中古戸建て購入。居住中の売主が退去できない可能性が

売主が居住中の中古戸建てを購入しようとしています。

■２月中旬：内覧や情報収集　　■２月下旬：手付金入金
■３月上旬：半金入金（無事ローン審査通過）
■３月中旬：売買契約成立

□来週、金銭消費貸借契約に行く　という所まで来ています。

売主は、2月の内覧の時に、すでに引っ越し準備を進めていて
8割の家財道具は梱包済みで「　売れたらすぐに引っ越す！　」と言っていて、
半金入金した時点で、「　4月下旬までには引っ越しします　」と言っていました。　※口約束
不動産屋も、GWまでにはお引っ越しできます！と言って下さっていました。

【　２日前、売主から連絡が入りました
　　　引っ越し予定だった所がダメになり、まだ引っ越しできない。
　　　　決済を５月にして、自分が引っ越せるまで引き渡しは待って欲しい。と。　】

月を跨げば金利って変わりますよね・・・？
追い立て追い出すような、後味が悪くなる形にはしたくないのですが、
◆売主の要望は受けざるを得ないのでしょうか？

自分達は、不動産屋と売主の言葉を鵜呑みにして、
すでに５月中旬（GW以降）に引っ越しを計画しており、仕事のお休みも５月中旬で申請済み。
お手伝いいただける方へも、５月中旬で打診済みです。

今は賃貸住まい、解約は１カ月前に言う決まりなので、そろそろ電話しようかと
考えていた矢先の、売主の言葉・・・　　早とちりしちゃったのかな・・・。どうしよう。
もう、待つしかないのでしょうか…。

No.7 ベストアンサー 回答者： turbotjc 回答日時： 2011/04/20 07:35

#6です。

＞金消契約をしないと、決済日を決めれない為、金消契約日が決まるまでは記載できない
という風に説明を受けました。

引き渡し日に関してですが、一般的には売主・買主双方の事情を考慮して、1ヶ月ないし2ヶ月先の月末と設定することが多いですね。もちろん売主の事情によっては半年先ということもないわけではありません。が、いずれにしても通常は契約書に引き渡しがいつであるかは記載されます。住宅ローンを組む場合には金融機関と金消契約を行いますが、金消契約をしていないから引き渡し日の記載が出来ないというのはおかしな話です。ローンの本審査を通過すれば、後は契約書記載の引き渡し日に合わせ、「いつ金消契約をしましょうか」となるのが普通です。金消契約から引き渡し日までは1週間もあれば十分だからです。決済とは当然残金決済のことと思いますが、決済は引き渡し日までに行われればお互い何の問題もありません。ですから「引き渡し日」というケツ（失礼）を決めておいて全てをそこに合わせていくわけです。

もしどちらかの事情により引き渡し日を変更する場合は、その旨の合意書を作ります。※これは作らない場合もあると思います。

＞「売主が居座るなんて、聞いたが事ない。実際今までそんな事、当店では1度も無かった」

私もそんな経験をしたことはありませんが、絶対にないことではありませんので、万が一に備えて普通は記載しておくものです。事故を起こしたことがなくても自動車保険に加入しておくのと同じです。

ただ業者の非を今いっても意味がないことでもあります。

改めて具体的にどうするかですが、「相手がある」というのは、確かに間違いではありません。必要最低限ほしいのは引き渡し日の確定であると思います。先に回答した合意書が難しければ、相手から念書（あるいは誓約書）を出してもらう手もあります。「いついつまでに間違いなく買主に引き渡しをします」というものです。これだけでも前進だと思いますよ。

この回答への補足

追加で現状報告を。

４月３０日現在、いまだに売主は引越し先が見つかっていない　と不動産屋から連絡が来ました。
また、５月２日に確定していた金消契約も１３日へと引き伸ばされてしまいました。

理由は、納得いかない事ばかり・・・。

銀行側の担当者が途中で変わった。（初耳）
事前審査が条件付（クリア済）で無事に通ったものの、本審査が通らない。
（理由不明・説明も無し。　本審査の申請してから　半月以上たちます）

