引渡し延期による損害は請求できるのでしょうか？

年内入居できる物件を求めて、中古物件を探し10月下旬に主人名義で契約書をかわしました。公庫と保証会社Aが抵当権をもっています。売主は今回の売却で得た利益をもっても完済できないのですが、抵当をはずしてもらうことはできるようです。そのため、売主は、今後の返済と今回の売却益の配分を決める手続きを公庫と保証会社Aとすすめています。

しかし、今月初旬に電話があり「公庫へ提出すべき書類が11月から少し増えた」「書類の手続き上12月7日に間に合わなくなる可能性が高いと公庫から連絡があった」と不動産屋が言ってきました。20日には、公庫は年内には間に合うとはいっているものの年明けになってしまうかもしれないと言われました。

また、売主が決めていた次の入居先（アパート）もそういった事情からキャンセルを余儀なくされ、また１から探しているそうです。

12月7日に引渡しできない場合は、わたしたちが契約を解除できるという覚書をかわしてはいます。しかし、買いたい家なので、それは今のところ考えていません。ただ、引渡し時期が延びることで発生する損害（別記）の一部または全額を売主または不動産屋等に請求したり、値引きしてもらうは可能なのでしょうか。それとも、この条件でのめない場合は、契約解除しか道はないのでしょうか。

(別記）
(1)住宅ローン控除が今年度うけられない。
(2)1月に新しい家に住めるかどうかがわからないため、いま私が居住中のアパートの契約を解除できない。（11月末日に申告しないと1月分の賃貸料がかかってしまう）
(3)12月に引越しと思っていたため、11月末で私の仕事をやめることが決定している。（1月以降の入居であれば続けることができた）＝得れるはずの少なくとも1ヶ月分の給料が得ることができなくなった。

長文を読んで頂き有難うございました。よろしくお願いします。

No.7 ベストアンサー 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/11/30 18:16

こんにちわ。

＞なんとか年内に～かいたいですし、年明け～ゆっくり
さがしてもいい
→質問文にも
＞年内入居できる物件を求めて
とあったので、この物件にこだわらない事が一番
penpen_2004さんに負担にならない良い方法だったのですが、
私からは心苦しくて言い出せませんで…。
ですので、諦めることができるのでしたら「来年入居なら
買わない」と決めるのは善作と思います。

＞損害は～ちょうど～手付金相当～
＞「年内に居住不可の場合は、契約は白紙にもどること
とし、売主の責任の場合（事務手続きが終わらないなど）は、慣例どおり「手付倍返し」にする」
→良いと思います。
下に書きますが、penpen_2004さんに融資する金融機関が
決済できる日で年内という事になれば、限界がありますので、
12月31日とかの期限になさらないで下さいね。
金融機関とよく相談してください。

＞損害保証よりは条項にもりこめそうな気がする
→良いと思います。

＞契約は終了になってしまうことを伝えるつもりです。
→「買主申し出によるものではない、覚書が効いている
ので、売主・買主どちらが申し出をせずとも自動的な
解除である」点を強調して下さい。

＞
(1)「手付倍返し」の条項をもりこんだ年内入居を前提とした内容で契約をしなおす。
→期日に気を付けてください。

(2)(1)がのめない場合は、契約を更新せず、手付を返してもらう。覚書が履行されるため損害は求められないので、諦める。
→返還期日を、2週間以内、一括とはっきり決め、その場で
請求してください。

(3)年内に入居できない場合は、年始からの分を更新するか、更新するのであれば、更新内容はどうするかを年内に再度設ける契約終了時までに検討する。たぶん、更新しない方向で行くと思います。どこまで延びるかそれこそわからなくなり、何も信じられなくなってそうですから・・・。
→信用できないことは明らかなので、penpen_2004さんの
お気の済むようになさると良いと思います。

＞＞融資の問題について～期日が延びる～そちらの手配も
＞絡んできます。
＞なるほど、そうですよね。
→融資予定の金融機関に経緯を説明し、どんな手続きが
要るのか、すぐに確認して下さい。
年内決済とすれば、何日まで実行可能か聞いて、12/5の
話し合いに臨んでください。

----------------------------
＞売主も～どうしていいかわからなくなってしまうと
思われます～売主が～不動産屋の損害賠償を求めれば、
不動産屋の職務怠慢による遅れのせい～これは白紙に
もどすしかないかと思うでしょう～ここで教えて
いただいた～一度説明しようかと考えています。
→不動産屋さんの職務怠慢かどうかと言うのは、
現時点では私には分かりませんし、penpen_2004さんにも
実際のところは分かっていないのです。全員の動きが
penpen_2004さんに見えていたのではありません。
人伝てに聞いたわけですし、不動産屋さんが「方便」で
言っている可能性は否定できません。つまり、責任の
所在は明らかになっていません。売主自身の責任の
可能性も消し切れません。

