マンションの購入代金の返済計画で効率的なやり方は？

Question

マンションを購入するのですが、購入代金をどのように支払っていったら一番効率的でしょうか。

購入代金全額が3000万程度で、初期費用・頭金等で500万ほど入れて、残りを銀行の住宅ローンを使って代金を支払い、自分はこの住宅ローン会社に月々返済していくことにしようとしているのですが、住宅ローン会社の選択以外にも、もっとアタマの良い、効率的なやり方がないものか？と思いました。

ちなみに、現在は銀行の住宅ローンの本申込みが済んで承認された段階で、あとは本契約（金商契約というんでしょうか）が残っている段階です。
本契約にはいたっていないので、まだローン額の変更はできるそうです。

宜しくお願い致します。

e9832312 · Accepted Answer

＃３です。
エクセルのゴールシークという機能を使って計算することができます。
住宅ローン関係の計算をするには便利です。ただし設定が難しいので本等を購入して勉強することを薦めます。

こちらは手元に500万現金があり、住宅ローンを2500万円借りる予定と解釈していますが正しいですか？初期費用は本来購入代金に含めて考えるものだと思いますので、現金500万円がない場合は試算額も変更になります。
住宅ローンを繰り上げ返済を行うことで軽減できる理由は、本来返済当初は元本より利息部分を多く返済していくことになりますが、繰上げ返済をすると元本部分をかなり返済できますのでそれに伴い、その金額にかかわる利息分が減少するのでトータルで減る場合があります。固定金利30年以上の場合は効果が高いことが多いです。
重要なのは、繰上げ返済は借りた当初に行うことです。年数が経過するごとに効果は薄れていきます。
個人的な意見ですが、数年前の2年固定1％とか0％代の金利の時は短期固定のメリットはありましたが、現在のように金利がそれほど安くない、短期固定はメリットを感じません。金利上昇した場合は返済額も増加していきますよ。そこらへんをよく考えてから借りることを薦めます。
今後、繰上げ返済を予定しているというような状況なら固定金利の方がいいのではないでしょうか。知り合いに3000万前後のローンを7年程度で返済した人がいます。収入がさほど多いわけではなかったようですが共稼ぎで積極的に繰り上げ返済を行っていったことにより早期の返済ができたようです。今後のライフスタイルを考慮することをお薦めします。

noname#35582 · Answer

長文の回答にお付き合いいただきありがとうございました。
過去の回答履歴を見ていただければ分かると思いますが、融資関係のご質問に対する私の回答は、いつも結構長文です(^^ゞ
私には、お礼などは気になされる必要はありません。
お客さま・ご質問者さまが、少しでも「損」をしないことのポイントを掴んでいただければと思っていますが、長文では掴みづらいですよね…。
でも、少しでも情報を持ってもらいたいのでつい…。（情報は持っていて損はしない－というのが私の考えなので。そして、また、前振りが長くなってしまいました。ゴメンナサイ。）

さらに、この場をお借りしまして…。
＃３・＃７・＃９さん、わざわざお考えを解説していただきましてありがとうございました。
私は、仕事柄どうしてもお客さまが「言われたこと」「書かれたこと」を四角四面に捉えざるを得ませんので、こういった場での回答もそうなってしまいがちです。
そして少しでも状況を把握しようと、言葉尻を捉えがちになります。
他意なんて全く感じませんし、いろいろな方のいろいろな捉え方は、かえって参考になります。
私の方こそ、不快な思いをさせてしまったかと思います。
その点はお詫びを申し上げます。

さて、本題に戻らせていただきまして…。

> ローン契約した直後に繰り上げ返済する件で、これはフラット３５のような長期固定でも、３年短期固定でどちらでも同じような効果があるんでしょうか？
同じような効果はありますが、長期固定よりも短期固定の方が金利が低い分だけ、効果が小さいものになります。
＃８の最後でも少し書きましたが、金利が年3.20％（全期間固定）という条件ならば、480万円ほどの利息軽減効果があります。
これが同じく全期間固定金利でも、金利が年2.00％ならば、200万円ほどの利息軽減にしかなりません。