何にせよ　必要書類が上から降りてこない。だから２日に金消契約は出来ない　だそうです。

５月２日という日時は、不動産屋や私たちが勝手に決めたのではなく、
銀行側から○月○日、○時～来てください！と指定してきたので、
休暇申請を出して休みを取ったのに・・・また１つ無駄になりそうです。

１３日は『　引越し予定　』として有給を取っていた内１日なので　お休みはお休みなんですけど・・・。
先週の時点で、引越し予定が完全に無理になったのを受けて、
気分転換の旅行を計画していました。　今度は旅行が潰れちゃいました。もう災難です。
幸いキャンセル料がかかる前に、キャンセルできましたが・・・もう予定立てるのが嫌になるほど　
私も主人も、ナゲヤリになりかけです。


家なんて買わないほうがよかったんじゃないか？？と。

補足日時：2011/04/30 10:53

この回答へのお礼

turbotjcさん、何度も教えてくださりありがとうございます。
契約書に引渡し日が記載されていないのは変な事だったんですね・・・。
ど素人で、不動産屋の言う事を鵜呑みにしすぎていました。お恥ずかしいです。

turbotjcさんのご回答を読んでいると、私達がお世話になっている不動産屋さんに
少し不信感を持ってしまいますね。全体的に、今後の予定が　ぼんやりしていて　不安になります。
決済は仰るとおり、残金決済の事です。３月上旬に半金を入れた残り分を入れる日で、
この日に、家の鍵や図面などの引渡しが行われる。と説明を受けています。

本当に、今最低限欲しいのが「引渡し日（決済日）の確定」です。　欲を言えば家の図面も先に欲しいです。
賃貸や駐車場の解約、職場へ諸々の申請、引越し手配、決めなければならない事が山積みです。
図面すら頂けていないので、正確な寸法がわからず、必要な家具すら買えなくて焦り苛立っています。
（見学に行った際ザックリ測りましたが、家財道具が多くて満足に測れず・・・）

余談：下記でご回答してから、今までの経過を。。。
不動産屋から売主へ、合意書（念書）の件を打診して頂こうとしているのですが連絡が取れていません。
売主は毎回多忙を理由にし、購入予定の家を見学に行ってから、１度も会えていません。
（３月中旬に成立した契約書のサインは、不動産屋の担当者が夜２３時位に、売主宅へ伺って頂いたもの）

ご回答している現時点で、決定している今後のことは、５月２日の金消契約のみです。
いまだ売主から「いついつまでに引越しします」という連絡は入って（とれて）いません。

不動産屋は、５月２日の契約は絶対決定だから、５月中での決済は確定だと。
最悪伸びても、６月末までに必ず売主に退去していただきます。と言ってました（あ、口約束！書面にすべきかも）
・５月に金消契約するから、早く退去準備をしてください。最長でも６月末までですよ！
と売主に言えた事が非常に大きな一歩！みたいです。　

うーん、建ってる家を買うはずなのに、新築一戸建て建てるくらい時間が必要だなんて・・・予想外です（苦笑）

お礼日時：2011/04/27 12:20

No.6 回答者： turbotjc 回答日時： 2011/04/16 23:16

業者してます。

ただ待つだけではいけませんね。

まず一般的には売買契約書に引き渡し日は記載されているものです。記載がないというのははっきり言って仲介業者の落ち度ですね。


それで具体的にこれからどうするか。

何にしても、まず引き渡し日をいつにするのか「合意書」を取り交わさなければなりません。ダラダラと引き渡しを延ばされないためです。当初の契約に記載されていないのなら合意書にして契約内容を追加すればよいのです。