今、私がpenpen_2004さんに答えていることは、遅れの
大元がどこにあるのかではなく、契約の履行に関する、
売主の違反を追及するというアドバイスに過ぎないのません。

人として、相談に乗ることや、お声をかけて差し上げる
ことは、尊い事と存じますが、情報が正確なのかそうで
ないのかも分からずに、アドバイスすれば、勘違いだった
時には、失礼ながらpenpen_2004さんには責任がとれません。

もしpenpen_2004さんが親切のつもりで「不動産屋さんを
訴えなさい。賠償を取れます」とアドバイスし、
売主さんが訴えたとしましょう。
しかし、実は売主さんの責任で遅れていたとすれば、
不動産屋さんは逆に大家さんの責任を問うでしょう。
売主さんは「penpen_2004さんが損害賠償を取れると言った
から、訴えたのに、どうしてくれるんだ」と言うでしょう。
今分かっている事だけでは、私は売主対不動産屋に関しては
どちらに責任があるのか全くわかりません。責任が取れ
ません。
ですので、penpen_2004さんも、売主にアドバイスするのを
止めませんが、気をつけたほうがいいですよ。事態が
悪化する可能性もあります。
正直に言えば、下手に口を出さないほうが良いでしょう。

この回答へのお礼

何度も何度も追加の質問をしたにもかかわらず、お付き合いいただきありがとうございました。この続編の投稿をすることがないよう、教えていただいたことを胸に今後の交渉に臨もうと思います。お世話様でした。本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/12/01 09:46

No.6 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/11/28 11:36

こんにちわ。

＃5回答者です。

覚書について、まさか「自動的」に解約ということとは…
そうとは知らず、的外れな返答を、失礼いたしました。
また、同じ説明を何度もさせまして、申し訳ありません（＞_＜；。

＞契約遂行義務を期日までに果たしていないので違約と
とってもらえるものなのでしょうか

この覚書がある以上、「期日を過ぎることで、違約」という
道が潰されています。12/7時点で
・売主が賠償を変更に盛り込まず
・買主が期日変更を同意せず
・買主が残金決済（契約を履行）し
・売主が引渡しを拒んだ
とすると、その場で契約自体が消滅しますね。契約を結び、
履行を期待し、待っただけ、売主の一方的な「無駄」に
なりますね。もうpenpen_2004さんはとっくにお気付きで
しょうが…。

＞売主にお電話して～伝えた方がいいのでしょうか。
→買主が売主に直接話をすることには、何の問題も
ありません。その方が早い場合も多いです。不動産屋さん
には、心証が悪いですが。
本当はそんなことをいっている場合ではないのですが、
仲介者の心証も気になるでしょう。

ただ、不動産屋さんの姿勢が気になりますね。
と言いますのは、本来どちらに助勢してもいけない、
あくまで両方の利益を考えるべき立場であってはじめて、
両者から手数料を取れるのです。今現在の動きですと、
売主側に不手際があったのに、それが原因で発生する損害を
買主だけに負担させる仲裁（とは言いませんが）になって
います。「どうしてこちらを説得しようとなさるのですか？
売主に非があるのですから、損害は売主が賠償して当然
です。それを御社が売主に伝えないのでしたら、私が直接
お電話します」と言えば、不動産屋さんも本気になると
思います。頼りにならない人を頼る必要は無いし、
「電話しないで」と言う権利は不動産屋さんにはありません。

＞そんな強い口調で～びっくりしたようです。
→びっくりしたら、緩んだ気持ちを改めて、きちんと仲介
していただきたいですね。

＞そのくらい強気でいかないとだめですね
→優しいお気持ちは尊いものと存じます。でも、それで
ご損を被るのは理不尽です。がんばっていただきたいです。

＞ローン残高というのは利子こみですよね？
→込みです。
この質問の中でpenpen_2004さんの融資の問題について
一度も触れてませんが、期日が延びるにあたって、そちらの
手配も絡んできます。面倒ですね。

計算が困難でしたら、融資先の担当者に協力を仰ぐと良い
かも。
返済計画を書面で出してもらい、Ｈ16制度とＨ17制度での
控除（総額も、内訳も）を算出してもらうと良いでしょう。

微力ですし、読み違えなどしていますが、お答えできる
ことにはできる限り回答していきますので、がんばって
ください。応援しています。

この回答への補足

主人とも話し合い、保証等のもりこみについて考えてみました。それで、年末から年始にくりこすことで発生する損害は、計算上、ちょうど私たちが払った手付金相当であることがわかりました。