金利が低いということは「短期固定」の可能性が高いので、「結果的にどちらの方がよりお得か？ということについてはわからない（３年短期固定の方の完済までの金利が未来にゆだねられるため）」というご認識で間違いないです。
金融機関によって、繰上返済手数料が違っていたり、期間短縮に伴う（債務者負担で保証料がある場合には）保証料の返還の違いなどもありますから、細かく捉えるならば、そういったものまで含めて考えていかなければなりません。
「固定期間中は繰上返済の手数料が高い」というところもありますし、中には「固定期間中は一切の繰上返済を認めない。」という金融機関もありますよ。
これですと、すぐに繰上返済ができませんね。
まあ、３年固定で、当初の金利の低いうちは繰上返済をせず、固定期間の終了時にドカンと繰上返済をして、固定期間が終わって金利が高くなったときには債務も減っている…とすればいいのですが（ただし、借り入れの翌月すぐに繰上返済をするよりも、効果が減少してしまう可能性もありますけれど）。

＃７さんへのお礼にありました
> 新機構のフラットと住宅ローンを組み合わせることができないか
という疑問につきましては、「扱っている金融機関と扱っていない金融機関があります。」
「併せ貸し」という言葉を使うのですが（私の勤務先は扱っています）。
フラット35を利用しなくても、似たようなことはできますよ。
「ミックス」という言葉を使います。このパターンの利用者も増えていますね。
一部を金利の低い変動固定型や短期固定として支払利息を減らし、その一方で長期固定による金利上昇リスクに備える…ということです。
ただ、フラット35との併せ貸しでは、間違いなく融資が２本になるので、当初必要な手数料や諸経費も２本分かかることになります。

回答以外の部分が長くなってしまいました。
私で分かる・お答えできる範囲のことでしたら、いくらでもご質問ください（お答えできないことについては、そのように申し上げますので）。

e9832312 · Answer

#7です。
#8の方の回答で若干、私の意図した内容と違う解釈で理解されそうなので補足します。
こちらは手元に500万現金があり、住宅ローンを2500万円借りる予定と解釈していますが正しいですか？初期費用は本来購入代金に含めて考えるものだと思いますので、現金500万円がない場合は試算額も変更になります。・・・こう記入しましたが私が回答した段階では500万円の内訳がわかっていなかったので単純化するために諸費用等の支払いとは別に500万の現金があると想定しただけです。購入に際して諸費用がかかるのは理解していますが、話を簡単にするために単純化したまでです。あくまで繰り上げ返済の試算として例を示しただけですので、その他の費用は考慮していません。言葉が不足していたかもしれませんが。

今後、繰上げ返済を予定しているというような状況なら固定金利の方がいいのではないでしょうか。・・・に関しても言葉が不足していましたが、別に間違いではありません。質問者が繰り上げ返済を積極的に行えるかどうかわからない状況でしたので、私が想定したのは
あまりローン支払いに余裕がなく、最初は短期固定の低い利率で借りようという人かとりあえず金利が安いし、薦められたので短期固定で借りようと考えている人です。
両方に共通しているのは、住宅ローンをそれほど積極的に繰り上げ返済する予定はないという前提です。なので今後金利が上昇する可能性が高いので短期固定より長期固定の方がいいのではないかと思い薦めました。

#8さんが回答した時間と私が回答した時間では質問者の方の情報量が違っていましたので、あくまで上に書いたような情報を元に判断したものです。
繰り上げ返済をして積極的に返済を目指すのなら安い金利を選ぶことは正しいと思います。#8さんとの見解が違っているだけなので、それぞれの想定の中では両方とも正しいのではないかと思います。
質問者の方が混乱すると困るので補足しました。特に他意はありません。

noname#35582 · Answer

＃３・＃７さんの＃７の回答は少～し解釈が違っていると思うのですが…。

まず、ご質問に「『購入代金』全額が3000万程度」とあります。
これは、マンションの「売買」に必要な額が3,000万円ということだと思います。
この中には、「マンションの販売代金」のほか、売買契約に必要な印紙代、所有権移転登記に関する費用（登記費用、登録免許税のほか手続きを司法書士に依頼するならばその報酬等）、固定資産税・都市計画税の清算費用などは含まれています。
ですが、そのマンションを『住宅ローンを利用して』購入するなら、必要となる費用は3,000万円丁度では足りません。
「マンションを購入するのに住宅ローンを利用する場合に必要となる資金」となると3,200万円程度が必要だと思います。
ですから、手元にある流動性の高い資金（現金・預貯金）が500万円ならば、住宅ローンとして借りなければならない額は2,700円程度になると考えられます。
ご参考までに、私が購入したマンションは「販売価格3,700万円」程度でしたが、住宅ローンを利用した結果、「必要な費用」は3,900万円弱でした（勤務先を利用したので、保証料率を低くしてもらえました）。
このようなカンジなので、「住宅ローンを利用して住宅を取得する際には、『諸費用』として価格の１割～２割程度が必要となる。」と言われているのです。

