契約前日に土地を売らないと連絡がありました。

不動産トラブルに詳しい方からのご助言いただきたいです。
今回の件は例えダメでも後学のためと思っています。
当方も、契約を交わさない限りは法的拘束力もないため、売主が断る権利はあるということは十分理解できておりますが、気持ちの整理がつかないもので…

結婚4年目で子供も授かり、マイホームを建てようと計画し始めたところで私達の希望するエリア、公共交通機関からの距離、実家からの距離、広さ、価格とどれをとっても条件の良い土地が見つかり、すぐに買付証明書を発行しました。幸いにも1番乗りで、なおかつ土地の値段も公開時よりもやや下がったところでした。
希望の工務店もほぼ決まっていたので、私たち夫婦は夢が大きく膨らみ契約までの間はとてもうきうきとした日々を過ごしました。お互いの両親やごく親しい間柄の方にも「土地がきまりそうで」という話もしており、とにかく未来の楽しい風景を想像する日々でした。
買付証明の取り付け連絡やローンのプランなどはその工務店メーカーの営業の方にお任せして話を進めていました。

当方の都合などで契約締結の日がずれこんだりはしましたが、いよいよ契約前日となった日に突然売主側の会社（本当の売主の仲介業者、ということは後で知ったのですが）より、
「今回は売主の親族に売ることになった。契約はできないし、法的には拘束力がないので問題はない」
と連絡があったのです。あまりにショックで言葉を失いました。
ここで状況を確認します。

買主：わたし　仲介業者を介して会社Aから土地を購入すると思っていた。
工務店：買主である私の代わりに買付証明書等の手続きを仲介業の方と進めてくれていました。
仲介業者：土地の仲介業者さん。工務店さんとやりとりし契約書など準備してくれていました。
売主である会社A：本当の売主から委託された仲介不動産会社。
売主：会社Aとしかやりとりがない
です。

契約前ですし、買付証明書に法的拘束力が無いことは承知ですが、気持ちの納得は行きませんでした。
工務店さんもお怒りですし、仲介業者さんも困惑し、会社Aとともに当方に状況説明と謝罪をするとのことで出向いていただきました。
わたし、工務店、仲介業者、会社Aで会しました。
私はこのとき初めて会社Aが仲介業者で本当の売主からは直接説明や謝罪はないのだ、と知りました。
会社Aからは
「このような事例はあまり望ましくはないが法的拘束力もないため、売主に親戚に売ると言われたらもうどうしようもない」「事例としてはあること」「ほかの地域ではよくあること」などありきたりな釈明のみが聞かれるのみでした。謝罪は名刺交換後に一切してくれませんでした。
どうやら売主は「親類に売るから今回の話は無かったことにしてくれ」の一点張りだったようです。

さすがに工務店さんも呆れ「売買契約を進めるうえで会社Aが売主の代わりとして立つ立場なのに、買主さんに謝罪の一言もないですか」と口を挟むほどでした。
会社Aは謝罪の言葉は口にしましたが、最後は「わたしだって、いやわたしが一番損してるんだ」と言っていました。
確かにわからなくもないですが、買主である私の前でそれを言わないで欲しかったです。

私と妻は、その土地ですっかり住み着く気になっており、工務店さんに住宅プランまで練ってもらっていたので心底がっかりし、契約前とはいえ前日にそのような形となり、誠意も感じられない対応に憤りを感じています。振り回されて本当に悲しいし腹立たしい気持ちになりました。

客観的にみれば
土地の売買は所詮商売ですし、より条件の良いところへ売るのもしょうがないかとは思います。
会社Aも突然そんなことを売主から契約直前に言われて、仲介料すら入らなくなることで「うちだって損するんだ」と言いたい気持ちも聞きたくはなかったけどあるのでしょう。
ただ、唐突すぎて不誠実な気がしてならない、それだけです。

不動産契約の解説サイトなどを見ても
「買付証明書は法的拘束力がないため、契約前であればキャンセルは可能」
「速やかに契約をするしか方法がない」ため、「損害賠償は通常発生しない」とありました。
ただ、
「不当で不誠実な場合には損害賠償を要求できる可能性がある」とかなり弱い表現ですが記述があるのも見られました。

