゃればお教え下さい。
素人調べで、元の所有者でなくとも建物の建築基準法違反を知り得た日から１年は損害請求出来ると聞いたことがありますが、これも正しいですか？　
すみませんが、よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#78261 回答日時： 2009/02/06 10:10

品確法の成立は平成12年です。

さらにそれで決められた瑕疵保証は10年です。

民法の請求権のことだと思いますが、
http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95% …
確かに請求は可能であると思われます。

しかしですよ。どんな補強かはわかりませんが、壁をはがすリフォームが前提で耐力壁20万の補強費用はずいぶん過大な請求ですね。もっと安くできたはずです。よって、私は請求が認められてもその費用はちょっと法外だと思わざるを得ないので正式な場面でそれ以上の補償がもらえるとはとても想像できません。

ですから、あなたの正当性をＡ社に報告して賠償請求権を行使したい旨を伝えるのがまず先決でしょう。訴訟しても損害が増えるばかりですしね。そもそも調停どまりでしょうし。
少額訴訟で勝ち取るのが得か、行政書士などをはさんで訴訟しないなら子の費用を払ってほしいと交渉するくらいがいいところではないでしょうか。

ちなみに筋かいの入れなおしだけなら数万円でおつりがくるところです。工事のついでなら、1万5千円でも十分すぎるくらいです。平成12年以前の建物ですので金物を補強した分は施工当時の法律にはありませんのでもし、後付けホールダウン金物補強が含まれているとすれば、それはＡ社に請求できるものではありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
大変わかりやすく、参考になりました。
不法行為という点で、なにか黙っている気にはなれなかったんですが
金額も少額ですし、深くないところで気持ちに折り合いを付けるのが
妥当かなと思えてきました。
勉強させて頂きました。ありがとうございます。

お礼日時：2009/02/06 21:54

No.4 回答者： gorogoro23 回答日時： 2009/02/07 11:39

だれから購入されたのですか？　不動産業者からですか？個人売買ですか？

いずれにしても、A社の担当者には「こういう事情があるので、すぐには１５万は支払えません」と言って、しばらく支払いを保留してみたらどうですか？（最後は払うかも知れないとしても。）
そうすると、担当者で握りつぶされることもなく、少なくともA社の上の方に話しが伝わるでしょう。補償の話しもスムーズに進みやすくなるでしょう。

１．不動産業者から購入した場合

まず、不動産業者が賠償することになります。

中古物件の売買でもその売主が不動産業者のときには、引渡しの日から最低限２年間は瑕疵担保責任を負うことになります。（宅地建物取引業法　第四十条）
もし期限が２年より短い「引渡しから○ヶ月」という特約や、「瑕疵担保責任を負わない」という特約を付けた場合、これらの特約は全て無効となり、原則通り民法の規定となり、民法第五百六十六条第三項の規定「契約の解除又は損害賠償の請求は買主が事実を知った時から１年以内」に行えばよく、不動産業者は売買から「１０年後であっても」賠償しなければならなくなります（関連：最高判平13・11・27）。つまり、かえって、買い主に有利となります。

実際、不動産業者に言ってもなかなか動いてくれない可能性もあります。
新築で購入された方→不動産業者の法律関係はよく分かりませんが、
瑕疵ある物件を新築で購入された方の代位行使をA社に対して不動産業者が行う場合、さらにその不動産業者の代位行使を質問者さんがA社に対して行う、というストーリーで、A社の１５万円の請求と質問者さんの債権を相殺するという考えかたも出来るかもしれませんね。
建てて１０年過ぎてますが、時効はA社が主張しなければ（つまりA社が大人の対応をすれば）援用できませんので、最初からあきらめる必要はないかと。

A社への支払を保留していたら、不動産業者へも話しが行き、両者の間で何らかの話し合いが行われるかも知れません。

２．個人売買

売主の責任範囲は瑕疵担保の契約内容によります。
A社の責任については、時効の援用がなければ、質問者さんが売主に代わってA社に代位行使して、債権相殺。

※瑕疵と言えるか、損害額はどの程度かについては分かりません。
建物では躯体〔骨組み〕に関しての瑕疵は重大に扱われる傾向があるようですが。。
法律関係は法律のカテでも聞かれたらいかがですか？

不動産取引の法律は素人なので、以上はほんの話し程度で。

No.3 回答者： mr19m 回答日時： 2009/02/07 09:20

中古住宅でしょう。

損害賠償請求は、無理と思いますネ。

中古住宅の取引は、現状有姿です、あなたは現物を見て、納得されて購入に至った訳ですネ。
構造基準が、15年前と現在とは、違っています。
当然、現在の基準に見合った物件で無い事ぐらい素人でも推測出来ます。

また、筋交いが切り欠いてあっても、構造上の問題(瑕疵)があると証明しなければなりません。

＞元の姿はありませんが写真とＢ社が証言してくれる

写真と証言ダケでは、瑕疵の証明にならないでしょう。
建物全体で、構造上にどれぐらい耐力壁の許容応力値が不足しているか？具体的に立証出来ますか？

＞筋交いが切り欠いた壁面には他には全く補強構造などを追加しておらず

建物全体で、耐力壁は、どのような配置になっていますか？
ある程度、耐力上余力があった壁部分を撤去していませんか？

もし、余力も無い状態で、筋交いを撤去し、構造上の瑕疵として証明出来るのであれば、裁判でその瑕疵について売り主に対して、訴訟が可能と思います。
しかし、瑕疵かどうかの証明は、困難と推測します。

ＰＬ(製造物責任)法は、建築物に不適用になっています。
業界団体が、政治家様ヘ強いお願い運動された結果です。
よって建物所有者側が、瑕疵を立証しなければなりません。

瑕疵の証明と訴訟費用等を考えると、補強工事が、たった２０万程度で完了したと考えてみれば？

でも、中古住宅の構造上瑕疵は、筋交いダケではなさそう・・・・
昔、柱、土台が腐っていたという話を聞いた事があります。
入居後、たまたま1ヶ月目に地震があり、外壁の一部がめくれて、
風呂、トイレ廻りの柱脚と土台が、ひどい事になっていたとか・・・

建売の中古住宅なら、もっとひどい話も出ているかも？
中古住宅って、そんなものです。
これからも補強や補修等、メンテナンス工事が必要と思ってください。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/02/06 13:18

施工業者が15年前の瑕疵を注文主以外の所有権継承者に保証する義務は裁判なしには法的にむずかしいと思いますよ。

あくまで業者の誠意の範疇かと。本来の筋なら売主（発注者）に瑕疵の修繕の請求をし売主から施工業者へという流れになります。売買契約で瑕疵が免責されていたり、期間が経過してしまっている場合などは売主も免責されます。超大手のメーカーなら同様のケースがあった場合、原則裁判なしに保証しませんから。業者がへそを曲げない程度にカタつけたほうが良いと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。やっぱり無理かもしれませんね。
勉強させて頂きました。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/02/06 21:57