それから、これは、私の現在の担当業務が「金利商品による資金運用」ということからですが…。

現在、長短の金利差が縮小傾向にあります。
これは、住宅ローンに限った話ではなく、住宅ローン金利にも市場の状況が影響しているためです。
住宅ローンでは、「変動金利型」や「固定金利選択型の固定期間の短いもの（５年以下）」については「短期プライムレート」に影響を受けます。
ですが「固定金利型」や「固定金利選択型の固定期間の長めのもの」は「利付国債・10年物」の相場状況に影響を受けます。
日銀の政策金利の利上げがあると、各金融機関の短期プライムレートも上がります。
ですが、「利付国債・10年物」の相場状況は、日銀の政策金利だけに影響を受ける訳ではありません。
その結果、現在は「長短の金利差が縮小傾向」にあるんです。

ですが、なんだかんだ言っても、まだ長短の金利が逆転もしていなければ、フラットニング（同水準になること）すらしていません。
ですから、まだまだ「短期」の方が金利が低いのは事実です。

確かに、これまでが「異常なほどの低金利」だったので、最低だった以上転じる方向は「上昇」しかありません。
しかも、この先の金利動向がどうなるのかなんて、誰にも分からないことなんですから「短期固定（正確には「固定金利選択型の固定期間の短いもの」）にしておいて、固定期間が終了した時にメチャクチャ金利が上がっていたら…。」と心配され、全期間固定を選択されるのは間違った考え方ではありません。

ただ、最後の段落の冒頭が違っています（単純な書き間違いかもしれませんが）。
> 今後、繰上げ返済を予定しているというような状況なら固定金利の方がいいのではないでしょうか。
繰上返済を多く行い、期間短縮を行う－というならば、先々の金利上昇リスクに備える必要の度合いも低くなるので、変動金利型や固定金利選択型の固定期間の短いものの「長期のものよりも金利が低い」というメリットを最大限に活かせばいいのです。
みすみす高い金利を選択して高い利息を払う必要はありません。

一度、先々の「資金の必要ポイント」を加えたライフプランを作成してみてください。
資金の必要ポイントというのは、車や高額家財の買い替えペース、本人はじめ家族全員の結婚・出産・進学etc.です。
ご質問者さまの場合はマンションなので、修繕計画とそれに基づく資金の積立が既に計画されていれば、大規模修繕の場合にも費用の特別供出は考えなくてもいいと思いますが（戸建の場合は10年単位で100万円規模の修繕が必要としてシミュレートするのが無難です）。
シミュレートしてみると、毎年○百万円くらいは繰上返済できそう…ということが把握できると思います。
繰上返済の度合いが見えれば、それを返済計画に反映させてみてください。
そうすると、繰上返済に伴う期間短縮により「当初契約の返済期間は○○年としたけれど、○○年くらいで完済できそう。」ということが把握できます。
それに基づいて金利タイプを選択されるといいと思います。
「あくまでも『計画』でしかないので不安。」とか「繰上返済は考えない。」というのならば、固定金利型が一番「安心」でしょう。

ご参考までに、固定金利型はフラット35でなくても、一般の金融機関でも扱っていますよ（尤も、金利の上昇局面においては、銀行にとっては長期固定よりも短期固定を選択してもらったウレシイですけれどね。低い金利で長く借りられるのはウレシクナイので。だから、提携住宅ローンは短期固定になっていることが多いんです）。
例えば三菱東京ＵＦＪ銀行では、自行の21年以上の固定金利型の金利は3.13％ですが、フラット35は3.16％です。
しかも、自行の住宅ローンは団体信用生命保険の保険料が銀行負担ですが、フラット35の機構団信の特約料は債務者負担です。