そこで、今回のような事例は
「不当で不誠実な対応」となるのか、損害賠償を求めることができるかをお聞きしたいです。
金銭的には発生はもちろんないですが（手付金をわずかに支払いました。返ってくるとは思いますが）
「契約前日に突然キャンセルしたこと」
「契約を進めている一方で他（親類）と交渉を進めていたこと」
「売主からの具体的に納得できる事情説明や謝罪が直接ない」
「工務店さんが費やしたプランニングなどの労力」
「私たちの精神的苦痛」
などに損害賠償や謝罪請求などができるのでしょうか。

また、私たちとの契約をキャンセルしたのちに件の親戚と土地売買の契約を、もし速やかに結ばない場合は不当なキャンセルとならないでしょうか？
または、親戚に売ったあと、またその土地がより高い値段で取引されることを狙ったものだったり…
考えるとキリがなくなってきました。

そんなのすぐ契約しちゃえばいいんだよ、ということだとは思います。
でも腹の虫がおさまらず吐き出したかったのです。
長文で申し訳ありませんが、どなたか良きアドバイスをお願いいたします。

No.5 回答者： so-01c 回答日時： 2015/11/04 13:25

不動産業者てす。

残念ですが、たまにある話です。契約の当日に来なかったって事もありました。ご存知の通りですが、契約まではお互いに何のペナルティもありません。結局は元付け業者（会社A）と売主のコミュニケーション不足という事です。

会社Aにたくさん嫌みを言って諦めましょう。

No.4 回答者： masa180828 回答日時： 2015/11/04 08:51

＞当方の都合などで契約締結の日がずれこんだりはしましたが

　これが質問者様の一番の落ち度ですね。

　不動産は本当に欲しかったらすぐに契約を締結する事に限る。
　質問者様が良いと思う物件は他の人から見てもいい物件でしょうね。

　売主は条件さえ合えば誰に売ってもいいわけだから。

＞手付金をわずかに支払いました。
　これは手付金とは言いません。申込金です。
　手付金は売買契約締結時に支払うものです。

私も（業者です）、売主の立場でお二人の購入希望者が出てブッキングしまたことがありました。

Ａさんからは申込金も10万円預っていました。

しかし、Ｂさんはもっといい条件の買主だったので
（現金で購入・ローン特約なし）その上、下取りがあり業者としてはこの上ない買主でした。

結局Ａさんは申込金を受け取りたくないと言っていましたが、書留で郵送しました。

上記のように様々な事が起きるので早い者勝ちなのです。

腹の虫が収まらないのはよくわかりますが、損金もなしにいい勉強をさせてもらったと思って、前向きに考えましょう。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/11/04 07:11

不運だったね。

心中お察しする。

この経緯を書くと長いんだけど、これで腹の虫が収まるかどうかは。。。？


売主と売主側の業者Ａとの間の媒介契約が、「専属専任媒介」ではなかったという可能性。
「専属専任媒介」は、売主が買主を自分で発見した場合でも仲介業者に媒介手数料を支払わなければならないという制約の大きい契約。
本件であれば売主が親戚に売った場合でもＡに手数料を支払うことになる。
しかし、Ａが「うちも損した」と言っていることから推察できる。

一方で、質問者（その他の関係者も？）が売主だと思っていたということは、売主の「代理」だったのだと思う。
宅建業法上、取引の態様を明示しないとならないので、「代理」となっていれば「媒介」「売主」ではない。
工務店や工務店側の仲介業者も、Ａが売主だと思っていたとすれば、この点がありそう。
「代理」であれば、前述の専属専任媒介というよりも、代理契約の解除があったのではないかと思う。

さらに、「専属専任媒介」と「専任媒介」の契約期間は最大で３ヶ月。
３ヶ月毎に書き換えすることになる。
代理契約も同様。
これらは宅建業法で定められている。
本件では、前述の２点の可能性の他に、この媒介契約の期間を超えている時期に売主からＡへ売らない旨の通知があった可能性もあるよ。


おそらく、売主とＡとの間の関係があまり良くなかったんじゃないかなと思う。
売主から見ると、Ａの仕事ぶりが不誠実に感じられていたり・・・とか。
売主がＡと手を切ったあとに、売主が他の媒介業者を使って売り出す可能性もあるよね。
親戚が転売だと税法上のデメリットが出てくるので、本件の場合はたぶんやらない。