ですから、契約更新時に、
「年内に居住不可の場合は、契約は白紙にもどることとし、売主の責任の場合（事務手続きが終わらないなど）は、慣例どおり「手付倍返し」にする」という条項をもりこんでもらおうと思います。

損害保証という言葉を使うと、ややこしくもなりそうなので慣例通りの手付倍返しのほうが損害保証よりは条項にもりこめそうな気がするからです。

近日中に、売主に連絡し、更新時にこういった条項を申し出ること、もしも納得がいかない場合は、私たちも更新するつもりもないので契約は終了になってしまうことを伝えるつもりです。

売主も、金銭的な面から売らないとまずい状況であるので、今回白紙にもどることは避けたいと考えられます。しかし、売主は経済的に自分の財布から手付を倍返しできないこともわかっているので、どうしていいかわからなくなってしまうと思われます。

売主が、不動産屋の損害賠償を求めれば、不動産屋の職務怠慢による遅れのせいなので、わたしは通るとは思うのですが、たぶん売主はそのようなことも考え付かない状況です。手付倍返しなんてできるわけがないから、これは白紙にもどすしかないかと思うでしょう。ですから、ここで教えていただいたことも含め、そういったことについても一度説明しようかと考えています。

なんとか年内に買えるのであればかいたいですし、年明けなら逆にいそぐ必要もない（ややこしくない別の家をゆっくりさがしてもいい）気もしてきました。

なので
(1)「手付倍返し」の条項をもりこんだ年内入居を前提とした内容で契約をしなおす。
(2)(1)がのめない場合は、契約を更新せず、手付を返してもらう。覚書が履行されるため損害は求められないので、諦める。
(3)年内に入居できない場合は、年始からの分を更新するか、更新するのであれば、更新内容はどうするかを年内に再度設ける契約終了時までに検討する。たぶん、更新しない方向で行くと思います。どこまで延びるかそれこそわからなくなり、何も信じられなくなってそうですから・・・。

＞融資の問題について～期日が延びる～そちらの手配も絡んできます。
なるほど、そうですよね。いま、融資は本審査を通過し、12月7日に貸して頂けるというところまできている状況です。12月7日をすぎてしまうと、これも白紙に戻ってしまうのでしょうか・・・。それとも、何枚か書類を追加提出するなどといった手配が必要になるのでしょうか。　ちなみに、10年固定のローンを組むつもりなのですが、来年6月末までに融資実行するものは有効だと説明書（広告）にかいてあります。

補足日時：2004/11/29 03:23

この回答へのお礼

お返事が遅くなってしまい、申し訳ありません。私が気づかないことに対しても助言してくださっているので大変参考にさせていただいております。今回の補足は、大部分が私の考えのまとめという感じですが、少し内容が長くなってきて頭の中が混乱しそう（していそう）なので、書いてみました。明らかにそれはおかしいぞという点やアドバイスなどありましたら頂けると非常に嬉しいです。長々とお付き合いいただき本当にありがとうございます。貴重なお時間ですので、どうかご無理だけはなさらないようお願いします。

お礼日時：2004/11/29 03:31

No.5 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/11/27 17:23

#3回答者です。

補足いただきましたので、回答します。

＞＞（1）今年度どころか、10年間影響します。その分は
＞必ず請求して下さい。
＞契約を続行しなかった場合の損害賠償ということですか。
→契約解除には、どちらの申し出（原因）によるかを
はっきりさせないといけません。（ローン不可特約を除く）
買主申し出ならば…どんな不満があろうと、基本的には
何も請求できません。手付金も放棄です。
売主申し出ならば…手付金を返還＋手付金と同額支払い。
これは契約書で売主を保護してあると思いますので、
これを契約に定められている以上のその余の請求はできません。

＞契約を続行し、年明け入居となった場合は、今年度からの
10年分ー来年度からの10年分の差額ということになるので
しょうか。
→そうです。いくらのローンを組むか、いくらの所得税を
払っているかによって変わるので、私には計算が困難ですが、
10年影響する（特に9～10年目が大差）のは間違いないので、
よーく計算してください。
↓住宅取得控除について
http://www.ofuco-c.co.jp/genzei/seido.html

