非農家による農地の時効取得について

背景：
田舎に古民家つき土地建物を購入しようと思っております。売主は隣接している農地も一緒に購入してくれないかと言っています。当方は非農家です。その地元の農業委員会に尋ねたところ、地目を変更しての所有権移転は認められないと言われました。

そこで、農地法第5条所定の許可を得ることを条件に売買契約をかわし仮登記をしておいて、20年経って取得時効を主張する（最判昭５２・３・３民集３１・２・１５７）ことを考えています。契約から10年経つと許可申請協力請求権がなくなるので、その前に話し合いによって契約を再度確認するつもりです。

質問：
1.　非農家による農地の時効取得に関して何か問題はありますか？判例などご存知でしたら教えてください。
2.　時効取得を主張するために、売主には売買代金を全額支払って農地を占有し、税金等も支払うことにするつもりですが、他にしておかないといけないことはありますか。
3.　契約後、他の農家にその農地を売り所有権が元の売主になくなったり、新たな抵当権・賃借権を設定されたりしないようにするために、その旨を契約書に入れることは可能でしょうか。また、それは法律上有効ですか。
4.　上記3のような所有権の移転、抵当権や賃借権の設置が起こった場合、売買代金を返還してもらい契約を解除することを契約書に入れることは可能でしょうか。
5.　許可申請協力請求権の時効を伸ばすために売主の債務の承認のための確認書等への署名（およそ10年後のこと）を契約書に入れることは可能でしょうか。

色々調べてみたのですが、非農家による農地の時効取得については詳しくわからなかったので、どなたかご存知な方に教えていただけると非常にありがたく思います。

よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： megira 回答日時： 2012/03/17 21:27

許可を受けないまま占有を開始したら、無許可売買ですので、農地法第６４条の規定により、「三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金」に処せられる可能性があります。

ついでに言えば、代金を支払うことも、同様に、無許可売買に該当しますから違法です。

農業委員会に見つかれば、元の所有者への返還を命じられますから、時効も中断します。
「平穏かつ公然たる占有」ではなくなるわけですからね。

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO229.html
第六十四条 　次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する。
一 　第三条第一項、第四条第一項、第五条第一項又は第十八条第一項の規定に違反した者

この回答へのお礼

ありがとうございます。

わかってきました。
5条所定の許可を得ることは不可能だと言うことだったので、今考えている方法ですと何らかの不法行為がないと難しそうですね。

お礼日時：2012/03/17 22:42

No.1 回答者： masao3 回答日時： 2012/03/17 18:53

勘違いされてますよ。

農地は農民以外には売る事は勿論、貸す事も禁止されてます。

農民でしたら時効取得出来るかもしれませんが、それ以外の人が農地を
管理する事は違法に成りますので時効取得は無理です。

色々条件を付けても違法状態ですから意味を持たないと思いますよ。

参考まで

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます。

最高裁の判例（例えば昭和50・9・25など）によると、時効による所有権の取得は、いわゆる原始取得であつて、新たに所有権を移転する行為ではないから、農地法による都道府県知事等の許可を受けなければならない行為にあたらないものと解すべきであるとあるのですが、これは農民に限定されたものなのでしょうか。

もしご存知でしたら教えていただきたくよろしくお願いいたします。

お礼日時：2012/03/17 19:52