円満な解決を望むのであれば、譲歩できるどころは譲歩し、要求するところは要求しましょう。ギブアンドテイクです。
例えば引き渡しをずらすことが出来るのなら、金利の上昇を材料に代金の減額を求める方法もあります。仲介業者の落ち度を指摘して、売主と交渉するように少し強気に求めてはどうでしょう。
交渉がまとまれば、引き渡し日の内容などを網羅した合意書を取り交わせばOKです。


合意書の内容は

1.引き渡し日の確定
2.遅延した場合は違約金が生じること。
3.代金等の変更があればその内容。

といったところでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。業者様のご回答、大変参考になります。

１つ下の方のお礼にも書いたのですが、（質問時から話が少し進みました、ご参照いただければ幸いです）
引き渡し日が記載されていない理由は
金消契約をしないと、決済日を決めれない為、金消契約日が決まるまでは記載できない
という風に説明を受けました。

具体的にこれから出来る事！！勉強になります。
主人から、不動産屋へ　強めに言ってみたものの　どうも頼りない感じでした。

不動産屋側から、「売主の引越しはGWまで待ってあげて下さい」と言われました。
（金消契約が5/2で決定してから、諸々の事務手続き、決済完了まで、どのみちGWを跨ぐ為）

私達も仕事都合がある為、5/2に金消契約に行った帰りに不動産屋へ出向き
「合意書」を取り交わせられるように頑張ります。

３月中旬に売買契約が成立した時に、万が一売主が居座った場合は
減額や違約金が発生するんですか？　と聞いた事があったのですが、
「売主が居座るなんて、聞いたが事ない。実際今までそんな事、当店では1度も無かった」
「買主側が、売主の非を指摘し減額や違約金を要求すると
　　もう貴方には売らない！って怒って売買契約を破棄され兼ねない　絶対に言わない方がイイ。」
と軽く説明され
自分達も　「常識的に考えて、そんな方いらっしゃいませんよね」とこちらも軽く流してしまった事　
今更ながら後悔しています…。もっと突っ込んで聞いておくべきでした。書類に関しても。

合意書、きちんと作って頂けるように　しっかり勉強します。

お礼日時：2011/04/19 11:52

No.5 回答者： kamaryu 回答日時： 2011/04/16 16:31

不動産屋が悪いですね。

支払い方や契約の流れがおかしいです。

最近は契約と手付金の授受は同時に行います。
（手付金が戻らない等の事態を避け、消費者を保護する為です）

金額が大きい場合や決済までの日程が離れている場合以外は、あまり中間金を入れることはしません。
（決済前に１０％を超える金額を預かる場合は保証会社に依頼しなければならないので面倒なのです）

中間金を払った後に契約！？決済日も契約書に入っていない？
あり得ません！

引き渡しの準備をすでに整えているので違約になりますね。
違約金の定めは有るのでしょうね？

仲介業者に決済日を当初の日程で進めるようきつく言い渡して下さい。
遅延損害金の定めは？・・・ないのかな

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
流れが変ですか！？ビックリです…。

決済日について、不動産屋に電話して確かめてみました。
金消契約をしないと決済日が決められないので、
お渡ししている書類の決済日は空白にしているんです　と説明を受けました。

違約金についての記載は、頂いた書類の中で見つける事ができませんでした。
ただ、諸々の期日を守らない場合は契約解除できる　とだけ書いていました。

金消契約から決済へは、月を跨ぐと出来ないそうなので　
もう今月中に決済まで進めることは不可能となりました。
（まだ１０日程ありますが　私も主人も、仕事の都合など時間的に無理）
諦めて来月（5/2確定）に金消契約に行く事になりそうです。

銀行側には、今月中に契約をする方がイイと言われました。金利も変わるし…
5/2に契約に来られても、結局GW終わって平日３～４日は事務処理に必要との事。
GW翌週予定の引越しは無理そうです。白紙になるなら有給取らなかったのに；
他にも、お手伝いをお願いしていた方々へのお断り連絡や
賃貸解約の話も持ち越しになりそうです。