なお、＃３で仰っている
> 3000万円で500万頭金、残り2500万円住宅ローンと3000万円で全額住宅ローンで、すぐに500万円繰り上げ返済で返済すると総額がかなり減る場合があります。
に関しては事実です。
とてもいいアイディアなんですが気付かれない方が殆どですし、当初の審査では「少しでも借入金額が少なく、少しでも期間が長く、少しでも金利が低い」方が、返済負担率の審査で楽になるので「検討の範囲外」になってしまうことが多いんですよ。
例えば、年収400万円の方ですと、他に借入がなく、住宅ローンの借入条件が「金利：年3.20％、返済期間：35年、元利均等償還」という場合、借入金額が2,500万円ならば年間の返済額が1,188,300円で返済負担率は29.7％になりクリアですが、借入額が3,000万円ならば年間の返済額が1,425,960円で返済負担率は35.6％になってしまいＮＧの可能性があるんです。
年収400万円ですと、返済負担率35％未満を目安にしているところも多いので（もちろん、この基準は金融機関によって異なります）。

ご参考までに、「金利：年3.20％（全期間固定）、返済期間：35年、元利均等償還」の条件で、「(1)借入金額：2,500万円の場合」と「(2)借入金額：3,000万円で翌月500万円を繰上返済した場合」で、「その先は繰上返済なし」で完済した場合、元金＋利息の「総返済額」は、
(1)41,590,327円（要するに利息だけで16,590,327円）
(2)36,797,547円（要するに利息だけで11,797,547円）
なんと、利息が480万円弱も「お得」になると！
これくらいの効果があるんですよ。
(2)は500万円も余分に借りているにも係わらずです。
これが金利：年2.00％ですと、200万円くらいしかお得にならないんですけれどね。
ですから、繰上返済は少しでも早い方が効果が大きいんです。

ちなみに、私はローンに関しては、エクセルのテンプレート「ローン計画表」を使っています。テンプレートを使えば簡単なので。
「ゴールシーク」は別の時に使います。

長々と失礼いたしました。

noname#35582 · Answer

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

大変申し訳ないんですが…。
ご質問者さまは結構「勉強不足」のようですね。
まず、マンション購入代金の支払いと住宅ローンは分けて考えないと混乱してしまいますよ。
ご質問文の１行目には、「購入代金をどのように支払っていったら」とあります。
購入代金の払い方なんて、マンションの販売業者や不動産会社が認めている方法ならば、どのようの方法でもいいんですから。
私も一昨年マンションを購入しましたが、マンション販売業者の指定は、
・最初に手付けとして10万円現金で
・売買契約時までに販売代金の１割を銀行振り込み
・半年後に販売代金の１割を銀行振り込み
・住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン利用額と残額の差額を引渡しの１か月前までに銀行振り込み
・住宅ローンによる振り込みは引渡しの１週間前までに
でした。
私の場合は、マンション業者の提携住宅ローンが利用できなかったので、このようになりましたが、提携住宅ローンの100％融資を利用される人は、引渡しの後に住宅ローンの資金実行がされたようです。

これがマンション購入に当たっての「資金手当ての考え方」や「住宅ローンについて」というならば回答も違います。

まず、アドヴァイスしたいことは「マンション業者や金融機関の言を信じ込んだり、鵜呑みにしてはいけません。」ということです。
中には悪い人間もいますから（このサイトを見ていると、とんでもない業者や金融機関の人間が多いことを思い知らされます）。
住宅ローンを利用される多くの方は、マンション業者や金融機関の人間から見れば「素人」です。
ご自分でいろいろと調べてから申し込みをされる方はいいのですが、「知らないと言えば教えてくれるだろう。なんと言っても自分は『客』なのだから。その客に損をさせるはずがない。」という方は、プロの悪人にとっては（はっきり言えば）カモでしかありません。
住宅ローンは個人にとっては大きな「負債」です。
無責任な状態を作って得をすることはないと思っていただいていいです。

＃５さんも仰っていますが「金商契約」ではなく「金消契約」です。
「金銭消費貸借契約」の略ですから。
あと「金利」という場合には「高い・低い」を使ってください。
「利息」の場合は「多い・少ない」です。
「安い金利」という言い方はしません（ご自身で次の行に「低金利」と書いていらっしゃるとおりです）。
これが「手数料」などならば、「安い手数料」でＯＫです。
用語１つを勘違いすると、結果が相当違ってきたりすることもありますので、注意するようにしてください。
そして、住宅ローンを借りた場合、することは「住宅ローンの支払い」ではなく「住宅ローンの返済」です。
この違いを意識できなくて、破綻をきたした人を数多く見てきた経験から、細かいことではありますが、ご注意を喚起させていただきたいと思います。

