オーナーとして賃貸マンションを購入したら借主は滞納者でした

オーナーとして賃貸マンションを購入したら借主は滞納者でした
質問者：mauntain オーナーとして賃貸マンションを８戸分購入したらそのうちの１人の借主は滞納者でした
ある大手の仲介業者を信用して買ったのですが仲介業者もその事を知らなくて、私には知らされずに購入してしまい、今では未納分が８０万円にもなってしまいました。この場合仲介業者や管理会社や元オーナーには責任は無いのでしょうか。少なくとも滞納者がいるとわかっていたら絶対に買わなかったとおもいます。購入後１年半になります

No.7 回答者： katyan1234 回答日時： 2008/03/17 23:45

まあ弁護士に聞いてごらん。

管理会社がありながら報告しないというのも・・・・

売主に損害賠償もありえるかな？事実を隠しているなら問題あり
仲介ならセーフで代理で買ったなら不動産屋の責任になりそう

後は滞納者を訴えるのでしょうね

後は今も同じ管理会社なら報告する義務はあるんじゃないかな？
契約書を見てごらん。

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/13 09:18

＃３，４です。

自分の回答に重大な抜けがあることに気づきましたので回答します。

結論を申しますと質問者は売り主に対して瑕疵担保請求することはできません。

これは、滞納者の存在が隠れた瑕疵になるかどうかとは無関係です。

瑕疵担保請求できるのは、瑕疵に気づいてから１年以内です。
滞納者の存在は購入後すぐに気づくと考えられますので、購入後１年半たった時点では、瑕疵の存在に気づいてから１年以上経過しているとみなせますので、瑕疵担保請求期間が失効しています。
つまり瑕疵でないなら請求できませんし、たとえ滞納者の存在が隠れた瑕疵に該当しても放置しておいたことにより請求期間は過ぎ去ってしまっており瑕疵担保請求をすることはできません。
いずれにしろ、売り主の瑕疵担保責任を求めることはできないということになります。

なお、管理会社の責任ですが、購入時点で管理会社は質問者とは何の契約関係にもないので、法的に責任を追及することは困難です。
購入後管理を委託している場合はその契約に基づき責任が発せします。

管理会社に家賃徴収を委託しており、購入後の家賃滞納について報告がなかった場合は、管理会社の責任を追及することはできるのではないかと思います。

なお、管理会社からの報告がなかったため家賃滞納の事実に気づかなかった場合でも、それは質問者と管理会社の間の問題で管理会社が気づいた時点が瑕疵の存在に気づいた時点とされると思いますので、このような場合でも瑕疵担保請求をすることは難しいと思います。

なお、一般に家賃の滞納は３～６ヶ月程度で契約解除できるといわれています。既に１年半以上たっている様子ですので、何にもせずにいると瑕疵担保請求権がなくなったように、大家側が放置したことにより過失があるとされ、請求の一部が認められなくなることがありますので、早めに何らかの対応をとった方がよいですよ。

No.5 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/03/12 12:24

No.1です。

>　仲介業者としての調査不足とか隠れたる瑕疵とかいうものの部類にならないのかということです。

　仲介業者は売主が積極的に情報を開示しないとわかりませんので責任はないでしょう。
　後は売主の責任ですが、裁判では認められるかも知れませんが、semi-zzz様の言われるとおり、勝ったとしても費用対効果ではマイナスでしょう。民事なんてそんなもんです。質問者様の主張が通っても何の利益にもならないでしょう。高い“ご祈祷”になると思いますよ。ひどい売主だとは思いますが、非道が得する民事裁判のシステムは民事訴訟を経験すればお判りになると思います。別に日教組を支持するわけではありませんが、判決に従わないプリンスホテルにだって国は何の罰も与えられないのです。民事法制の崩壊と見ています。

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/12 10:23

＃３補足です。

回答書いている間に補足があったようですね。

＞中古住宅の場合雨漏れとかシロアリとか隠れたる瑕疵が発見された場合そのことを知らされていなければ仲介業者も違約金を売買価格の２０％払わなければならないという事例をきいたことがあります。

２０％というきまりはないですね。
隠れた瑕疵に対する損害金が２０％相当だったということにすぎないでしょう。あくまで支払われるのは損害に対する金銭です。

また、瑕疵担保は売り主責任ですので、仲介業者は知らなければ、説明することはできませんので、仲介業者の責任は知っていた場合のみです。

売り主の責任は無過失責任ですので、知らなくても責任を負いますが、家賃滞納は知っていたことになります。
滞納は大家（管理会社）と借り手間の問題で通常そのような情報を外部に漏らすことは個人情報漏洩、名誉毀損にかかる可能性もありますので、外部に漏らさないのが普通だと思います。
売り主が重要事項として報告しなかった場合仲介業者は調べようがないと思います。