＞損害保証は～売主～払える見込みがないのでもりこむ
ことができず、
→相手に幾らの支払能力があるかどうかは問題になりません。
「10円しか持っていない人が100円の損害を与えたが、所持金が
10円なので、10円しか請求できない」と言うことではあり
ません。堂々と100円請求してください。後は、支払いに
関する訴訟で勝ち、督促→仮執行などで、車なり宝石なり
冷蔵庫なりを差し押さえ…となります。
しかし、請求できるものでも相手の財布を思いやって…と
いうやり方を否定する気はありません。penpen_2004さんの
お気の済むやり方でいいのですよ。

＞契約を解除する場合は～手付は返還分だけ～～裁判
になりそう
→上にも書いていますが、買主都合（申し出）で解除に
なると、基本的には何も請求できないし、手付も
戻りません。裁判でもおそらく難しいかと…
というのは、売主は基本的には「契約変更」を申し出て
いるのであって、売らないと言ってはいないので
「契約を解除するに至るほど重要な違約ではない。
【解除】を希望したのはあくまで買主」と、なり
そうな…。それを「売主の重大な違反があった」と
主張して戦うことはできますが、程度問題で負けそう
かな。いずれにしても真っ向から争うことになるので、
【買主申し出により解除】→【手付返還等裁判】
は、面倒ですし、あまり得ではないですね。

＞不動産屋に電話して、
交渉は不動産屋さんにしかできない状態ですか？
あくまで、対売主。これを忘れずに。

横レスになりますが、＃4回答者さんの補足にも触れ
させてください。

＞(1)
→当然！と言いたいところですが、善良な対応ですね。

＞(2)契約時点～わからなかったし、公庫も～間に合う
だろうと
→さっそく相手しちゃってますね（^^；。
「それはそちらの事情で、契約には期日がはっきりと
決められています。ならば、なぜ遅れる可能性を考慮
した契約を結ばなかったのですか？売主は期日を決めて
契約していますよね。情報が間違いなのは、こちらには
関係がありません。仕入れた情報が見込み違いだった
なら、それはそちらで処理してください。契約は
契約です。期日を一日でも過ぎたら、契約違反なのです」
と言って突っぱねないと…。「一理あるな」と一瞬でも
思ったら負けですよ。

＞(3)公庫がどうなるかわからないので。12月7日時点で
書くことは困難。
→「では、こちらも変更には同意しません。このままに
しておいて、違約ということで良いのですね。こちらは
契約通り、7日に必ずお支払いします（こちらは
違反しないとアピール）。引き渡しが一日でも遅れたら
契約違反ですので、売主を訴えますが、それで良いと
いうことですね」

＞損害保証をもりこもうとすれば、間違いなく売主は
契約を解除する
→「では、売主からの申し出で、契約解除で良いの
ですね。契約に沿って、手付の返還を求めますし、
商習慣で倍返しで良いということですね。2週間
以内に全額一括で支払って下さいね」

↓手付の解説
http://www.h-img.co.jp/word_ta_tetuke.html
↓倍返しについての解説
http://www.h-img.co.jp/word_ka_kaiyakutetuke.html

＞その時点で年内入居が確定してない場合で、且つ、
損害保証がもりこまれないのであれば、
→「そのままこちらは契約を履行します。8日に
違約として訴えます。良いですね」

＞契約を解除するかもしれない
→絶対に解除の申し出をしてはいけません。

＞不動産屋もかなりあせっては～公庫をせかして
→それにはいっさい心を砕かないで下さい。例えば
これで、penpen_2004さんが売主に契約違反を問えば、
売主は期日を見込み違いした公庫を訴えればよい
だけです。

＞私たちも買いたいし～みんな要望は一致している
→契約というのはどれほど重いものか、また、
それがどんなに自分を守るか○月○日くらいに払う」という
契約は無いのです。曖昧は命取り。売主も不動産屋も
公庫も、penpen_2004さんを甘く見たツケを払う
だけです。

長々と長文失礼いたしました。
がんばってください。

この回答への補足

買主から解除すると手付すら戻らないということは、よくわかりました。

契約更新日（12月7日）に、私たちが損害保証を条項にもりこむことを条件に更新を迫った場合、前述通り、売主は金銭的な理由から契約更新を断念すると考えられます。（売主は、ただ単なる日付の延期を求めるでしょう。）
よって、残代金決済日に決済しない（売主の都合によりできない）ということは、自動的に契約が終了（契約更新をしない）になってしまうのではないかと思うのです。

そこで、本来ならば、こちらは支払うことができるにもかかわらず、売主の都合により履行できないわけですから倍返しになるはずですが、
「残代金決済日までに抵当権等の抹消ができなかった場合は、契約解除」となり「手付金返還のみ」になるという覚書を交わしてしまっているため、例えどんな事情であれ抵当権抹消ができないことには変わりないので、これが適用されないかと心配です。
契約遂行義務を期日までに果たしていないので違約ととってもらえるものなのでしょうか。

