不動産売買契約書

Question

不動産売買契約書の租税公課の部分ですが
固定資産税は１月１日の所有者に課せられるもので、
この人が全額負担するという契約書の記載例を教えてください。

調べてみると売買の日をもって、売主と買主でわけるものばかりです。
できればHPの記載例
どうしても見当たらなければ、考えてくださっても結構です。

bunbun8 · Accepted Answer

＞結局、１／１の所有者が負担する場合は
＞どういう風に記載をすればいいのでしょうか？
＞それを知りたいのです。
＞
＞それとも記載をしなくてもいいのでしょうか？

そうですね、記載しなければ分担や精算といった概念すら書面には現れないわけですから、記載しなければいいと思います。

日常、契約書を作成している者として事例をあげてアドバイスしてしまいましたが、あとあとモメた場合とかは関係なかったのですね、失礼しました。

bunbun8 · Answer

＃２です。

＞＞本契約条項第○条の定めによらず
＞の、この条項の内容は一体どういうものでしょう？
＞先にどういった文章があり、それに対して、他に定めるとしているのでしょうか？
＞何か公租公課に関しての記載があった上での話でしょうか？書くとすればどのような内容ですか？

例えば、私は兵庫県で宅建業を営んでおりますが、同県の宅建協会制定約款という売買契約書を使った例ですと、契約条項の中に

（公租公課の分担等）
第10条　本物件から生ずる収益または本物件に対して賦課される公租公課ならびに各種負担金等の諸費用については、第6条の引渡し日の前日までの分を売主、引渡し日以降の分を買主の収益または負担とし引渡し日において精算する。なお、公租公課の起算日は4月1日とする。

という条項があります。
オリジナルな契約書を作成している業者でも、同じ意味合いでこの条項は入っているのがほとんどです。それをもって不動産取引の慣行ということができると思います。
この条項は特に法で決められたものではなく「取引」を公平・円滑に成就させるために条文として記載されている一例ですが、契約事ですから、買主が「この条文の内容は納得できないので、売主が全額負担するべきだと思うから、外すか、特約に明記して下さい」と主張し、売主も「全額払うよ」と納得すれば、そのような契約内容を以って締結できると思います。
しかしながら、上記の第10条の条文の中には、本物件から生ずる収益も日割精算するとなっています。
例えば、アパートなどの物件を売買する場合に、収益となっている賃料等が「売主が賃借人と契約している期間の家賃は、それぞれ賃貸契約が終了してから買主の収益としたいから、この条項を外してほしい」と申し出たらおそらく納得して契約書に記名押印する買主はいないでしょう。アパートなどでなくても、電力会社に電柱などの地役権を設定されている土地が売買対象物件であれば、その収益は引渡し日をもって精算されることが慣行です。

ただ、公租公課については翌年1月1日に所有している者に、自動的に課税されるわけですから、売主も「日割精算なしで契約します」となれば、前回答に書いたように、特約条項として記載することで、慣行性をあえて当事者で外した内容の契約書になるということです。

蛇足ですが、あえて記載しないと買主保護・売主保護ができないための契約条項もあります。
民法では、売買契約を締結した以降は、その不動産は買主のものという定義があります。しかし現実には売買代金全額を支払い、引渡しを受け、第三者に所有権を主張できるように移転登記をしないと買主の自由にはなりません。
ですので、売買契約書では決済方法や所有権移転登記・引渡しの時期を明記して互いにそれに合意しているわけです。
これも、買主が「民法上は契約したから私のものだ」と主張することによる問題回避の条文です。
契約から引渡しまでの間に、売主や買主に責任のない天災地変などで、引渡すべき物件が破損などしてしまった場合も、民法の解釈でいけば、不条理ながらその修理負担は、まだ引渡しを受けていないにもかかわらず買主ですが、売買契約書では、引渡しまでにそういう事態となった場合は修理できる場合は売主負担で修理して引渡す。もしくは無条件解約できる旨の条文があり、民法にそむいているようで、契約が成立すればその内容は有効です。