自力引越しを予定していたので意気消沈。
まとめて有給を取ったので、同月中はもう取れないし　踏んだり蹴ったり。

不動産屋の担当者の方へは、主人からキツめに言って頂きましたが
「相手あっての商売だから、強く出られない」という頼りない感じだったそうです。
家を買うって大変な事なんですね。挫けそう…というか半ば呆れ気味です。

お礼日時：2011/04/19 11:17

No.4 回答者： mk1972_165 回答日時： 2011/04/15 21:43

おしりを決めた方がよいと思います。

一番いいのは契約書通りの期日ですが、売主さんの要望
を聞く場合でも覚書を交わして、その期日を最終期日と
した方が良いと思います。

質問者さんの希望も売主さんに伝えてみましょう^^

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
売主の方は、多忙なようで・・・連絡が取りづらいみたいです。
一応、不動産屋の担当者が頻繁に連絡取ろうとしているみたいですが…
頑張って伝えてみようと思います。

お礼日時：2011/04/19 10:33

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2011/04/15 16:13

その売主はおそらく金に困っているのでしょうね。

安い物件を探していてなかなか決められないんじゃないですかね。下手をするとずるずると居座られるかもしれません。
まずは契約書の引き渡し期日がどうなっているかです。

＞◆売主の要望は受けざるを得ないのでしょうか？

そんな事はありません。契約書に記載された事実を守らないようであれば違約になりますから、違約金を請求しても良いような事になります。
まあ金のない相手から取る事もできませんから、どのあたりで手を打つかですね。

引きのばしを承諾するなら、それに伴うあなたの損害を負担してもらう事、期日をはっきりさせる事などを書面で交わすべきですね。

この回答へのお礼

売主は、お金に関しては裕福な方で、むしろ引っ越す地域に拘られてる感が濃いです。
以前住んでいた地域に引っ越しするのだと決めておられ、
家財道具も装飾品も非常に沢山お持ちで、１人暮らし用の賃貸では到底入らない量かと…。

契約書に、引き渡しについての具体的な日付を書いて頂くべきでした…。
売主都合で、決済や引き渡しまで振り回されるとは考えもしませんでした。
不動産屋にも、きちんと書面と形に残るようなやり取りで話を進めようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/04/16 10:49

No.2 回答者： hemohemo0825 回答日時： 2011/04/15 14:26

売買契約に引渡日について、記載はないのですか？

有るなら、不動産屋を介して契約を粛々と行えば良いのではないでしょうか？

できないなら、引渡を行えなかったことにより発生した金額を不動産屋に請求をすれば不動産屋も態度を改めるでしょう。

この回答へのお礼

売買契約証書には、「引き渡し日○月○日」という記載はありませんでした。
不動産屋は、半金を入れた時点(3月上旬)で、売主に「1カ月以内にお引越しを…」と
書面と電話で連絡しているとの事で、まだ引っ越し先すら見つかっていない事に
とても慌てているようでした。

所有権の移転や引き渡しは、
決済日に売主が受領してはじめて、買主に移転すると書かれています。

今思えば、コレって売主が受領渋れば、所有権や引き渡しが
買主に移転されないって事でしょうか！？　うわわわ・・・ちょっと電話してきます。

もう少し頑張ります。　ありがとうございました。

お礼日時：2011/04/16 10:37

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2011/04/15 11:40

最初が肝心でしょ、今追い出さなければ、居座られて困るのでは、貴方では。

不動産屋に、葉っぱ掛けるのはもとより、このやろーでていけ、位言わなければ、

こまるのは、あなたですよ。物事は最初が、肝心ですよ。

最初、まつなんていった日には、何年も居座れらたらこまるでしょう。

契約どおり実行してくれと、心を鬼にしなければね。

この回答へのお礼

居座られて困るのは、ごもっともです。
不動産屋の方は、売主がご高齢なので強く言いだせない感じでした。
こちらとしても、色々と仕事など都合があるので
押せる所は遠慮せず、グイグイ行こうと思います。　ありがとうございました。

お礼日時：2011/04/16 10:14