さらに本件の売主像は、あくまでも「Ａから見た売主像」であり、Ａが自分に都合の良いように話を作っている可能性だってある。
「親戚に売る」というのは、自己発見のケースでよくあることだけど、よくある”作り話”でもある。
買い付けを受け取っている案件がＡの落ち度でボツになった場合に、この作り話で押し通せばノーペナルティで白紙にできる。
（なお、この買いつけの時点の手付金は売主都合のキャンセルでも倍返しにはならないよ。買付証明書に手付金の扱いについて記載のある場合もあるけどどうかな？）


他にも想像できる状況はいくつかあるけれど、大体は上記と類似か複合要素ということになるはず。


ここまで書けば察しが付くと思うけれど、このＡの落ち度を証明できれば、質問者が考えている損害賠償や慰謝料の請求は可能になってくる。
・・・慰謝料はどうかな、裁判やって精神的苦痛が認められたとしても、たぶん、慰謝料を支払う程度ではないとか微々たるものという判断になりそうだけど。
損害賠償については、プランニングの費用を工務店が請求するけれど、順番は、工務店→質問者→Ａ　という流れになると思う。
共同訴訟は出来ないだろうしなぁ、できるのかなぁ、という感じ。

Ａに対して裁判を起こせば、あるいは弁護士が介入すれば、売主から直接話が聞けるだろうね。
売主が親戚に売ったという話が真実であれば、弁護士や裁判の費用が無駄になる。
本件が単に買付証明書の有効性を争うだけなら100％負けるので工夫が必要。
買付証明書は、質問者も調べてご存じの通り“かなり“不当・不誠実ではない限りキャンセル自由という書面だから。
質問者が挙げている項目のうち、それにひっかかりそうなのは「契約日前日」という点のみ。
これも、もしもＡが引き延ばしていたら難しいね。
「代理」だったら、表見代理が成立するので売主へ売却を要求できる可能性もありそうだけど、売る気がないのに強制的に売らせるほど強力ではいと思う。
まあ、法的拘束力という点では、関係者の話はほぼ正確。（”ほぼ“と付いた理由は、書面にキャンセルの制限条項でもあれば、という意味合いで）


土地の取引ではたまにこういうケースがある。
うーん、表現が難しいけれど、”珍しい“というほどではないよ。
同じような案件の相談事例や裁判例も検索すればすぐに見つかるし。

自治体で無料法律相談を実施しているので、そこで弁護士に法的に整理してもらって、訴訟の可能性を模索するのもアリ。
そして弁護士の感触が「訴訟はムリ！」ではなくて、「訴訟はうーん、どうかな・・・」という感じだったら、その後に数か所の法律事務所に相談へ行って、引き受ける先生を探すのもアリ。


腹の虫はおさまらないだろうけど、ご参考までに。

（こういうのがあるから不動産屋が契約を“急かす“という事情があったりするんだけど、それが不当だって言われてしまうのは蛇足な話（笑　）

No.2 回答者： Saturn5 回答日時： 2015/11/04 03:34

この場合は法的には何の問題もないという結論になってしまいます。

日本にはこういう時のために手付金という商業習慣があります。
法的な拘束力はないかわりに金銭的な補償ができます。

質問者様が手付金１００万円を払っていたとします。
・売り主の都合で売れなくなった
→手付金の２倍の２００万円を返還する
・買い主の都合で買えなくなった
→手付金の返還請求ができなくなる

＞私たちとの契約をキャンセルしたのちに件の親戚と土地売買の契約を、
＞もし速やかに結ばない場合は不当なキャンセルとならないでしょうか？
なりません。重要なことはキャンセルの事実であり、理由はどうでもいいのです。
理由を書面にはしていないでしょう。

＞親戚に売ったあと、またその土地がより高い値段で取引されることを狙ったもの
それも売り主の自由です。
これを防ぐには価格の２割前後（通常は１割）の手付金を払っておけば
良かったのです。

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/11/04 00:35

不動産はトラブル防止に契約書が需要になります。

契約時に重要事項の説明があります。
その説明で不安を感じた時点でもキャンセルもありです。　

裁判で、争うとして訴えてもまったく勝ち目ないと思います。
話が流れたら
第二候補へ話を進めたのが時間の無駄になりません。