＞交渉は不動産屋さんにしかできない状態ですか？
　あくまで、対売主。これを忘れずに。

　売主とは、契約時や家を見たときに数回お会いしただけで、お電話でお話したことはありません。売主にお電話して次回契約更新時には、損害保証条項を数字で入れてもらいたいといったようなことを、伝えた方がいいのでしょうか。

＞それはそちらの事情で、～情報が間違いなのは、～関係がありません。～契約違反なのです

　さきほど#4の補足に書いてある内容の電話した時に、こういった内容のことを言ったら絶句してました。これまでそんな強い口調でしゃべったことがなかったので、びっくりしたようです。でも、そのくらい強気でいかないとだめですね。頑張ります！

住宅ローン控除の方は、概算を計算してみたのですが、１つ疑問が・・・。ローン残高というのは利子こみですよね？いくつかHPをみてみたのですがわからなくて、教えていただけるとありがたいです。

補足日時：2004/11/28 06:54

この回答へのお礼

丁寧な回答感謝しながらよませて頂いております。また、補足してしまいました。なんだか、最初のほうの質問と重なっている気もしてきました。でも、少しずつではありますが混乱の糸もほどけ、状況が理解できるようになってきたようです。もし、まだお時間許しましたら、アドバイスいただければと思います。よろしくお願いします。

お礼日時：2004/11/28 07:34

No.4 回答者： guramezo 回答日時： 2004/11/27 12:49

＃１です。

すみません。とんでもない誤記をしてしまいました。

「買主」ではなく、「売主」の間違いです(汗－－)。
不動産業者が損害賠償をしなければならないのは、業務の怠慢により、違約金や損害賠償を「買主」に払う破目になってしまった「売主」です。

お恥ずかしい・・・改めてお詫びします。指摘していただいてよかった(再、汗－－)。

追加の補足にお答えします。

覚書は、売主、買主間で取り交わします。不動産業者は立会人です。
不動産業者との覚書(次に述べます)の取り交わしが必要であれば、売主、買主それぞれが、別個に取り交わします。

手数料については、取り扱いの見解が分かれています。
契約が履行されなかったから、支払う必要はない、という見解と、履行されるまでは仲介の業務を行なったので、仲介業者の責任でない解約の場合は、手数料を支払う、という見解があります。

私としては、行なった業務に対する対価分は、支払うべきと思いますので、１／３位が適当かと思いますが、何とも言えません。

今回のように、売主・買主双方から見て、職務怠慢と判断すれば、支払いは拒否して宜しいかと思いますので、「手数料の支払いは、物件の引き渡し完了時とする」ことと、「契約が履行されなかった場合、手数料は支払わない」こと、及び、「引渡しが年末までに行なわれなかった場合、仲介業者としてその解決に当る」旨を記載した覚書を、仲介業者と、買主(ご主人)との間で取り交わすことですね。

今度は誤記がないかな(汗）。自身度も下げます。

この回答への補足

誤記だったんですねー。でも、誤記とはいえ、そんなに丁重に謝っていただいては、質問しているこちらも申し訳ないです。ご回答いただけるだけでありがたいので、どうかお気になさらずに。

今電話していくつかの不動産屋にきいてみました。
(1)12月7日の時点で白紙撤回になった場合は、仲介手数料はかからないようです。
(2)契約時点では、売主との手続き書類が増えることはわからなかったし、公庫もその頃の引渡しであれば間に合うだろうと答えたとそうです。これが本当なら公庫もどうかと思うのですが・・・。
(3)覚書として12月7日時点で書くことは非常に困難。なぜなら、公庫がどうなるかわからないので。もしも、損害保証をもりこもうとすれば、間違いなく売主は契約を解除するとのこと。（お金がないので）

必ず、目で見てわかる形で、損害についていくら負担するのか書いた覚書をかいてほしいと要求しました。どれくらいの損害が発生するのかきちんと考えていなかったらしく、私の質問・要望攻めに何度か絶句する場面もありましたが、いいたいことは伝わったようです。12月5日までに、今後の展開を報告してもらい、その時点で年内入居が確定してない場合で、且つ、損害保証がもりこまれないのであれば、契約を解除するかもしれないと伝えました。不動産屋もかなりあせってはいるらしく、公庫をせかしてはいるようですが、まだいつ手続きが完了するのかわからないようです。

私たちも買いたいし、売主も早急に売りたい、不動産屋ももちろん売りたいし、公庫も売りたい。みんな要望は一致しているのに、なかなか難しいものですね。今回は非常によい勉強になったと思っております。高い勉強代にならないことを願うばかりですが・・・。

