分譲マンション契約解除について

Question

来年２月完成のマンション購入（3LDK）を今年の春に契約しました。
ですが、家庭の事情（母が病気がちで、父は昨年他界しました）で
将来的に母と同居になる可能性が浮上し、マンションでは手狭になると判断。手付金を放棄する覚悟で購入の契約を解除したい旨を営業担当者に連絡。
その日、出かけていて戻れないとのことだったので、自分の上司が現地モデルルームにいるので話をして下さいとのこと。

その上司の方に話しに行きました。
戸建ての方で考えていきたいので契約を解除したいと話したところ、
「まず、手付金は放棄するという形になります」と言われたので、
それは当方でも分かっていますと回答。
そしたら、違約金20％が発生します。原状回復費も発生しますと即座に言われました。
重要事項説明通りにいくと契約違反になるとのこと。

何をもって違反なのか？違反内容がこの書類のどこに明文化されているのか主人が問い返すと、すでに契約して半年が過ぎていて契約後１ヶ月を経過している。そこがすでに違反になりますと繰り返し言われました。
最終的には、自分だけでは判断できないので、会社に稟議書を出すので時間を下さいと。

私には、
遠回しに、違約金が発生するから解約できないんですよと言われているように聞こえました。


重説書には以下のように書いてあります。

【契約の解除に関する事項】
売主または買主は、それぞれの相手方が売買契約の履行に着手するまで又は契約後１ヶ月を経過するまでのいずれの場合にも、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返還して、契約を解除することができるものとします。なお、買主の内入金の支払、設計変更打合せは履行の
着手とします。
【損害賠償額の予定又は違約金に関する事項】
売主または買い主は、相手方が売買契約に違反し、期限を定めた履行の催告に応じない場合には、この契約を解除することができます。

物件は気に入って契約したんです。ただ、事情が変わってきたので
話しに行ったところ、上記のような、違約金がかかりますと、いきなり
言われたら・・・
物件を気に入っていても、こちらとしても販売会社の体質を疑います。
話がまとまらずに結果、このマンションに入居したとしても販売会社の対応が一生ついてまわるのかな・・・・と憂鬱になります。

その夜、主人が営業担当者にも連絡し、昼間の上司の方には母のことまで話さなかったのでそれも伝え、あそこでこの話をする必要はないと思い話さなかった。言葉足らずだったと主人は話していました。あの上司の対応には不満がある旨も伝えていました。
会社に当方の詳細事情を話すので時間を下さいとのこと。
しかし、答えを出すのに１週間も必要でしょうか？

台所と洗面台を多少変更したので、原状回復費まではかかるだろうと思います。（見積もりの回答待ちです）でも、
いったい何が契約違反になるのでしょうか？
虚偽の申請をしたわけでもなく、嘘も言っていません。
自己都合で解約したいと言い出すこと自体が違反なのですか？
違約金20％を負担するのは難しすぎます。

やはり、大きなものにはのみこまれてしまうのでしょうか？

semi-zzz · Accepted Answer

＞売主または買主は、それぞれの相手方が売買契約の履行に着手するまで

手付金放棄は契約書にもあるように相手側が履行の着手をするまでの間でなければできません。

これは法律上でも同じ扱いです。

＞又は契約後１ヶ月を経過するまでのいずれの場合にも、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返還して、契約を解除することができるものとします。

ただし、手付け解除の期間が履行の着手以外に設定されているようですが、１ヶ月という期間が、履行の着手をするよりも前に訪れる期間ならば、法律上の手付け解除ができる期間より短い期間になり、買い手にとって不利な条項です。よってこの条項は、売り主側からの手付け解除の場合は有効ですが、買い主側からの手付け解除の場合は無効ではないかと思います。
この点は消費者生活センターなどに確認するとよいでしょう。


質問者が手付け放棄により解除できるのは、売り手側が履行の着手をするまでの間です。それ以降は違約金の取り決めがあればそれにより、なければ契約違反に対する損害賠償により契約を解除することになります。

ここで、履行の着手とは相手側が引き渡すために必要な行動をすることです。一般的には、売り手側の履行の着手としては、登記手続きなどがあげられます。
ただし、過去において買い主の希望により特別注文したものを既に購入したり施工したりした場合、履行の着手と見なした例もあるようですので、

＞台所と洗面台を多少変更したので、原状回復費まではかかるだろうと思います。

これが、履行の着手と見なされれば、手付け解除出来ないことになります。
この注文が履行の着手に当たるかどうかの判断は内容・状況により代わりますので、まずは消費者生活センターや法テラスなどに相談してみてください。


