認知症の祖母名義の土地・建物を譲るには

Question

他県に住んでいた祖母が認知症になり、当方が引き取ることになりました。引き取る前に祖母が住んでいた家と土地は祖母名義になっています。今まで祖母の近くに住んでいて面倒を見ていてくれた親戚が、その土地・建物を欲しいと言ってきました。
# その土地・建物を購入する際に費用の一部を負担しているとの理由からです。(真偽は今となっては不明です。)
# 今まで世話をして貰っていたので、そのお礼という意味も込めて、譲ることはやぶさかではありません。

しかし、名義人である祖母は認知症のため手続きを出来る状況にありません。成年後見人の制度も検討するべく家庭裁判所に出向きましたが、成年後見人は被後見人の財産を減らすような手続きは出ないとの説明でした。
従って、相続した後、譲渡または売却することになると思いますが、譲渡の場合は先方に贈与税がかかりますし、売却の場合は適正価格でないと差額分に贈与税がかかると聞きました。

固定資産税は先方が払う手続きをしたようです。他人名義の不動産の固定資産税を払い続けると、払い続けた人のものになるという事を聞いたことがあるのですが、本当でしょうか？

もし本当ならその場合の条件(払い続ける期間など)はあるのでしょうか？

また、こういった場合に他に認知症の祖母名義の土地・建物を譲る方法はあるのでしょうか？

ohiras · Accepted Answer

＞他人名義の不動産の固定資産税を払い続けると、払い続けた人のものになるという事を聞いたことがあるのですが、本当でしょうか？

場合によりますが、時効取得がありえます。
ただし、自分の土地建物と信じて住み始めたのでなければ、
時効の完成まで20年かかります。
親戚としても20年の間いつ相続人の気が変わって
追い出されるかわからないという不安定な状態になりますが、
それでもいいんでしょうか。

それに、これは取得時効を利用した脱税にしか思えないんですが。
20年間ばれなければ脱税も時効でしょうけど。

63ma · Answer

なかなか複雑で大変かと斟酌いたします。
　ご祖母の病気の件と、財産管理の件とか当事者間で明解な解決方法は無いように思われます。
　前提は、成年後見人の指定から始まりますので、出来れば弁護士に相談された方がいいかと思います。
　
　次に、＞他人名義の不動産の固定資産税を払い続けると、払い続けた人のものになるという＜・・・・
　全くの他人の固定資産税を納税と言う事は、現実としてあり得ませんから、その話はウソかと思います。
　考えられるのは、親類か親子か内縁関係で、自分名義以外の固定資産税の納税ですが、これ等の関係で時効取得が成り立つでしょうか。おそらく法律上はあり得ないと思います。

monte2006 · Answer

他人の税を納付することを「第3者納付」といいます。
民法の第3者弁済と違って、債務者（納税者）の意志に反しても納付できます。
固定資産税の納付は取得時効を主張する場合の、1つの状況証拠にしかなりません。
今回の場合は、取得時効の根拠としては、余り強い意味がない気がします。

脱税とは税を払う意志があるのに払わない場合で、今回はちゃんと税を「第3者納付」されているので脱税では、ありません。

やはり建物造作費用、管理（固定資産税の納付を含む）費用等を控除した適正価格での売却がいいんではないでしょうか？
それか、固定資産税等の負担費用を含み賃貸料をもらい使ってもらう。
これなら、時効取得されません。

認知症の祖母名義の土地・建物を譲るには

＞他人名義の不動産の固定資産税を払い続けると、払い続けた人のものになるという事を聞いたことがあるのですが、本当でしょうか？

なかなか複雑で大変かと斟酌いたします。

他人の税を納付することを「第3者納付」といいます。

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　なかなか複雑で大変かと斟酌いたします。