あとは滞納者の存在が瑕疵になるかどうかですが、これについてはよくわかりません。

ただし、近隣に迷惑を及ぼす住民がいることを知らせず売買した事例では、そのような住民がいることは瑕疵に該当すると判断された事例はいくつかありますので、瑕疵になるかもしれません。

おそらく、裁判でもしてみない決着はつかないでしょうが、損害として認められる金額はかなり低いので、時間と費用の無駄になりそうです。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/12 10:08

滞納がいつ始まったのかにもよると思いますが、購入後に始まったのなら責任はないですね。

滞納者の存在が瑕疵になるかどうかはよくわかりませんが、売り主が宅地建物取引業者なら宅建業法に従いまだ瑕疵担保請求期間ですので、滞納者の存在が瑕疵になるのなら売り主に対して損害賠償請求できます。

ただし、滞納を放置した責任は質問者にもありますので、滞納に気づいた時点からの分は質問者の負担と思います。
損害として認められるのは、最初の数ヶ月分ぐらいでしょうし、又滞納問題は、賃貸経営を行っていく上で予想さえれる範囲であり、金銭でまかなえることにより契約解除できるほどの重大な欠陥ではないと思われます。

また、売り主が宅地建物取引業者でない場合は、宅建業法による瑕疵担保に関する規制や両者とも事業者であることから消費者契約法により規制もなくなりますので、売買契約の瑕疵担保特約次第となります。通常中古物件は現状引き渡しで、瑕疵担保もつけないかほとんど期間をつけないことが普通なので、瑕疵担保期間は過ぎていると思いますが、気づいていたことを隠していたことは、その特約は無効になり、瑕疵担保請求はできます。
後は売り主が宅建業者の場合と同じとなります。

つまり、売り主に責任はあっても滞納に気づいてからの問題は質問者の責任の方が大きいということです。

今後のことは質問者と借り手との問題ですので、家賃滞納を理由とした契約解除や連帯保証人への支払い請求などをすればよいの出はないかと思います。

No.2 回答者： sakuma1026 回答日時： 2008/03/11 21:14

６月を、過ぎたら即刻退去の法的手段を！

他のご回答サンと同意見ですが、今までどうしてノンアクション
ですか？

司法書士の先生も１４０万まで改正に成りましたから、専門に任せて
これ以上損害を増やさないことに専念して、退去（賃貸者は、不良かも指定され団体の番号持ちかも）

難しいかとも思いつつ、次回から与信の見極めを、
無理なら管理料を業者に払い自己管理しない、リスクを考えて。

このままだと、ずるずるして・・逆に脅されて夜逃げしゃて・・
しゃれにならんし、と想定してしまいました。

具体的なことはPRに当たりかねないので、
出来ませんが関東なら、なんとかしてあげたいです。

約束の期日に支払しない人は、詐欺師と思います。

この回答への補足

御回答ありがとうございます。すいませんが
私の説明不足でした。はじめから管理会社がある物件でしたので安心して購入しました。にもかかわらず５ヶ月間滞納者が居ることを教えてもらえなかったのです。いままでの間は管理会社としての催促や取立てはやっていると報告書も貰ってます。弁護士費用も算出してもらいました。つまり、私がうかがいたいのは、仲介業者としての調査不足とか
隠れたる瑕疵とかいうものの部類にならないのかということです。
　中古住宅の場合雨漏れとかシロアリとか隠れたる瑕疵が発見された場合そのことを知らされていなければ仲介業者も違約金を売買価格の２０％払わなければならないという事例をきいたことがあります。

補足日時：2008/03/12 09:19

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/03/11 20:03

　大家しています。

>　今では未納分が８０万円
>　購入後１年半

　この間何の手も打たなかったのいでしょうか？

　今更売主や仲介業者を相手にしても仕方ないでしょう。滞納者なんてそこらじゅうにいます。これで学んでいくと思ってください。質問者様も私同様に、今後は保証会社を入れるようになるのでしょうね。

　相手を観察して、裁判に持ち込むか、自力救済かをお決めになることです。こちらの断固とした意思が相手に伝われば解決の糸口も見えてきます。

　無法者に負けずにがんばってください。

この回答への補足

御回答ありがとうございます。すいませんが
私の説明不足でした。はじめから管理会社がある物件でしたので安心して購入しました。にもかかわらず５ヶ月間滞納者が居ることを教えてもらえなかったのです。いままでの間は管理会社としての催促や取立てはやっていると報告書も貰ってます。弁護士費用も算出してもらいました。つまり、私がうかがいたいのは、仲介業者としての調査不足とか
隠れたる瑕疵とかいうものの部類にならないのかということです。
　中古住宅の場合雨漏れとかシロアリとか隠れたる瑕疵が発見された場合そのことを知らされていなければ仲介業者も違約金を売買価格の２０％払わなければならないという事例をきいたことがあります。

補足日時：2008/03/12 09:41