＞自己都合で解約したいと言い出すこと自体が違反なのですか？

以上述べたように、手付け解除が許されるには相手側が履行の着手をするまでの間です。履行の着手以前なら手付けによる解除ができますが、履行の着手後なら、違約金による解除は当然です。
ただし、１ヶ月ということについては、無効ではないかと思います。

semi-zzz · Answer

＃１，３です。

＞建築会社と工事契約をしました。

オプション部分は、別契約になっているのですね。
この場合建築会社に対して工事費の支払い義務が残りますね。

別途工事となると、原状回復が別途必要かもしれません。でも、そのままの状態でも売れる（価値が低下していない）のなら、必ずしも原状回復はいらないようにも思います。
このあたりは売り主と相談ですね。

また、別契約で原状回復で済むのなら、必ずしも履行の着手にならないような気もしますが。何しろ、オプション工事は別契約であり買い手側の行為ですから、相手側の工事＝履行の着手ではないと考えられます。
もっともオプション工事のために建物が引き渡された状態と考えれば履行の着手とも考えられますが。

念のため法テラスなどに相談してみてはいかがでしょうか？
http://www.houterasu.or.jp/

chinya · Answer

何が契約違反になるのかと疑問に思われているようですが、今回の契約は、このマンションを売りましょう、買いましょうという契約ですよね。
つまり、買うという契約をしたにもかかわらず、買わないのは契約違反なのです。
やっぱり買うの止めましたという、申し出そのものが契約違反の申し出です。
契約に違反して買わないのですから、違約金が必要になる、という流れです。
ただし、１月または履行の着手までの間でしたら、特別に手付金放棄だけで契約解除を認めましょうということですね。

pandorafan · Answer

どの行為が違反かと言えば、契約を破った行為そのものなのですから、あまり理論武装など考えない方が良いと思いますよ。

あまり理屈ばかり言ってると、相手は契約を盾にして杓子定規にすべてを請求してきますよ。

相手には違約金を請求する権利がありますが、どれだけ請求するかは相手の胸先三寸の部分もあります。
販売会社を理詰めでなんとかしようなどと思わない方が良いと思います。

otemachi01 · Answer

気になった点があります。

> 来年２月完成のマンション購入（3LDK）を今年の春に契約しました。
> ですが、家庭の事情（母が病気がちで、父は昨年他界しました）で
> 将来的に母と同居になる可能性が浮上し、マンションでは手狭になると判断。
質問者さんの話を時系列に並べると以下のようで、契約前に解除事由が
発生しているように思えます。業者側が、その点について何か言って
くる可能性もありますので、再度思い出し直してみることも必要で
あるかと思います。

母が病気がち
　↓
昨年（2006年）父他界
　↓
今年（2007年）の春（3月～5月？）に契約
　↓
来年（2008年）２月マンション完成

semi-zzz · Answer

＃１です。

注文部分の内容次第で、履行の着手かどうかは微妙なところだと思うのですが、違約金による解除になった場合について補足します。

違約金としては、２０％は一般的だと思いますが、質問文をよく読むと２０％というのは、契約書・重要事項説明書に記載されていないように見えますがどうなのでしょうか？

しかし契約書などに金額が記載されていないのでしたら、違約金による解除の場合２０％というのは決まっていませんので、実際かかった損害を請求出来るだけですので、売り主側は損害の費用を証明する必要がありますので、その明細をみて、妥当性を検討して、話し合いで金額を決めることになります。

逆に、契約で損害賠償の予定の額が定められている場合、実際の損害が大きくてもそれ以上の金額を請求することはできませんので（この契約がされている場合は裁判をしても金額は変更出来ません）、契約で２０％が定められている場合は、原状回復費も込みで２０％としてよいと思います。つまり２０％＋原状回復費というのはおかしいように思います。

bouhan_kun · Answer

そのほかは納得してるので、違約金の問題だけですね。
まあ、相手に詳細の説明を求めれば済むでしょう。できないなら、契約書でも謳ってないので、ナシでいいのでしょう。
まあ、文面どおりに読めば、設計変更も申し入れてるということで、売買契約の履行の着手は済んでいますので、契約違反ということでしょう。それに対して20％の違約金の根拠でしょうね。

＞大きなものにはのみこまれてしまうのでしょうか？
突然亡くなったりしたわけでもないので、見通しが甘かったのでは？と、疑わざるを得ません。情状酌量を求めておられるのでしょうが、相手がそれを組まなければならないわけでもありません。契約成立後であれば、いかなる事情があれ、あくまで自己都合による一方的な契約破棄として扱われるでしょう。

分譲マンション契約解除について

＞売主または買主は、それぞれの相手方が売買契約の履行に着手するまで

＃１，３です。

何が契約違反になるのかと疑問に思われているようですが、今回の契約は、このマンションを売りましょう、買いましょうという契約ですよね。

どの行為が違反かと言えば、契約を破った行為そのものなのですから、あまり理論武装など考えない方が良いと思いますよ。

気になった点があります。

＃１です。

そのほかは納得してるので、違約金の問題だけですね。

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