築３５年の木造住宅を不動産会社から３月購入したのですが、基礎に多くの亀裂が入っています。瑕疵担保責任（２年）は問えますか

築３５年の木造住宅を不動産会社から３月５日に購入したのですが、基礎に多くの亀裂が入っています。瑕疵担保責任（２年）は問えますか。契約書は、契約時点において確認不可能な瑕疵が原因で発生した、(1)漏水、(2)雨漏り、(3)白蟻の発生、(4)構造耐力上主要な部分の木部の腐食等の損害。但し契約時に確認可能な部分については、現状での引渡を原則とするため、保証の対象外。となっています。柱も７／１０００床も２部屋１３／１０００傾斜していて、耐震をしようと思って、あり業者に見積をしてもらったところ、基礎に鉄筋が入っていないのでボロボロです。床の傾斜も激しい。でも古い家は６～７／１０００は沢山あって、住めないわけでは無い。といいます。不動産会社の担当者は、床の傾斜があった事は知っていたけど、中古住宅はあたりまえで、３件に１件はこれくらいの傾斜のものをうちの会社は売っています。現状渡しなので、当然重要事項にも書いてある通り、軽微な傾斜はあります。この家が住めないわけではないでしょ。との回答でした。床の傾斜、柱の傾斜の瑕疵担保は難しいと聞きますが、どうなのでしょうか。

No.1 回答者： greenteaB 回答日時： 2006/10/05 13:15

せっかく購入された住居でそんなことになってるなんて心中お察しします。

気持ちは大変分かるんですが、築３５年ってことなので上モノ（家）の値段ってほとんど無いと同等くらいの価値なんじゃないでしょうか。住めればラッキー程度の。

なので、傾斜等について疑問を投げかけても、悲しいかな、販売元もただのクレーマー程度の扱いしかしないんじゃないのでしょうか。家の傾斜をなんとかしろといわれても販売元もどうしようもないと思いますし。。。

そこで、傾斜はもうそちらの言い分を理解した。だから、水漏れ、雨漏り、シロアリ対策だけでもなんとかしてくれとお願いするのは如何でしょうか？

これなら販売元も対処しやすくなると思います。現実的ですし。

期待されて購入された家がそのような状態で大変だと思います。月並みですいませんががんばってください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。ところが、リフォームしてあり、家代が６００万円くらい払ってあるのです。悪いところは全て直したと聞いていましたが、下請けをしたリフォーム会社に聞くと、表面上のクロスとキチン、ユニットバスのみで、床下等は全くみていないとの事でした。家の価値が０円ならまだしも、悪い所は全て、直してあると聞いて購入したのに、だまされた気がします。家は２階建て、１３０平米くらいのものです。

お礼日時：2006/10/05 14:15

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/10/06 10:44

コンクリートという材料にひびわれはつきものなので、ひび割れ自体は瑕疵ではありません。

ひびわれが原因で耐久性や構造上問題があって初めて瑕疵といえると思います。

なお、引き渡し時点ではわからないような隠れた瑕疵だけが瑕疵担保の対象になりますので、目視で簡単にわかることから通常基礎のひびわれは瑕疵担保の対象にならないと思います。


＞契約時点において確認不可能な瑕疵が原因で発生した、(1)漏水、(2)雨漏り、(3)白蟻の発生、(4)構造耐力上主要な部分の木部の腐食等の損害。

売り主が宅建業者の場合宅建業法で民法の原則に従うか民法の原則より不利な条件を付ける場合は、引き渡しから２年以上の期間を設けなければならないことになっています。期間については不利な条件を付けることは認められていますが、部位の制限はできなかったと思いますので、引き渡し時に確認不可能だったことについては契約で指定された部位以外についても、瑕疵担保の対象になると思います。


＞但し契約時に確認可能な部分については、現状での引渡を原則とするため、保証の対象外。

先に説明したように瑕疵担保というのはそういうものです。なお、瑕疵担保期間中に新たに発生した欠陥などについても、引き渡し時に存在しなかったものについては瑕疵担保の対象外です。地震や台風によって構造上重要な部分に被害が出ても対象にはなりません。


＞基礎に鉄筋が入っていないのでボロボロです。

最近は木造基礎も鉄筋コンクリートとしなければいけないことになっていますが、昔の建築基準法では木造住宅の基礎は無筋コンクリートでもよかったので、鉄筋がないことは瑕疵にはなりません。


床の傾きについては程度の問題で瑕疵になることもあります。
下の質問の＃６さんの回答が参考になると思います。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2426635
（同じ質問者なので既にご存じと思いますが）

＞不動産会社の担当者は、床の傾斜があった事は知っていたけど、中古住宅はあたりまえで、３件に１件はこれくらいの傾斜のものをうちの会社は売っています。

当たり前のことでも、人によっては気にする人もいます。だから説明する必要があったと思います。知っていたことを説明しなかった場合は、説明義務違反になる可能性があります。一度役所の宅建担当部署や宅建業界に相談してみてはいかがでしょうか？

