中古マンションの現況引渡とは

築６年の中古マンションの契約を来週に控えています。
売主さんが買い替えのため、引渡しが来年の３月と９ヶ月間もあります。
契約から引渡しまでに、窓ガラスが割れたり、網戸が破れたり、壁や床に大きなへこみができた場合には、売主が修理をして引き渡してくれるのかとたずねたところ、売主側の仲介業者から
「現況引渡であり、破損により機能として使えないもの（給湯器や配線）は売主の責任で修理するが、ガラスは割れていても使えるのだから、買主が修理するのが中古売買の常識です。床や壁も同じ考え方で、へこんでいても使えるので買主負担です。」といわれました。
経年劣化の部分まで保証してというわけではありませんが、内見、契約の時にガラスが割れていたら値引きを要求するとおもうのですが、それでも「現況引渡」の元では、修理費を売主負担でというのは非常識なのでしょうか？
皆様どうされましたか？

No.4 ベストアンサー 回答者： coldpepper 回答日時： 2006/07/15 12:51

No3です。

>専用使用権のあるところ

大雑把にバルコニーの内側から、玄関扉・窓までの部分とお考え下さい。
(玄関通路にある給湯器なんかが入るボックスも含む)
その中で、売主の故意過失による損傷は売主負担です。
ですので補足部分で書かれた内容も全て含みます。

但しマンション規約によっては、窓・玄関・鍵・床等に関して、
指定の物を使わないといけない事が有るので注意してください。

その営業の方がどういう話し方をするのか分かりませんが、
言っている条件としては、至極まっとうであり、親切だと思います。
ひどい業者だと、給湯器がちょうど壊れてしまっても、
経年劣化扱いで、無修理・無交換なんてこともありますから。

この回答へのお礼

ご回答を待っておりました。ありがとうございます。

付帯設備表を頂いて、故障の有無と修繕範囲をしっかり確認します。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/07/15 23:11

No.3 回答者： coldpepper 回答日時： 2006/07/14 15:58

基本的にはNo.2さんの内容通りですね。

どっちが負担するかは、「経年劣化」を基準に考えると良いです。
故意過失で起こった壁や床、設備の損傷に関しては、
当然契約時より価値を目減りさせるので、修理させます。
一方、普通に生活した上での網戸の破れや床のキズ等は、
相手に修理させるのは難しいでしょう。

営業の方のこのセリフ
＞ガラスは割れていても使えるのだから、
買主が修理するのが中古売買の常識です。

ひょっとして、網入りガラスの事を言っているのでしょうか？
網入りガラスは、長年使っているとどうしてもヒビが入ります。
機能や強度上、使用上に特に問題がないので、
網入りガラスのヒビ割れは経年劣化、というのがこの業界の認識です。
一方網入りガラスでない場合は、売主に補修義務が発生します。

付帯設備表は、契約時に売主の申告で作成すると思いますので、
契約時に細かい設備・内装の話合いを良くしてみて下さい。

余談ですが、売主さんの３月という指定は、
この時期に新築の請負契約をして、
建築・完成・引越しの予定が３月だと推測します。

この回答への補足

更に教えていただきたいことが出てきました。

マンションの場合、共有部分のうち専用使用権のあるところ（網戸や窓枠、窓ガラス、玄関扉の外側などが入っていました）の引渡前の故意過失による損傷は、買主と売主、どちらの負担になるのでしょうか？

追加ですみませんがお願いします。

補足日時：2006/07/14 22:13

この回答へのお礼

ありがとうございます！
とてもナーバスになって、購入をやめようかとも考えていたので、とてもシンプルな回答をいただきよく分かりました。

そうでした。バルコニーのところは網入りガラスでした。素人では気づかないところまで教えていただいてありがとうございます！！

お礼日時：2006/07/14 22:13

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/07/14 07:06

中古住宅の現況引渡しの場合、まず契約時に「付帯設備表」という書類を交わすのが普通だと思います。

これには、エアコンや食器洗浄機などの付帯設備や故障箇所、また壁や襖やドアなどの破損部分について売主側から申告するものです。

それから契約書には瑕疵担保責任についての約定もあるはずです。これは通常、中古住宅の場合は二ヶ月間で、4項目(雨漏り、水周りの不具合、駆体の破損、白蟻)に限ってというケースが多いです。

また、重要事項説明書には「地震など自然災害により物件が居住できないほど損壊した場合」などの取り決めもするのが普通です。

これらの書類や約定の添付がないならば、きちんと契約書に添付するように仲介業者に言いましょう。
これらに同意することにより、売買契約が成立するのです。

そしてご質問のケースに限らず、どんな不動産取引でも契約から引渡しまでに時間がありますね。
その間に新たな修繕箇所が発生したらどうなるか。
それは、引渡し時に売主買主双方立会いのもとにチェックしてその時に言います。
つまり、瑕疵担保責任で決められている4項目については、引渡してから2ヶ月間の間に見つければいいのですが、それ以外の瑕疵については、引渡しの日に見つけて売主に言わないと、無効になります。
窓ガラスや網戸については共有部分なので売主と管理組合と両方に言わなければならないですが、壁や床に大きな凹みができた場合、それは売主が「契約時の付帯設備表で申告していなかった場合」には、その修繕を請求することができます。
契約時に付帯設備表で申告してある瑕疵については、もう納得して契約しているので、修繕を請求することはできません。

ただこの場合、経年劣化については売主の責任は問えないのが普通です。
壁紙のめくれや汚損などは経年劣化とみなされます。
凹みについても、程度によっては経年劣化として売主の責任は免除になる場合もあります。
参考になさってください。



この書類で申告があって、買主が

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
瑕疵担保責任の規約（水周り、躯体、シロアリ）と危険負担の規約がありました。
と同時に「重要設備一覧」があり、給湯器やインターホンなどは入っていましたが、eppさんが教えてくださったようなことまでは入っていなく、付帯設備一覧表も貰っていません。
仲介業者に事前にくださいと言ってみます！
なるべく、引渡しのときにもめたくないので、契約時に気づく限りは明文化しておきたいと思うのですが、それは言ってもよいんですね。
ありがとうございます。

お礼日時：2006/07/14 07:24

No.1 回答者： arubeisima 回答日時： 2006/07/14 01:32

うちは、買い替えで売った経験があります。

なので反対の立場からですね。
売主の都合で９ヶ月も先の引渡しで現状引渡というのはちょっと信じられませんね。よほど気に入った物件なのでしょうか？早く手に入れなければいけなおのでしょうか？
うちは買い替えでしたが、いったん賃貸にはいり、綺麗にクリーニングしてから売りました。
買い換えの場合は２～３ヶ月以内に売れないと契約できないので、売り側はあせりがありはずです。
なので、買い急がないで下さい。
納得できないのであれば契約はしないほうがいいですすし、９ヶ月先になれば本来もっと値段が下がるのが普通ですよ。（首都圏の一部はのぞきますが・・）

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
売主さんはとってもよさそうな方たちなのですが、私たちが質問する時、売主さんの顔があまり見えずに、先方の仲介業者が一方的に「ああです、こうです」と言って来ている状態（売主さんの代弁かもしれませんが・・・）で、ちょっと不信感がわいてきているのです。
納得できなければ、きっと後で悔やみますよね。高い買い物ですしね。よくよく考えます。
ありがとうございます。

お礼日時：2006/07/14 07:15