補足日時：2004/11/27 14:14

この回答へのお礼

何回も親切なご回答を頂き、感謝しつくせないです。guramezoさん、sasa-iさんのおふたりには、質問ばかりしてしまい、申し訳なくおもっております。やっと、4回目にしてはじめて、質問にならずに補足をかけました。貴重なお時間を割いていただいて、本当に有難うございます。

お礼日時：2004/11/27 14:52

No.3 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/11/27 12:42

こんにちわ。

＃1回答者さんが詳しくご説明なさっていることに相違ない
と思います。

（1）今年度どころか、10年間影響します。その分は必ず
請求して下さい。来年入居は制度が変わり、10年間で
最高140万円の損になります。
これはきっちりと試算してpenpen_2004さんの返済計画に
基づく正確な控除額を算出してください。

＞12月7日に引渡しできない場合は、わたしたちが契約を
＞伸びた場合は～どうするか決める～いわれました。
→裏を返せば、売主が「気が変わった」ら、何かと理由を
つけて「遅れます」と言えば、特に賠償しないで破棄できる
契約です。（口約束は「そんな事言ってません」と言えば
よいだけです）

以下、余談です。
----------------------------------------------
1つ考え違いをしている様子ですので、その指摘を。

この場合、売主さんと不動産屋さんは一体と考えて下さい。
（売主＋買主）　対　（不動産屋）
ではありません。

＞わたしたちも売主さんさえも迷惑をこうむり翻弄されて
います
→どうも売主さんを庇うような表現に見えるのですが、
違いますか？
売主が翻弄される事については、売主さん対不動産屋さん
の問題ですので、penpen_2004さんは「売主に翻弄されている」
と言う事を貫いてください。

売買契約はあくまで「売主対買主」の合意なので、
＞そういった書類が～直前まで知ることができないもの
なのでしょうか
→と言う攻防は買主には関係が有りません。口出しする
権利もありません。

買主が追求できるのは、「契約を履行されるのか否か」
です。1か0かです。

＞公庫へ提出すべき書類が少し増えた
＞アパートも～キャンセル～また１から探している
＞書類の手続き上12月7日に間に合わなくなる
＞売主は今回の売却で得た利益をもっても完済できない

（例えばアパートなんか、ウイークリィならすぐ入れます。
ただの言い訳です）

こういった事（言い訳）は、たとえ原因が不動産屋さんに
あったとしても、全て【売主の責任】です。
売主が困るのは売主自身の身から出た錆です。振り回され
てはいけません。理由に敏感に反応しては、あちらの思う
ツボです。

■「全てそちらの理由（都合）ですよね。こちらに非は一切無い。
言い訳（理由）はどうでもいいので、契約は履行して下さい。
契約通りに期日に引き渡して下さい。契約が履行されない
のであれば、相応に賠償請求します」■
と売主に明言して下さい。
期日延期を飲んで、変更を改めて契約したとしても、
その分の（1）（2）（3）を請求する為にも、最終的には
この態度を貫く事が必要です。いずれ引き渡されるとしても、
「延びる予定の契約」を結んではいけないのです。

重ねますが、売主がのらりくらりとして対応が曖昧なのは
売主自身の責任です。変に肩を持ってはいけません。

なぜなら既にpenpen_2004さんは不利な契約を結ばされて
いて、穿った見方をすれば「騙されて」います。
penpen_2004さんは優しい方のようですので、「理由を説明
すれば、契約に反して譲歩をしてくれる」と思われて
（つまり付込まれて）います。

penpen_2004さんは一切引かないで、毅然として契約履行を
要求してください。

この回答への補足

＞（1）今年度どころか、10年間影響します。その分は必ず請求して下さい。
これは、契約を続行しなかった場合の損害賠償ということですか。契約を続行し、年明け入居となった場合は、今年度からの10年分ー来年度からの10年分の差額ということになるのでしょうか。

＞売買契約はあくまで「売主対買主」
損害を請求するのであれば買主→売主　売主→不動産屋という図式になるということですよね。私は、売主から損害請求をどうするかのみを考えればよかったのですね。ご指摘通り勘違いしておりました。非常に納得できました、有難うございます。

契約を続行する場合、覚書に損害保証をもりこみ、契約を解除する場合は、損害請求をすることができるということですよね。

しかしながら、契約続行の場合の損害保証は、どう考えても売主から取るという方法では、売主は払える見込みがないのでもりこむことができず、契約更新はなくなることになりそうです。もし仮に、売主が不動産屋に損害を請求し通ったとしたら別ですが。