なお、築３５年というと建築基準法が大改正される前のものですので、耐震強度がかなりない可能性がありますので、質問の物件はいわゆる既存不適格物件だと思います。
耐震診断を役所がしてくれることがありますので、役所に耐震診断の相談をした方がよいと思います。

＞あり業者に見積をしてもらったところ、

シロアリ駆除業者が建築構造に詳しいとは限りません。もっと信頼できるようなところに相談した方がよいと思います。

＞悪い所は全て、直してあると聞いて購入したのに、だまされた気がします。

耐震上の問題があるのを知っていたのなら、悪いところを直したとは言えないと思います。

なお、同じ内容の質問をするのは原則禁止となっていますので、先の質問は締め切りをした方がよいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
＞目視で簡単にわかることから通常基礎のひびわれは瑕疵担保の対象にならないと思います。
床の畳をあけたり、中をもぐらなければならないのですが、それは買う前に要求してみるべきだったのでしょうか。
目視と言う意味がよくわからないのですが、目に見えないとは、どの部分をさすのでしょうか。屋根裏とか床下はちがうのでしょうか。壁に中に入っている柱の事でしょうか。「構造耐力上主要な部分の木部の腐食等の損害。」の意味がよくわからないのですが。

お礼日時：2006/10/07 09:21

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/10/10 09:34

>目視と言う意味がよくわからないのですが、目に見えないとは、どの部分をさすのでしょうか。

屋根裏とか床下はちがうのでしょうか。壁に中に入っている柱の事でしょうか

一般消費者が確認できるような範囲や特別に要求して確認した範囲が目視となりますので、要求していない場合、床下や天井裏壁の中などは目視で確認できる範囲にならず、隠れた瑕疵になります。

基礎に発生するひびわれは外回りにも発生することから、大きなひびわれがあっても瑕疵にならないような内容を先の質問のように書きました。

ただし、コンクリートはひびわれが発生するのが普通の材料ですので、隠れた部分にあっても軽微なものでであり、ひびわれだけでは瑕疵といえないことが多いです。ひび割れ自体が瑕疵ではなく、ひびわれが建物にどう影響するか問題となります。

通常コンクリートのひびわれで問題になるのは雨漏りと中にある鉄筋の腐食ですが、基礎では雨漏りは関係ないですし、無筋コンクリートでは鉄筋の腐食は関係ないですので、この建物についてはひびわれが瑕疵になるといえる一般論が当てはまりません。

そのひびわれが建物の構造性能に問題を引き起こすようなものならば、瑕疵になります。位置や大きさと建物の構造を総合的に勘案して判断する必要があります。
但し証明は質問者側に証明責任がありますし、それを証明するには専門家の調査が必要です。


＞。「構造耐力上主要な部分の木部の腐食等の損害。」

構造上重要な部分というのは柱、梁、耐力壁（間仕切壁などは含まない）、基礎、土台等の構造躯体部分をいいます。
柱や梁がシロアリ被害などあれば瑕疵になると思います。

この回答へのお礼

あえいがとうございました。専門家に見てもらう場合どうしたらいいのでしょうか。専門家が瑕疵といっても売主が瑕疵と認めなければ難しいとの事。何か調べてくれて、交渉して下さる所はないでしょうか。瑕疵担保期間が超えると保証が消えてしまうのですが。早いうちに調べて直してもらえる所は直していただきたいのですが。不動産屋さんは結構乱暴で、以前も雨水が詰まっていて全くながれなくても、直してのらうのに大変難航しました。おそらく個人の交渉は無理な業者だと思います。

お礼日時：2006/10/10 10:42

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/10/10 11:58

この手の問題については、欠陥住宅問題に詳しい建築士さんと、建築に強い弁護士さんの両方の協力がないと難しいです。

建築を調べるのは建築士の担当範囲ですし、法的な交渉などを行うのは弁護士の担当です。

建築に強い弁護士さんだと、調査をしてくれる建築士さんも紹介して頂けると思います。

それ以外の方法では、
１）役所の宅建担当部署に相談する（瑕疵自体の調査はできません）
２）消費者センターに相談する
３）役所の建築担当部署に相談する

３の場合、質問者が購入した物件の場合、１９８１年以前の木造住宅のようですから、耐震診断を行うことが推奨されています。そのため耐震診断を無料でしてくれる制度がある場合もあります。役所に建築士を紹介して頂いて見るというのも１つの方法です。

この回答への補足

県庁に持っていったら、全部説明を聞いたあと、うちは書類の不備しか指摘できない。国土交通省の管轄だからそちらへ行ってくださいとの事。国土交通省へいったら注意しておきますとの事でしたが、不動産会社はそのことには何もふれず、裁判かけてくれの一点張りでした。

補足日時：2006/10/14 09:23

この回答へのお礼

ありがとうございます。買う前にもっと詳しく見るべきだったと思っています。役所の耐震診断は申し込みました。その方に聞いてみます。あと屋根裏の点検鉱がないのですが、あけると雨漏りとかの推測はできるのでしょうか。壁紙が天井に貼り付けてあってはがさないとダメといわれるのですが。

お礼日時：2006/10/10 12:26