売主が宅建業者の中古住宅で屋根材がボロボロなのが購入後に判明した為、瑕疵保険の事故通知を、売主に申請

売主が宅建業者の中古住宅で屋根材がボロボロなのが購入後に判明した為、瑕疵保険の事故通知を、売主に申請してもらいました。ところが、「保険期間：１年、雨漏り以外対象」で保険が下りませんでした。コレは、違反に当たりませんか？

質問者からの補足コメント

• 保険は、雨漏りが対象で、雨漏りの画像が無いので、保険は下りないと判断されました。
  雨漏りの画像は、赤外線調査、散水調査で作成するようにとの事。
  
  今のところ、天井に雨漏りの兆候は有りません。
  施工業者からは、ルーフィングがあるから大丈夫と言われていますが、100％納得とはなりません。

    補足日時：2023/06/06 07:20

• 重要事項説明書の建物状況には、屋根の状態も老朽化なしとなっています。
  固定資産税の「評価額÷0.7（土地）＋評価額（建物）」で計算すると、「時価÷0.6」で買っています。
  つまり、減価無しで粗利40％も乘せられています。
  その上に、屋根の修理代300万が自腹では納得出来ません。
  購入から、あと2ヶ月で2年になります。
  最終目標は、屋根修理代の減額です。

    補足日時：2023/06/06 14:46

No.3 ベストアンサー 回答者： ブリトニースピアーズ 回答日時： 2023/06/07 04:08

こちらは、瑕疵保険で保証して頂く案件ではなく、明らかに売主の "宅建業者さん" が負わなければならない債務でございます。

民法第40条
(宅地建物取引業者が売主となる場合の契約不適合責任免責に関する特約の制限)
↓
1.宅建業者は自ら売主となる宅地又は建物の売買契約に置いて、その目的物が種類又は品質に関して不適合を担保すべき責任に関し、民法第五、66条に規定する期間についてその目的物の引き渡しの日から2年以上の特約をする場合を除き、同条に規定するものより、買主に不利となる特約をしてはならない。

2.前項の規定に反する特約は無効となる。

上記の様に記されてございます。(民法第五、66条の規定する期間とは2年間です。要は、宅建業者さんは、一般のエンドユーザさんに自ら所有する物件を売却する際は、ハンディを負う、的な意味合いから、如何なるケースに置いても、契約不適合 (瑕疵) に対して、引き渡しから2年間は責務を免れる事は、お出来になられない事になってございます。

因みに、一般の方が売主、買主となる場合は、契約不適合責任を免責とする事も可ですし、責任を負う期間の定めを契約上、双方合意の元、ご自由に記す事が出来ます。

ですので、こちらは端的に申しますと、民法および宅建業法違反の案件となります為、その旨をお相手の方にご主張為さられまして、きちんとした正規のご対応をお取り頂かれます様、お勧め申し上げます。

被害額も、大きくていらっしゃいます由、お話が込み入って参られませぬ内に、弁護士さんをお立てになられます事も有りかと存じます。

何れに致しましても、早期にトラブルがご解決なさられまして、一刻もお早く、安心で快適にお過ごしになられます様、心よりお祈り申し上げますと共に、ご参考に為さって頂けましたら幸いにございます。

この回答へのお礼

大変ありがとうございました。
勇気が湧きました。
早速、弁護士と相談します。

お礼日時：2023/06/07 07:23

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/06/06 14:32

これは火災保険ではなくて瑕疵担保保険の話だよね？

違反には当たらないよね。
経年劣化による雨漏りでは瑕疵担保保険の対象外。
さらに「雨漏りの兆候は有りません。」とあるので、売主には責任はないよね。
「屋根材がボロボロ」というのが単に経年劣化であればなおさら。

これは中古住宅ではごく普通のことだと思うよ。
その分の減価もしたうえでの売買代金だから。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
瑕疵保険です。

瑕疵保険は、雨漏りした場合だけが保険対象という事ですね。

保険期間が1年というところも問題無いのでしょうか?

お礼日時：2023/06/06 14:51

No.1 回答者： アカサタナはまやらわ 回答日時： 2023/06/06 03:32

民事 訴訟できるかもしれません

瑕疵に当たる可能性があるからです
雨漏り いっぱい住めませんよね
とりあえず 弁護士さんとかに相談してみては
私も専門家ではありません

この回答へのお礼

ありがとうございます。
少し気持ちが強くなりました。

お礼日時：2023/06/06 06:33