契約を解除する場合は、(1)(2)(3)の全て（1については10年分）を損害賠償請求することができるのですよね。手付は返還分だけになるわけですが。これは、裁判になりそうなので、避けたいところです。

＞一切引かないで、毅然として契約履行を要求してください。
不動産屋に電話して、強気で発言してみるとします。12月7日までに、年度内入居できることが決定することを祈りつつ頑張ります。

補足日時：2004/11/27 14:03

この回答へのお礼

ご回答いただき本当に有難うございます。思い切って相談してみてよかったと思っています。みなさまから、こんなにも温かいご意見・助言がいただけるとは幸せものです。毅然とした態度でがんばっていきます！

お礼日時：2004/11/27 14:13

No.2 回答者： guramezo 回答日時： 2004/11/27 09:24

＃１です。

補足についてお答えします。

まず、私の危惧していたように、あなたが不利な契約を結ばされたと言うことですね。
売主が業者であれば、消費者保護法により、消費者の不利になるこのような契約条件は、無効とされると思いますが、売主も個人の場合は、覚書の条件は有効になるでしょう。

対応は、(1)の、手付金返還により、契約解除は当然出来ますので、(2)について検討しましょう。

この場合は、「契約を履行」する。しかし、売主は「契約に違反」したので、買主は損害賠償を求める、ということになります。

これはこれでいいのですが、手付金と違い、「損害賠償」の額の算定は、契約書に明示されていないため、双方で話し合い、まとまらなければ裁判となります。

まあ、裁判に持っていくおつもりはないでしょうから、どう話し合うかですね。

賠償の対象は、年明けになった場合は、
(1)住宅ローン控除１年分
(2)アパート賃料１か月分
(3)退職の給料１か月分
ということですが、結構な金額になりますよね。これでは、売主も承諾しにくいかもしれませんね。
それぞれの額が不明ですので一概に言えませんが、２０～３０万円くらいが取れる金額のような気もします。
いずれにせよ、話し合いです。

年内に引き渡せる場合、
金銭的に実害がなければ、金額の精算はせず、おっしゃるように、再度覚書を締結するのがよいでしょう。年越したら、上記の(1)(2)(3)の損害賠償を払うと記載すれば、相手も(不動産業者も)必死になります。

尚、＞２，３日伸びた場合は、そのときに両者で相談しその際かかる費用等はどうするか決めるといった
というように、口頭の約束とか、検討するとかは、絶対に避けてください。疑問点は、すべて書面で取り交わすことです。
「ちゃんとやります「とか「迷惑はかけません」とかいうのは、社交辞令で、何の意味もありません。
今回の覚書作成時には、充分ご注意下さい。

又、不動産業者は、交付されたはずの「重要事項説明書」の内容に責任があります。
その中で、不動産業者がなすべきことをしていないことで生じた損害は、その業者が負担しなくてはいけません。

しかし、今回のケースは、不動産業者の怠慢や通告の遅れなどにより、損害を被るのは、違約金を支払うか損害賠償をしなくてはいけない、「買主」ですので、買主が不動産業者から損害賠償金を受け取り、それをあなたに支払うのことになります。

あなたが請求できるのは、「重要事項説明書」に間違った記載があって、買主が損害を受けた時などになります。

最後に、＞不動産屋でも直前まで知ることができないものなのでしょうか。
について、

そんなことはありません。不動産業者といっても色々です。宅建主任者の資格を持っていることが、最低条件で、それでも、お粗末な担当者は非常に多いです。
業界のレベル自体が疑問ですから・・・

この回答への補足

＞今回のケースは、「買主」ですので、買主が不動産業者から損害賠償金を受け取り、それをあなたに支払うのことになります。

ちょっと読解力がなくて意味をとれていないような気がして心配なので、確認させてください。
「買主」＝契約者＝私の主人ですよね。
つまり、主人が家を買うのだから、わたしの分の損害（つまり(3)の1か月分の給料）は、主人の損害にはならないということですよね。もしも、それでも請求するのであれば、私自身が直接不動産屋に請求するのではなく、主人が請求し受け取り、わたしへ渡すという形になるということでしょうか。
逆にいえば、(1)住宅ローン控除(2)アパートの賃貸料については主人の損害になるということですよね？

12月7日以降に、覚書を追加する際(1)と(2)については、金額は一部になるか満額になるかは相談しだいではあるものの「買主」（主人）の損害として請求できるということでしょうか。ただ(3)は、わたしの損害なので、最悪の場合、請求すら不可能なのでしょうか。