なので、固定資産税等の公租公課の日割精算をしなさいとも、してはいけないとも定めた法律はありませんし、日割精算をすることが買主に著しく不利な場合にはならないと思いますから、契約当事者の一方がイヤだと言えば成約とならない、双方が了解すれば成約となるだけのことだと思います。

蛇足も含めて長くなってしまいました。
単純に言えば、そういった理由での私なりの前回答と受け止めて下さい。

walkingdic · Answer

>それぞれに課せられたものは・・・という文章だけでは不明瞭ですので
>質問のような文面を入れようと思っています。
それは、

>固定資産税は１月１日の所有者に課せられるもので、
>この人が全額負担する
のことであれば、不適切です。それが通用する場合もありますが、一般的には必ずしも通用するものではないからです。

たとえば、１／１時点ではＡ氏が所有する不動産を売主が買い取りそれを買主に売却する場合を考えると、本来売主と買主しか登場しないはずの第三者のＡ氏の義務を売買契約書で定めることになるからです。現実の話とてこれは不動産屋が一度買い取り売却する場合、あるいは売主が相続した土地を売却する場合で、１／１時点ではまだ被相続人名義である場合などが考えられます。

極端な話をいうと、１／１現在の所有者に対して課税するというのはあくまで役所が行うことであり、誰に対して課税されるのかというのを契約文書内に盛り込む自体が不適切な話になります。役所の場合、登記上の所有者と実際の所有者が異なるという場合には、登記上の所有者ではなく実際の所有者に課税するなどのことも行いますから、あまりこの仕組みに深入りして契約文書を書くのは適切ではないわけです。

なのでどの売買契約文書でも、そこまでは明記せず、”本物件に賦課される公租公課”のような表現にとどめているし、あくまで売主、買主当事者に対しての課税の話に限定しているわけです。

もう少しわかりやすくということであれば、

本物件に賦課される公租公課は、売主に賦課されるものは売主が負担し、買主に賦課されるものは買主が負担するものとし、本物件引渡し日による清算は行わないものとする。

程度でしょうか。
（ここで「課税」という言葉を使わないのは、売主に賦課される税金が、課税によるものではなくその前の売買契約書による負担義務の場合も考慮してあえて避けています）

bunbun8 · Answer

私も基本的に＃１の方と同じく、条文を設けない（その条文をカットする）でいいとは思います。固定資産税課などからみれば、課税対象者以外は第三者ですから・・
ですが、不動産売買契約書の契約条項の最後の方には必ずと言っていいくらい
「本契約に定めのない事項については、慣習慣行に従い、売主・買主互いに誠意をもって対処する」
という民法に基づく条項があります。
これだと、公租公課の分担などで検索すると、ほとんど引き渡し前日までは売主引渡し日以降は買主の負担・・というのばかりヒットしますから、こっちが慣例だぞって揉めるタネとなりそうです。
ですので、例えば特約条項に、
１．本契約条項第○条の定めによらず、固定資産税及び都市計画税等の公租公課については日割精算をせず、課税対象者が全額をその責任において負担するものとする。
と当事者了承のうえ記載しておけば良いと思います。

walkingdic · Answer

基本的に契約条文があるからこそ、売買による清算をすることになるのですから、そもそも条文が無いということは、それぞれ自分に課せられた公租公課をそのまま支払い他方が負担することはないので、条文を設けないだけというのか基本でしょう。

ただあえて、それを明示したいということであれば、

本件土地に対する公租公課は、甲、乙それぞれに課せられたものはそれぞれが支払うものとし、清算は行わないものとする。

とでも記載すればよいかと思います。

不動産売買契約書

＞結局、１／１の所有者が負担する場合は

＃２です。

この回答への補足

>それぞれに課せられたものは・・・という文章だけでは不明瞭ですので

私も基本的に＃１の方と同じく、条文を設けない（その条文をカットする）でいいとは思います。

この回答への補足

この回答への補足

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