> 銀行の住宅ローンを使って代金を支払い、自分はこの住宅ローン会社に月々返済していく
> 地方銀行の銀行名がついた住宅ローン会社から自己資金以外を借りる予定
ならば、借入先は銀行ではなく、その「住宅ローン会社」になります。
おそらく、その地方銀行に元々持っている口座か、新たに開設した口座を返済口座にするのだとは思いますが、借入先はあくまでもその住宅ローン会社になるはずです。
住宅ローンを扱っているのは、銀行等金融機関だけではなく「住宅ローン専門会社」もありますし、生命保険会社、クレジット会社なども住宅ローンを扱っているので混乱しやすいですね。

親や兄弟からお金を借りるほか、親に資金を「貰う」方法もありますよ。
住宅取得にかかる資金については
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm
http://www.nh-net.jp/tax/souzoku_11_1.html
このようなカンジで相続時精算課税制度の特例が受けられますから、普通の「贈与」よりも税金が安くて済みます。
誰でも最初から破綻を意図して住宅ローンを借りることはないと思います。
ですから、身内から借りるのもいいのですが、万が一の時には、その身内にも「被害」を及ぼすことだけは忘れないでください。
また、身内から借りた分については住宅ローン控除の対象とはなりませんので。念のため申し添えておききます。

あとは、勤務先に従業員に対する住宅資金融資の制度はありませんか？
そういったものは、結構、金利が低かったりするのと、無担保で借りられたりするので「効率的」です。

> 元金均等返済は状況考えると薦めにくいと言われた
ということは、現実の返済は結構厳しいものになる－ということです。

nornor1999 · Answer

頭金を増やして借入額を減らす以外には考えられませんよ。
＞＞本契約にはいたっていないので、まだローン額の変更はできるそうです。
変更すれば宜しいかと思いますが。

金商契約ではなく金消契約です。

NAZORA · Answer

NAZORAです。
書き方がいけなかったですね。

身内から借りるというのはtouchyさんが（例えば）お兄さんから
借りるのです。
その際きちんと契約書を締結して、毎月お兄さんへ返済するのです。
touchyさんとお兄さんで金銭の契約書を締結するときに金利を
年１％とする（例えばですが）と明記して
金利を上乗せた分を返済していくということです　＾＾
金利を０（ゼロ）にすると贈与の可能性が出てしまうので駄目ですが
市場金利より余程低くなければいいでしょう・・・ということです。

以前マンション管理会社に勤めていた主人が会社の上司より
言われたのが
「借りれるなら身内から出来るだけ安い金利で借金して
銀行などの借入れを少なくすること」だったそうです。

これで大丈夫ですか？

e9832312 · Answer

全ての場合に特になるわけではありませんが、長期固定金利で繰り上げ返済手数料が無料か格安の場合、3000万円で500万頭金、残り2500万円住宅ローンと3000万円で全額住宅ローンで、すぐに500万円繰り上げ返済で返済すると総額がかなり減る場合があります。
試算をしてみてはどうですか。繰り上げ返済手数料が高い場合と変動金利、短期固定金利の場合は損をする場合もありますが、長期固定の場合はある程度効果が見込まれます。
詳細は試算の上、銀行に問い合わせることをお勧めします。

-April- · Answer

金利の安い銀行や、住宅金融公庫のフラット35を検討してみたり…
農協でも低金利の住宅ローンがあるそうです

ローン会社の選択以外での方法だと
支払方法は元利金等よりも元金均等を選ぶと最初の負担は大きいですが、総支払額でみると少なくて済みます。

あとはなるべくローン元金を少なくすることでしょうか。

NAZORA · Answer

いいかどうかはわかりませんが・・・。
できればローンの金額を減らしたいですよね。

うちの場合は身内で借りれる人がいたら借りるです！
それも市場より低金利で！（ここがポイント）
その際きちんと契約を締結すること返済もすることは
当然ですね。
そうすれば金利が低い分お得ですよね。

うちの場合、結局銀行に残額を借入しました・・・。

マンションの購入代金の返済計画で効率的なやり方は？

＃３です。

長文の回答にお付き合いいただきありがとうございました。

#7です。

＃３・＃７さんの＃７の回答は少～し解釈が違っていると思うのですが…。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

頭金を増やして借入額を減らす以外には考えられませんよ。

NAZORAです。

金利の安い銀行や、住宅金融公庫のフラット35を検討してみたり…

いいかどうかはわかりませんが・・・。

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