ローン特約延長について御相談です

Question

マンション売主です。マンションの売買契約の一ヶ月後の今月１６日がローン特約による解除期限でした。前日の１５日に不動産会社からローンが通らず（SBI銀行）他の銀行でもう一度ローンを通してみるので、期限を延長して欲しいという連絡をもらいました。電話で一応承諾し、本日郵送で期日延長の覚書が送って来たのですが、期限を見ると一か月延長の１２月１６日になっています。

この間にローンが通れば問題ないのですが、またギリギリになってやはり通りませんでしたという事になり契約の解除を申し出されれば、こちらはまた一から買い主を探さなければならなくなります。
その上手付金？も返さなくてはならず、こちらにとってはとてもリスクが大きいように感じます。

１か月の延長は妥当な期間なのか、もしくは延長を呑まず契約をこちらの方から解除したほうがいいのか。その場合期限延長の承諾は書面ではまだ行っていないのですが、手付金はやはり返さないといけないのでしょうか？ご回答宜しくお願い致します。

あと、もしも契約を解除して場合、仲介業者を無条件で他に変えることは事は出来るのでしょうか。
仲介業者との専売？契約は書面では一切交わしておりません。

ma_h · Accepted Answer

元業者営業です

まず、何故売り出すにあたり媒介契約書を交わさなかったのでしょうか？
これは「宅建業法上の義務」ですから、この時点で既に「業違法違反」なんですが。
勿論、貴方に罰則がある訳ではありませんが。

なので、もし他に業者を替えたいという事なら簡単に電話一本です。

基より、正式に媒介契約書を交わしていても解約は売主の一方的な通知でできますから。

あと、手付金はローン特約で契約解除になった場合無利息で速やかに全額返還しなければなりません。
何故ならローン特約による契約解除は「取り消し」ではなく「白紙解除」だから。
つまり、「白紙解除」という事は「元からこの契約は無かった事になる」ので、そもそも契約自体成立していない事になるから、当然に手付金が発生する根拠が無いという解釈です。

「取り消し」は正式に契約が成立し、ローンが通っているにもかかわらず「一方的に契約を解除する」という事で「ゴメンナサイ料」として手付金を放棄しなければなりません。

故にローン特約は期限を決めるのです。無制限ではあまりに売主のリスクが大きいので。

ローン特約の延長は時折ありますが、その日数は様々。
私の経験上は１カ月という事はありません。せいぜい１～２週間でしたね。

そもそも通常ローン特約は契約日から１カ月は期間をとりますでしょ？
ぶっちゃけ１カ月かけて通らなかったローンがもう１カ月期間をとったところで通るか、甚だ疑問ですからね。

後は貴方がそれをどうご判断されるかです。

shion0851 · Answer

不動産業者勤務です。

ローン特約の延長というのも選択肢の一つでしょうが、延長しなければならない状況がなかなかないので、白紙撤回という強い『特約』があるわけでして・・・。
（事前審査をした上での契約でしょうから、それで１ヶ月かけて通らないローンなら、もっと時間をかけても通らないし・・・？）

延長するにしても、『１ヶ月』も延長する必要があるのかどうかは、甚だ疑問です。
ただ、年末にかけて時期的に物件の動きがにぶくなる時期でもあるので、延長もアリかも知れません。
（ローン契約はともかく事前審査なら1週間～10日もあれば十分なハズですが・・・。事前が通れば1ヶ月の特約も名目だけですし）

本件は解せないというよりも、なんだか悠長だなぁ・・・という感じを受けます。

媒介契約について。
売買の場合は必ず媒介契約を結ばなければならないと法律（宅建業法）で定められています。
本件の業者はこの点で違反していますね。（お客さんに損害がなければまあ黙認でもいいでしょうけど）

これを口実に、他の業者へ依頼してしまっても良いのでは。
本件のお客さんに限って今の業者へ任せて、そのお客さんで決まらなければ解約。（というか元々契約が適法に存在していない）
本件のローン特約延長と並行して、他の業者へ媒介を依頼して買主探しを。

今の業者にゴネられると時間と労力の無駄なので、事前に弁護士へ相談しても良いかと。
各自治体で無料法律相談会を実施しています。
一度足を運ばれてみては。

ご参考までに。

ローン特約延長について御相談です

元業者営業です

不動産業者勤務です。

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