覚書にかくということは、売主に請求するという内容にするのでしょうか。職務怠慢であった不動産屋相手でしょうか。または、その両者でしょうか。

もう１つだけ質問させてください。もしも、こちらから契約を解除した場合、不動産屋への仲介手数料は払わなければならないのでしょうか。「仲介手数料約定書」というものにローンが通らなかった場合と家自体が滅失・毀損した場合以外は12月7日に払いますとかいてあるのですが。ちなみに手付解除期限は、11月30日契約解除期日は12月7日とかいてあります。

補足日時：2004/11/27 10:22

この回答へのお礼

guramezoさん、連続で回答していただき有難うございます。感謝の気持ちでいっぱいです。また、補足に色々質問をかいてしまいました。もしも、お時間がございましたら、ご意見いただければと思います。

お礼日時：2004/11/27 11:24

No.1 回答者： guramezo 回答日時： 2004/11/27 07:06

不動産の場合、契約の履行と言うのは、買主は「代金の支払い」であり、売主は「物件の引渡し」です。

この「契約の履行」が、なされない場合は、
(1)契約の解除
(2)違約金の支払い
となるわけです。

ご質問のケースは、定められた期限に、売主が「引渡し」をすることが出来ないのですから、「売主側の契約不履行」となります。

これにより、(1)の契約解除となり、これがご質問の中にある「契約を解除できるという覚書」となるわけですが、通常これらのことは「売買契約書」に記載されているはずですので、ご確認下さい。
売主の都合による解約は、「手付金の返還と、同額の違約金支払い＝手付けの倍返し」、買主の都合による解約は、「手付金の放棄」と書かれているはずです。

今回の場合、売主が引渡しを出来ないので、売主が「売主の都合による解約」として、手付金の倍返しをしなくてはならず、結果、あなたが手にする「賠償金」は、支払済みの「手付金」相当になります。
この場合は、これと別途に損害賠償を求めることはできません。

ただ、少し疑問も残ります。
契約書に書かれているはずの「引渡しできない場合は、わたしたちが契約を解除できる」ということを、何故わざわざ「覚書」として、取り交わしたかです。
あなたから、念のために取り交わしたいと申し出たのなら判りますが、売主ないし、仲介業者からの申し出であれば、「引渡しの遅延」は、無条件の解約とし、「契約不履行による手付けの倍返し」を避けるためとも考えられます。
契約書と覚書を、再度よく読み直されて、「違約金＝手付け相当額」の扱いについて、どのように記載されているか(或いは、記載がないのか)を確認して下さい。

この回答への補足

　覚書は、仲介者からの申し出によるものです。覚書には、「残代金決済日までに抵当権等の抹消ができなかった場合は、契約解除となる」とあり、「手付金を仲介人から返還する」とありますので、倍返しではありません。売主が解除した場合は、倍返しだとかいてあります。
　覚書の目的は、債務額が売買代金より上回っている為、買主から手付金返還をしやすくするためだと記載されています。不利な契約を結んでしまったのでしょうか・・・。

この覚書の通りいけばやはり、
（１）契約を解除し、手付を返還してもらう
（２）期限がきれる12月7日以降に、「年末までに受け渡しできない場合は、その分の損害を請求できる」旨を含めた契約書を結びなおす（可能であればですが）しか方法はないのでしょうか。

２，３日伸びた場合は、そのときに両者で相談しその際かかる費用等はどうするか決めるといったことを契約時にいわれました。
私としては今の契約書のまま契約を続行し、損害を売主さんまたは不動産屋さんからいくらか請求できればと思ったのですが、やはり難しいのでしょうか。売主さんは債務も残るので難しそうではあります・・・。

不動産屋の説明の「公庫へ提出すべき書類が11月から少し増えた」ため手続きに時間がかかり「書類の手続き上12月7日に間に合わなくなる可能性が高いと公庫から連絡があった」というところが実は一番納得がいかず、それは不動産屋は10月には知っているべきことではないのかと思うのです。
それにより、わたしたちも売主さんさえも迷惑をこうむり翻弄されています。それは職務上、契約前に11月から書類が増えるため間に合わなくなる可能性があるという情報を仕入れ説明すべきであったのではないかと考えるのですが・・・。その情報を得ることができなかった不動産屋さんには責任はないのでしょうか。
それとも、そういった書類が増えるといったようなことは、年間いくつもの物件を仲介される不動産屋でも直前まで知ることができないものなのでしょうか。

補足日時：2004/11/27 08:37

この回答へのお礼

非常にわかりやすいご回答ありがとうございます。補足のほうに、覚書の件と、追加の質問をかかせていだきました。もし、お時間がございましたら、助言いただければ幸いです。

お礼日時：2004/11/27 08:36